In einer der kontroversesten juristischen Fragen der Corona-Pandemie ist ein erster Gerichtsentscheid gefallen. Das Zürcher Mietgericht kommt im Fall eines Modegeschäfts zu dem Schluss, dass kein rechtlicher Anspruch auf eine Mietzinsminderung besteht. Andrea Martel schreibt in der NZZ dazu:
Was rechtlich tatsächlich gilt, war bisher unklar. Denn dafür braucht es konkrete Gerichtsentscheide, und solche lagen bis jetzt nicht vor. Nun aber hat das Zürcher Mietgericht am 2. August ein erstes Urteil gefällt. Dieses kann zwar noch angefochten und von einer höheren Instanz auch wieder umgestossen werden, aber es liefert doch einen Eindruck, wie die Justiz die Sache sieht.
In dem Entscheid, der noch nicht öffentlich kommuniziert wurde und der NZZ vorliegt, gibt das Gericht der Vermieterin recht. Diese hatte ein bei ihr eingemietetes Modegeschäft verklagt, weil dieses den Mietzins während der Pandemie ohne Rücksprache nur noch teilweise bezahlt hatte. Die Mieterin muss der Vermieterin nun den fehlenden Betrag von rund 26’000 Fr. nachzahlen und für einen Teil der Zeit auch noch Verzugszinsen von 5% entrichten. (…)
Im beurteilten Fall hatte die Vermieterin mehrfach ein Entgegenkommen angeboten, unter anderem einen 60%igen Mietzinserlass im ersten Lockdown oder eine Lösung im Rahmen des Modells der Stadt Zürich, bei dem Mieter, Vermieter und Stadt für je einen Drittel der Miete aufkommen. Dies allerdings immer unter der Voraussetzung, dass die Mieterin ihr das Gesuch und den Entscheid betreffend Kurzarbeit, den letzten Geschäftsabschluss sowie allfällige Dokumente betreffend den Covid-19-Überbrückungskredit zustelle, was die Mieterin ablehnte.
In der “Pensionskassen»-Beilage der Handelszeitung kommt in einem Beitrag von Matthias Niklowitz auch das Verhalten der Pensionskassen auf dem Wohnungsmarkt zur Sprache:
Institutionelle Investoren erhalten ihre Zahlungsverpflichtungen gegenüber ihren Pensionierten und Versicherten – aber sie treiben damit auch die Immobilienpreisentwicklung an. Das steigende Interesse an Immobilien zeigt sich beim durchschnittlichen Immobilienanteil der Pensionskassen. Der ist über die letzten rund zehn Jahre von rund 15 auf über 20 Prozent gestiegen.
«Pensionskassen und institutionelle Anleger generell haben einen starken Einfluss auf die Preisentwicklung», sagt Simon Hurst, Spezialist für Hedonic Products beim Immobilienberatungs- und -analyseunternehmen Iazi in Zürich. «Im Gegensatz zu privaten Investoren sind sie nicht auf Hypotheken angewiesen und müssen beim Erwerb deshalb nicht die restriktiven Finanzierungsregeln erfüllen. So überbieten sie beim Kauf von Renditeliegenschaften interessierte private Investoren regelmässig um ein Vielfaches.»
Environ 1,4 milliard de francs, c’est le montant des investissements immobiliers réalisés par les institutions de prévoyance dans le canton de Genève en 2020. Dans une étude publiée récemment, le cabinet de conseil KPMG relève que cette somme représente 38% des capitaux investis dans cette branche. Parmi les principales transactions figure l’acquisition par la Caisse de pension de Bâle-Ville d’un portefeuille d’une douzaine d’immeubles d’habitations en mains de l’écrivain et mécène Metin Arditi pour quelque 600 millions de francs.
Depuis plus de quinze ans, la pierre a la cote auprès des investisseurs institutionnels, et en particulier auprès des caisses de pension. «L’intérêt a grandi à la suite de la crise financière mondiale (de 2007 à 2009), et s’est encore intensifié en janvier 2015, lorsque la Banque nationale suisse a introduit des taux directeurs négatifs», constate Wüest Partner dans sa dernière édition d’Immo-Monitoring. Autrement dit, l’intérêt accru pour les placements immobiliers est presque entièrement dû à la faiblesse des taux d’intérêt.
