Immobilien

Das hat es noch nie gegeben: Immobilienfonds müssen ihre Pläne für eine Kapitalerhöhung abblasen. Investoren setzen sogar Wohnimmobilienfonds auf eine Kapitaldiät, schreibt Monica Hegglin in der FuW.

CS Green Property, UBS Direct Urban, Dominicé und SF Sustainable Property haben ihre angekündigten Kapitalerhöhungen unlängst verschoben oder werden dies noch kommunizieren müssen. Der Grund: Keiner der erwähnten kotierten Fonds weist ein Agio (einen Aufschlag) von 10% gegenüber dem Nettoinventarwert (prozentuale Differenz zwischen Marktwert und Buchwert) auf.

Beträgt das Agio weniger als 10%, ist eine Bezugsrechtsemission undurchführbar. Liegt die Differenz zum inneren Wert darunter, müssten bestehende Investoren aufgrund der entstehenden Kosten und der Verwässerung einen Nachteil hinnehmen, weil sich keine positiven Bezugsrechtspreise für die Anleger ergeben. SF Sustainable und Dominicé weisen sogar einen Abschlag gegenüber dem inneren Wert aus. Das ist ein Problem, denn die regelmässige Aufnahme von Eigenkapital ist der Lebensnerv der Branche.

«Wenn der Markt so volatil bleibt, sind Kapitalerhöhungen unmöglich», erklärt Rolf Frey, Immobilienexperte der Zürcher Privatbank Maerki Baumann. Über 40 % der Schweizer Immobilienfonds weisen derzeit einen Discount zum Nettoinventarwert aus. «Dass das Fenster zum Kapitalmarkt zu ist, hat es bei Wohnimmobilienfonds noch nie gegeben», resümiert Frey.

  FuW

Finanz und Wirtschaft befasst sich mit den Folgen der Zinswende auf die Immobilienanlagen der Pensionskassen.

Oliver Kunkel, Partner beim Pensionskassenberater PPCMetrics, führt im Gespräch mit FuW aus: «Zu den Immobilienanlagen mit einem Anteil von 20 bis 25% kommen auch noch die in den Aktienanlagen enthaltenen Immobilien hinzu.» Dazu gehörten neben Immobilienfirmen auch die Liegenschaften auf den Bilanzen der Unternehmen, wie etwa Versicherungen. Ausserdem fände sich unter den festverzinslichen Papieren ein bedeutender Anteil von Pfandbriefen.

Damit sind die Pensionen zunehmend von Wohl und Wehe des Wohnungsmarkts abhängig. Da die Immobilienpreise an der Zinsentwicklung hängen – niedrige Hypothekenzinsen begünstigen hohe Preise für Wohneigentum – wird angesichts steigender Zinsen die Liebe zu der Anlageklasse nun einem Belastungstest ausgesetzt. Die Zahlen zur Performance in den vergangenen Monaten bestätigen dieses Bild.

Linke Forderungen nach “bezahlbarem” Wohnraum und zunehmende Einschränkungen für Vermieter machen Basel unattraktiv für Immobilien-Investitionen. Jetzt sind zwei grosse Projekte deswegen gefährdet. Die Basler Zeitung schreibt:

Die Investoren, denen die 300’000 und 57’000 Quadratmeter umfassenden Grundstücke gehören, werden immer nervöser. Zu viele unterschiedliche Interessen machen die Planung zu einer Herkulesaufgabe.

Vor allem die von einer linken Initiative geforderte Erhöhung des gemeinnützigen Wohn- und Gewerberaumanteils bereitet Kopfzerbrechen. Swiss Life, der rund die Hälfte des Klybeckareals gehört, hat dies bereits vor einiger Zeit deutlich gemacht. Falls der Lebensversicherer gezwungen würde, auf dem Areal 50 Prozent gemeinnützigen Wohnraum zu erstellen, sei das Projekt in der jetzigen Form «nicht möglich», sagte Philipp Fürstenberger, der für Swiss Life das Areal entwickeln soll im Januar zur «Basellandschaftlichen Zeitung».

Inzwischen ist diese Drohung auch aus den Reihen der zweiten Klybeck-Investorin, der Central Real Estate AG – besser bekannt unter dem Namen ihrer Tochtergesellschaft Rhystadt AG –, zu vernehmen. Deren grösste Anteilseignerin, die Basler Versicherungsgesellschaft Baloise, sagt: «Die aktuell diskutierten politischen Vorstösse würden bei Inkrafttreten die bisherigen Planungsgrundlagen für das Projekt grundlegend verändern und den Bau von Wohnungen massiv erschweren.»

pw. Man hat es aufgegeben, sich zu wundern. Was immer in Basel (oder Zürich oder Genf…) unter dem Titel Öko oder Sozial an der Urne entschieden wird, findet Zustimmung. In Basel neu die Wohnschutzinitiative, welche den Kanton für Wohnbauinvestitionen definitiv unattraktiv macht, zurückhaltend formuliert. Das betrifft auch die Pensionskassen. Sebastian Briellmann schreibt auf der Website des Nebelspalter:

Wirklich überrascht ist niemand, als das Ergebnis verkündet wird: 53 Prozent aller Basler wollen noch mehr Wohnschutz für Mieter, als es ohnehin schon gibt. Das bedeutet: Obwohl im Stadkanton am 1. Januar 2022 ein neues, selbst für linke Städte ziemlich scharfes Gesetz in Kraft tritt, will man noch mehr Protektionismus.

Konkret heisst das in diesem Fall: Möchte ein Vermieter künftig eine Wohnung sanieren, droht ihm nicht nur politisches, sondern vor allem bürokratisches Ungemach: Erhöht er den Preis einer Wohnung über ein gewisses Mass – 80 Franken im Monat bei einer 2-Zimmer-Wohnung; 120 Franken im Monat bei einer 3-Zimmer-Wohnung; 160 Franken im Monat bei einer 4-Zimmer-Wohnung –, muss er dies neu vor einem Gremium tun, der «Wohnschutzkommission», die aus drei Personen bestehen wird.

UBS schreibt zur Situation auf dem Wohnungsmarkt:

• Die Leerstandsquote für Wohnungen ist 2021 gegenüber dem Vorjahr gesunken und liegt aktuell bei 1,54 Prozent. Auf dem Mietwohnungsmarkt beträgt die Leerstandsquote rund 2,5 Prozent.

• Die Nachfrage nach grösseren Einheiten in den Agglomerationen der Grossstädte stieg sprunghaft an. Zudem begünstigte eine starke Haushaltsbildung die Absorption leerstehender Wohnungen.

• Wir erwarten eine leichte Abnahme der Wohnungsleerstände in den nächsten Quartalen. Die Dynamik des Rückgangs dürfte sich allerdings abschwächen.

  UBS Anlageresearch