Immobilien

UBS: Verkauf eines Teils des Immobilien-Assetmanagements?

14. März 2025 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: Immobilien, UBS

Die Grossbank UBS prüft Insidern zufolge den Verkauf eines Teilbereichs des Asset Managements – ein Geschäft im Umfang von bis zu knapp einer Milliarde Dollar. Cash schreibt dazu:

Die anscheinend infrage stehende Einheit umfasse hauptsächlich Schweizer Immobilienanlagen, sagten die mit der Sache vertrauten Personen. Einer der Insider sagte, das Geschäft könnte auf einen Wert von unter einer Milliarde Dollar kommen.

Unter der Führung des neuen Divisionschefs Aleksandar Ivanovic ist die UBS dabei, das Asset Management neu aufzustellen. So wurden im Juni vorigen Jahres Teile der Immobilienanlagen in eine neue Einheit eingebracht, die Asset-Management- und Vermögensverwaltungsprodukte umfasst. (…)

Das Asset Management, das Vermögensverwaltung für Profikunden wie Pensionskassen sowie das Fondsgeschäft umfasst, kam Ende 2024 einschliesslich der 2023 übernommenen Credit-Suisse-Einheiten auf verwaltete Vermögen von 1,7 Billionen Dollar. Davon entfielen acht Prozent auf Immobilien- und Privatmarktanlagen.

Im Februar sagte UBS-Finanzchef Todd Tuckner Analysten, dass die Bank den «Ausstieg aus nicht-strategischen Geschäftsbereichen» erwäge, um die Rentabilität des Asset Managements zu verbessern.

Cash

Tellco verzichtet auf Wohnhochhaus

4. März 2025 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: Immobilien, Tages-Anzeiger

Die Tellco Immobilien in Baar, welche Immobiliendienstleistungen für private und institutionelle Anleger anbietet, verzichtet auf die Realisierung eines geplanten Hochhauses mit 60 Wohnungen in Zürich. Der Tages-Anzeiger schreibt:

Die Innerschweizer Tellco Immobilien AG plant seit 2019 eine neue Siedlung an der Heinrichstrasse, auf einem Grundstück neben dem Bahnviadukt im Kreis 5, wo heute Gewerbebauten stehen.
Zum Projekt gehörte ursprünglich ein 70-Meter-Hochhaus. Dieses störte Politikerinnen aus dem Quartier sowie die hochhauskritische Zürcher Architektur-Gruppe Asaz. Anwohnende planten offenbar, das Projekt juristisch zu bekämpfen.
Mittlerweile hat die Tellco, ein Unternehmen, das Geld von Pensionskassen verwaltet, den Turm aus der Planung entfernt. Das geht aus der aktuellen Bauausschreibung hervor. Diese zeigt eine sechsgeschossige Blockrandbebauung. Das Hochhaus ist verschwunden. Entstehen sollen auch nicht mehr 170 Wohnungen, wie ursprünglich angekündigt. In der Ausschreibung ist von 109 Wohnungen die Rede. (…)
Das verkleinerte Projekt bewegt sich innerhalb der Bau- und Zonenordnung. Dadurch bieten sich deutlich weniger juristische Angriffspunkte.
Auch dies hat die Tellco zur Anpassung bewogen. «Eine zunehmende Prozessbereitschaft hat zum Richtungsentscheid geführt, auf ein Genehmigungsverfahren mit Gestaltungsplan zu verzichten», sagt Jürg Bumann, Leiter Entwicklungsprojekte bei der Tellco Immobilien AG. Auch die «allgemein risikobehaftete Situation» für Baubewilligungsverfahren in der Stadt Zürich habe dazu beigetragen.

TA / Tellco Immobilien

Wohnschutz lähmt Wohnungsmarkt

25. Februar 2025 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: BS, Immobilien, Tages-Anzeiger

Das Basler Wohnschutzgesetz schützt Altmieter und benachteiligt Wohnungssuchende, erschwert bis verhindert Sanierungen und reduziert die Motivation privater Investoren auf dem Wohnungsmarkt. Der Tages-Anzeiger geht der Frage nach, ob das Basler Modell als Vorbild für andere Städte dienen kann.