Curem. das “Center für Urban & Real Estate Management” der Universität Zürich hat die Ausgabe 2021 seiner “Immobilienwirtschaft aktuell” mit den besten Abschlussarbeiten des letzten Jahres publiziert. Unter dem Titel “Auswirkungen von adversen Marktszenarien und die direkten Immobilienportefeuille der Pensionskassen” wird zusammenfassend ausgeführt:
Schweizer Pensionskassen haben im Zuge der vorherrschenden Tiefzinsphase ihre Immobilieninvestitionen zulasten von festverzinslichen Papieren substanziell erhöht. Diese Erhöhung in der Immobilienallokation ist vornehmlich mit höheren Cashflow- Erträgen und weniger mit der Kongruenz in der Wertentwicklung von Immobilienanlagen und den Verpflichtungen von Pensionskassen zu erklären. Aus diesem Grunde sind die hiesigen Vorsorgewerke stärker denn je gegenüber Schwankungen des Immobilienmarktes exponiert.
In der vorliegenden Analyse werden auf Basis einer wirtschaftshistorischen Untersuchung zwei unterschiedliche Stressszenarien für Immobilienanlagen modelliert und mittels Discounted-Cashflow-Portfoliobewertung auf ein synthetisches Immobilienportfolio angewendet.
Investitionsabsichten – Risikostrategie Pensionskassen Umschichtung der Risikostrategie im Ausland zugunsten von Core/Core+
Das Gros der Schweizer Unternehmen, die in die Immobilienwirtschaft investieren, zeigt sich von der Corona-Pandemie nur wenig beeindruckt: 70 Prozent der Befragten geben an, dass ihre Risikobereitschaft nicht abgenommen hat. Die befragten Unternehmen beabsichtigen in inländische und verstärkt auch ausländische Immobilien zu investieren. Dies sind Ergebnisse des aktuellen Asset Management Surveys von EY Schweiz und der Hochschule Luzern. Für die Studie wurden 52 Unternehmen befragt, die einen repräsentativen Querschnitt der Schweizer Immobilienwirtschaft darstellen. Die befragten Unternehmen haben zusammen 248 Milliarden Schweizer Franken in Immobilien investiert. Zur Haltung der Pensionskassen schreibt EY:
Eine Fokusgruppe der Befragung stellen Pensionskassen dar. Ein grosser Teil dieser ohnehin risikoaversen Investoren will künftig verstärkt in risikoarme, hochklassige Gewerbeimmobilien (Core/Core+) investieren. Das gaben für Schweizer Immobilien 45 Prozent und für ausländische Immobilien 39 Prozent der Befragten an. Die Mehrheit der Pensionskassen will die Portfolio-Anteile bei Schweizer Immobilien der Risikoklassen „Value-Add“ und „Opportunistic“ stabil halten. Bei ausländischen Immobilien dieser beiden Risikoklassen planen19 beziehungsweise 14 Prozent der befragten Pensionskassen eine Reduktion.
Sollen oder müssen Vermieter von Geschäftsliegenschaften während des Lockdowns die Mieten reduzieren oder ganz aussetzen? lautete eine im letzten Jahr vieldiskutierte Frage. Sie betraf auch Pensionskassen als wichtige Immobilienbesitzer. Jetzt wird das Thema aus grösserer Perspektive wieder aktuell. Die SonntagsZeitung schreibt:
Es war einer von vielen Streitpunkten im vergangenen Jahr, der sich nun weiterzieht. Die zentrale Frage: Haben Geschäftsmieter Anrecht auf Reduktionen, wenn sie ihr Geschäft zwangsschliessen müssen? Das Mietrecht bleibt hier eine Antwort schuldig und die Meinungen unter Experten gehen auseinander. Zu einer Lösung kam es bisher nicht.
Jetzt nehmen Geschäftsmieterinnen die Sache selbst in die Hand, wie Armin Zucker, Rechtsanwalt und Vizepräsident des Verbands der Geschäftsmieter bestätigt. Wer seinen Vertrag neu verhandelt, wolle sich gegen unvorhersehbare Ereignisse absichern. «Pandemieklausel» nennt sich der Zusatz, der Einzug in die Mietverträge halten soll.