Einer, der sich damals an vorderster Front für die Initiative einsetzte, ist Ivo Balmer. Für den Stadtgeografen und SP-Grossrat ist im Rückblick klar: Der Mieterverband wäre mit seinem Anliegen wohl nie so erfolgreich gewesen, wenn nicht viele Menschen zumindest über Ecken Betroffene von Massenkündigungen gekannt hätten.
«Es formierte sich eine wohnpolitische Bewegung: Pensionierte, Arbeiter, Akademikerinnen, Menschen mit und ohne Migrationshintergrund – der Widerstand gegen die Verdrängung reichte bis weit ins bürgerliche Lager.»
Balmer ist nach wie vor vom «Erfolgsmodell Wohnschutz» überzeugt. «Selbstverständlich» bräuchten auch Zürich und Bern nach Renovationen eine Mietzinskontrolle. «Nur so ist es uns gelungen, die Massenkündigungswelle zu durchbrechen.»
Diametral anders fällt das Urteil der Vermieter nach knapp drei Jahren aus. Bereits kurz nach Einführung des Wohnschutzes meldete sich der erste private Hausbesitzer aus Basel zu Wort: Er würde gern renovieren, aber «es lohne sich nicht». Die genehmigte Mietzinserhöhung sei zu tief.
Die Schweizer Versicherungskonzerne Baloise und Helvetia legten kurzerhand sämtliche Vorhaben in Basel auf Eis. Es wäre nämlich, so die Baloise, unverantwortlich «das Geld unserer Versicherten für Renovationen in Basel einzusetzen».

Brunaupark: Erfolg für CS-PK

21. Februar 2025 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: CS, Immobilien

Die links-grüne Mehrheit im Gemeinderat wollte mehr Mitspracherecht beim Bauprojekt im Kreis 3. So nicht, urteilt nun das Verwaltungsgericht. Der Tages-Anzeiger schreibt dazu:

Die Pensionskasse der Credit Suisse erzielt einen juristischen Sieg im Ringen für einen neuen Brunaupark, wo dereinst rund 500 neue Wohnungen die aktuell rund 200 ersetzen sollen.
Das Projekt ist seit Bekanntwerden umstritten. Im November 2021 wollte sich die links-grüne Mehrheit im Gemeinderat politisches Mitspracherecht sichern. Das Stadtparlament nahm eine Änderung der Bau- und Zonenordnung (BZO) vor. Für das Gebiet «Brunaupark/Uetlihof» im Kreis 3 verankerte der Gemeinderat eine Gestaltungsplanpflicht. Unter anderem, um einen Mindestanteil an preisgünstigen Wohnungen zu sichern.

PKs ziehen sich aus Berner Immobilien-Projekt zurück

13. Dezember 2024 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: Immobilien

Erneut ist eine Pensionskasse als Partnerin aus dem Berner Immobilienprojekt «Vierfeld» abgesprungen. Nachdem sich letztes Jahr die Pensionskasse der Berner Kantonalbank zurückgezogen hat, macht nun auch die Personalvorsorgekasse der Stadt Bern (PVK) einen Rückzieher. Wahrscheinlicher Grund: der verlorene Glaube, eine angemessene Rendite erzielen zu können. Andres Marti schreibt im Bund:

Was ist los bei Berns grösstem Wohnbauprojekt auf dem Viererfeld? Wie die Stadt am Donnerstag mitteilte, ist erneut eine Pensionskasse als Partnerin abgesprungen. Nachdem sich letztes Jahr die Pensionskasse der Berner Kantonalbank zurückgezogen hat, macht nun auch die Personalvorsorgekasse der Stadt Bern (PVK) einen Rückzieher.
Der Rückzug basiert laut Mitteilung der Stadt «auf der Feststellung, dass die Realisierung eines Projekts auf dem Viererfeld nicht mehr im Einklang mit den Zielsetzungen der PVK steht». Insbesondere, weil sich die wirtschaftlichen und finanziellen Rahmenbedingungen seit Projektbeginn geändert hätten.
Offenbar glaubt man bei der Pensionskasse aller städtischen Angestellten nicht mehr, auf dem Viererfeld dereinst eine angemessene Rendite zu erzielen. Es ist eine Befürchtung, die hinter vorgehaltener Hand auch beim Rückzug der Kantonalbank-PK geäussert wurde.

Mit 25 wird gezügelt

11. Dezember 2024 By pwirth in Statistik, Versicherte Tags: Immobilien

Im Jahr 2023 sind 9,3% der Schweizer Wohnbevölkerung umgezogen. Diese Quote lag nochmals leicht unter dem Wert von 2022 (9,5%) und erreichte damit den tiefsten Wert seit über zehn Jahren. Seit 2020 hat die Umzugshäufigkeit der Schweizer Bevölkerung um rund 10% abgenommen.

Während die internationale Wanderung seit 2020 zunimmt, gehen die Umzüge innerhalb der Schweiz stark zurück. 2023 sind rund 695’000 Personen in der Schweiz umgezogen, 2020 waren es 769’000.

Am höchsten fiel die Umzugsquote der Bevölkerung in den Kantonen Basel-Stadt (11,9%) und Neuenburg (10,7%) aus. In den Kantonen Appenzell Innerrhoden (6,9%) und Uri (7,3%) war sie dagegen am tiefsten.