Die PMCH SA und die BCV lancieren eine Schweizer Version von PropertyMatch. Die Plattform hat sich auf die Vermittlung von nicht kotierten, kollektiven Immobilienanlagen spezialisiert, mit dem Ziel, deren Liquidität und Transparenz zu verbessern. Die unter www.propertymatch.ch zugängliche Schweizer Webseite von PropertyMatch wurde am 15. Juni 2021 aufgeschaltet. Sie richtet sich vor allem an institutionelle Anleger (Pensionskassen, Versicherungen, Asset Manager) und unabhängige Vermögensverwalter. In Echtzeit liefert sie ihnen Preisangaben für nicht kotierte Immobilienfonds.
UBS schreibt zum Stand des Real Estate Bubble Index und der Situation auf dem Immobilienmarkt:
Eine starke Wirtschaftserholung löste Ende des vergangenen Jahres einen Schub bei den Haushaltseinkommen aus. Aus diesem Grund sowie dank des relativ stabilen Hypothekarwachstums und der unveränderten Buy-to-let-Nachfrage hat das Blasenrisiko nicht stärker zugenommen. Die Prognosen versprechen aber keinen Grund zum Aufatmen.
Auch für das Gesamtjahr ist mit deutlichen Preisanstiegen bei weiter fallenden Mieten zu rechnen. Die wirtschaftliche Erholung in der zweiten Hälfte des laufenden Jahres dürfte eine allzu rasante Aufwärtsbewegung der Risiken zwar etwas ausbremsen. Derzeit erwarten wir für das Schlussquartal 2021 einen Indexstand von 1,73, leicht unter dem aktuellen Niveau.
Diese Prognose des Endjahreswerts wurde aufgrund der momentanen Volatilität der Daten eingeführt (siehe Kommentar weiter unten). Wenn sich der von der Pandemie aufgewirbelte Staub gelegt haben wird, werden die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt aber deutlich höher sein als vor der Krise.
Die Wohntraumstudie 2021 zeigt, dass Corona sehr klaren Einfluss auf die Wohnbedürfnisse der Schweizer Bevölkerung nimmt. Durch die Einschränkungen des öffentlichen Lebens und das Home-Office ist das Zuhause noch wichtiger geworden. Sowohl dem Innen- als auch dem Aussenraum wird deutlich mehr Bedeutung beigemessen.
Zudem hat Corona den Kaufwunsch verstärkt und ihn bei einem Prozent der Bevölkerung sogar erst geweckt, so dass mittlerweile jede/r Zweite (53 %) von einer (weiteren) Wohnimmobilie träumt. Der Evergreen der Schweizer Wohnträume, das Einfamilienhaus auf dem Lande, bleibt auf Platz 1, die Eigentumswohnung holt aber auf. An Bedeutung verloren hat die unmittelbare Nähe von Wohn- und Arbeitsort. Die Hälfte der Bevölkerung (49 %) bevorzugt aktuell eine ländliche Wohnumgebung – neun Prozent mehr als noch vor Ausbruch der Pandemie.
Die ZKB befasst sich in einer Mitteilung mit den Einfamilienhäusern und Wohnungen, welche in den nächsten Jahrzehnten aufgrund des Alters der Besitzer auf den Markt gelangen, zudem mit der Schwierigkeit Büros in Wohnungen umzuwandeln und der Sonnenscheindauer für Millionen von Wohnlagen.
Alles andere als knapp ist das Angebot auf dem stark von der Konjunktur abhängigen Büromarkt. Dieser ist unmittelbar vom wirtschaftlichen Stillstand betroffen und sorgt für steigende Leerstände.
Umnutzungen von Büro- zu Wohnimmobilien könnten gleich zwei Probleme lösen. Investoren haben reges Interesse an der Umnutzung leerer Büroflächen, scheitern jedoch oft an behördlichen Hürden. So wurden im Kanton Zürich seit 2015 lediglich 53% der Umnutzungsgesuche bewilligt – im Gegensatz zu 90% im Wohnungsneubau. Damit bleiben Umnutzungen eine attraktive aber zugleich harzige Nischenstrategie.
Susanne Kapfinger schreibt in AWP- Soziale Sicherheit über die Rund 27’000 Streitfälle, welche die Schlichtungsbehörden im Mietwesen im vergangenen Jahr behandelt haben. Meist ging es um Forderungen für Zahlungen oder Mietpreise. In 17 Prozent der Fälle erteilte die Behörde eine Klagebewilligung.
Schweizer Pensionskassen investieren etwa ein Viertel der Altersvermögen in Immobilien – Tendenz steigend. Der Grund ist einfach: es lassen sich damit attraktive Erträge bei überschaubarem Risiko erzielen. Immobilien-Direktanlagen haben im Krisenjahr 2020 gemessen am KGAST-Immo-Index fünft Prozent rentiert. Dafür nahmen die Investoren aber auch Risiken in Kauf. In diesem Fall geht es primär um das Mieterrisiko. (…)
Ein Schlichtungsverfahren kann die Streitereien aber nicht immer beenden. Von den im zweiten Halbjahr erledigten Schlichtungsverfahren konnte nur in 58 Prozent der Fälle eine Einigung zwischen den Parteien erzielt werden. Gestritten wird über den Mietzins, Vertragskündigung, Forderung auf Zahlung, Erstreckung des Mietverhältnis, Nebenkosten oder Mängel an der Mietsache. Der meistgenannte Grund für eine Nichteinigung im zweiten Halbjahr war die Forderung auf Zahlung. Der Sachverhalt machte 29 Prozent der nicht geschlichteten Fälle aus.
Die Schlichtungsbehörden beschäftigten sich im zweiten Halbjahr mit rund 21 500 Verfahren – Pendenzen des Vorsemesters und Neueingänge. Eine Einigung zwischen den Parteien konnte durch Vergleich, Klageanerkennung oder Klagerückzug in rund 7 600 Fällen erzielt werden. Dies entspricht einem Anteil von 58 Prozent der 13 200 erledigten Verfahren. Bei 17 Prozent der Verfahren kam es zu keiner Einigung, was zur Erteilung einer Klagebewilligung führte.
Der Tages-Anzeiger schreibt über die zu hohe Verschuldungsquote der SBB, aufgrund welcher geplante Immobilienprojekte zurückgestellt werden müssten – falls das Parlament nicht eingreift. Davon betroffen wäre auch die PK SBB.
Die Verschuldungsquote der SBB liegt heute bereits höher, als es der Bund erlaubt. Deshalb werden die Projekte auf die lange Bank geschoben. Die Investitionskürzungen betragen zwischen 2021 und 2025 rund 700 Millionen Franken.
Diese Verschuldungsquote will die Finanzkommission des Ständerats nun anheben. Dies soll mit einer Motion erreicht werden, die vergangene Woche grossmehrheitlich angenommen wurde. Das Vorgehen ist überraschend: So nehmen die Ständeräte direkten Einfluss auf das tägliche Geschäft der SBB. Der Bundesrat soll, so das Ziel der Motion, «die Verschuldungsobergrenze der SBB vorübergehend anheben».
Dies, um die Finanzierung derjenigen Immobilienprojekte sicherzustellen, die bereits öffentlich aufgelegt wurden. Und bei denen erwiesen sei, dass sie wirtschaftlich tragfähig sind, sofern die Arbeiten innerhalb von 18 Monaten beginnen können. Diese Projekte zu sistieren, sei kontraproduktiv für die SBB und die Finanzierungsstrategie der Pensionskasse des Unternehmens.
Die NZZ berichtet über die aussergerichtliche Einigung zwischen der CS-Pensionskasse und den Mietern des Bauprojekts Brunaupark in Zürich:
Während sich das baurechtliche Verfahren noch einige Zeit hinziehen dürfte, haben sich nun die Mieterinnen und Mieter, vertreten durch den Zürcher Mieterverband, mit der Pensionskasse der Credit Suisse als Bauherrin beim mietrechtlichen Verfahren aussergerichtlich einigen können. Dies kann man einer gemeinsamen Medienmitteilung vom Freitag entnehmen.
Die Vereinbarung sieht vor, dass die Mieter in den Wohnungen bleiben dürfen, bis die CS-Pensionskasse tatsächlich mit dem Bauen beginnen kann – mindestens aber bis Juni 2024 für die Wohnungen der ersten Bauphase, bis Ende 2025 für jene der zweiten. Die Mieter verpflichten sich, drei Monate nach der Baufreigabe auszuziehen und keine weitere Erstreckung einzufordern. (…)
Beim baurechtlichen Verfahren dürften noch einige Nüsse zu knacken sein. Wegen einer schärferen Auslegung der Lärmvorschriften sind nämlich in den letzten Monaten gleich mehrere Grossprojekte vorläufig gescheitert. Betroffen sind Bauprojekte von institutionellen Anlegern, aber auch von Genossenschaften. Nun wartet man darauf, ob das Bundesgericht in dieser Sache die neue Praxis des Zürcher Verwaltungsgerichts deckt oder allenfalls wieder Lockerungen vorsieht.
Die Anlagestiftung Swiss Life plant die Durchführung einer Öffnung über rund 500 Millionen Franken mit Liberierung Anfang Mai 2021. Das Kapital wird zur Reduktion der Fremdkapitalquote, für den Ankauf weiterer Liegenschaften, die Realisierung von Neubauprojekten und für laufende Investitionen in den Bestand verwendet.
Zur Finanzierung dieser Aktivitäten öffnet die Anlagestiftung Swiss Life ihre Anlagegruppen «Immobilien Schweiz» und «Geschäftsimmobilien Schweiz». Die Zeichnungsfrist wird vom 1. Februar bis zum 31. März dauern und die Liberierung am 5. Mai 2021 stattfinden. Die Öffnung richtet sich an bestehende und neue Anleger, welche gemäss Schweizer Gesetz als steuerbefreite Vorsorgeeinrichtungen gelten.
Durch mehrere Akquisitionen konnten die beiden Portfolios weiter erfolgreich wachsen. Es wurden Liegenschaften in Zürich, Genf, Schaffhausen und Aarau sowie Projektentwicklungen in St. Gallen und Nyon erworben. Zudem investieren die beiden Anlagegruppen in Anteile am Einkaufzentrum Glatt in Wallisellen.
Der Tages-Anzeiger hat einen sehr ausführlichen Bericht über das Schicksal einer Immobilie an der Zürcher Weststrasse publiziert, welche nach dem Tod der Besitzerin über zwei gemeinnützige Stiftungen von einer Anlagestiftung erworben wurde. Das Mehrfamilienhaus (ohne Zentralheizung) ging für rund 9 Mio. Franken an die Fundamenta in Zug, welche es nun renoviert. Den bisherigen Mietern wurde gekündigt. Die bisher relativ günstigen Mieten (ca. 2000 Fr. für eine 4 Zimmer-Wohnung) dürften sich nach Einschätzung des TA beinahe verdoppeln. Zum Vorgehen der Fundamenta schreibt die Zeitung:
Die Anlagestiftung aus Zug verfolgt ein einfaches Geschäftsmodell: das Absichern von Pensionskassenbeiträgen in Boden und Beton. Bereits 79 Pensionskassen haben Geld gegeben, bei der zweiten «Kapitalerhöhung» im Juni kamen Zusagen für 109 Millionen Franken. Seit der Gründung vor rund eineinhalb Jahren hat die Fundamenta Group Investment Foundation ein Grundstück und zehn Häuser erworben. Zwei davon liegen in Zürich, beide in Wiedikon. Als Ziel gilt eine Rendite von 3 bis 4,5 Prozent.
Die künftigen Mieter der Weststrasse 145 werden also die Renten vieler Schweizerinnen mitfinanzieren.
Das Geschäft mit Immobilien sei komplex, sagt Geschäftsführer Daniel Kuster. «Aufgrund dieser Anforderungen macht es für viele Vorsorgeeinrichtungen Sinn, einen Teil ihrer Gelder in indirekte Immobilienanlagen zu investieren.» Dies sorge auch für eine bessere Verteilung des Risikos.
Gerade hat die Foundation ihren Jahresbericht veröffentlicht. Darin ist die Weststrasse 145 mit einem Wert von 9,415 Millionen Franken aufgeführt. Das macht 1,3 Millionen Franken mehr, als für das Haus ausgeschrieben war. Dieser Preis muss nicht dem Verkaufswert entsprechen, liegt laut Experten aber wohl nahe daran. (…)