Mit einer Umzugsquote von 10,0% neigte die Bevölkerung von städtischen Gemeinden deutlich stärker zu einem Wohnungswechsel als die Bevölkerung von ländlichen Gemeinden (7,8%). Anders ausgedrückt zog die städtische Bevölkerung nahezu 30% häufiger um als die Bevölkerung ländlicher Gebiete.

Unter den zwanzig grössten Schweizer Städten verzeichneten St. Gallen (14,1%) und Bern (13,1%) die höchsten Umszugsquoten, Vernier (8,4%) und Bellinzona (8,7%) die tiefsten.

BFS / FR

«Zinsen sinken, Bauen nimmt zu»

2. Dezember 2024 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: Immobilien

Der Blick schreibt: «Institutionellen Anlegern und Investoren droht wegen der sinkenden Zinsen erneut ein Anlagenotstand. Für Mieter sind das gute Neuigkeiten, da damit der Bau von Wohnungen attraktiver wird. Doch ein Bauboom dürfte ausbleiben. Und die Angebotsmieten weiter steigen.»

Ein zentraler Grund für die höhere Bautätigkeit: Die Leitzinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) machen den Bau von Mietwohnungen wieder attraktiver. Diese führen dazu, dass sehr sichere Anlagen wie Schweizer Staatsanleihen nur noch sehr geringe Zinsen abwerfen.
Die Zinserträge liegen sogar unter der Inflationsprognose der Raiffeisen von 0,5 Prozent fürs kommende Jahr. «Bereits jetzt und auch im kommenden Jahr ergibt das eine negative Realrendite. Wir können also von einem Anlagenotstand sprechen», sagt Matthias Geissbühler (49), Anlagechef bei Raiffeisen Schweiz.

Zunehmende Regulierung bremst Immobilien-Anlagen

17. Oktober 2024 By pwirth in Kapitalanlagen, Umfrage Tags: Immobilien

Gute Nachrichten aus der Schweizer Immobilienwirtschaft: Grundsätzlich ist ein signifikanter Teil der Investoren bereit, kurzfristig auf Rendite zu verzichten, um Investitionen in die Nachhaltigkeit zu tätigen. Gleichzeitig aber macht der Immobilienbranche die zunehmende Regulierung durch Behörden zu schaffen.

Als Folge werden Sanierungen und Wohnungsneubauten künftig vermehrt in der Agglomeration anstelle der Stadt getätigt. Dies zeigt eine neue Studie der Hochschule Luzern. An der Umfrage teilgenommen haben 208 Pensionskassen (PK), Versicherungen, Anlagestiftungen (AST) und Fonds. Im Bericht zu den Ergebnissen heisst es:

Regulierungen in Form von Gesetzen, Verordnungen und Entscheidungen der Behörden werden für institutionelle Anleger immer herausfordernder. Als besonders einschränkend werden die Komplexität und Dauer der Prozesse bei Behörden empfunden. Dies erwähnen 92 Prozent aller Befragten mit grossem Nachdruck.

Sinkender Leerwohnungsbestand

11. September 2024 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: BFS, Immobilien

Am 1. Juni 2024 wurden in der Schweiz 51 974 Leerwohnungen gezählt, das sind 1,08% des Gesamtwohnungsbestands (einschliesslich der Einfamilienhäuser). Insgesamt standen im Vergleich zum Vorjahr 2791 Wohnungen weniger leer, was einer Abnahme von 5,1% entspricht. Dies ist der vierte Rückgang des Leerstands in Folge, der auf das schwindende Angebot an Mietwohnungen zurückzuführen ist.

Die Leerwohnungsziffer ist innert Jahresfrist um 0,07 Prozentpunkte von 1,15% auf 1,08% zurückgegangen. Damit ist sie im vierten Jahr in Folge gesunken, allerdings weniger stark als in den Vorjahren (zwischen -0,16 und -0,23 Prozentpunkte seit 2021).

In sechs der sieben Grossregionen der Schweiz wurden am Stichtag 1. Juni 2024 weniger leer stehende Wohnungen angeboten als noch ein Jahr zuvor. Die grösste Abnahme der Leerstandsquote wurde in der Grossregion Nordwestschweiz (von 1,22% auf 1,06%) beobachtet. Einzig in der Grossregion Zürich nahm die Leerstandsquote zu (von 0,53% auf 0,56%).

BFS / Mitteilung / FR

Bewegung auf dem Hypo-Markt

5. August 2024 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: finews, Hypotheken, Immobilien

Finews schreibt über aktuelle Entwicklungen auf dem Hypothekenmarkt nach der Zinswende und der Uebernahme der CS durch die UBS.

Die UBS ist durch die Integration der CS zu einem Schwergewicht geworden. Rund 3 Prozent des Schweizer Immobilienmarktes entfallen auf sie und zählt auch zu den grössten Anbietern auf dem hiesigen Hypothekarmarkt.

Wenn solch ein grosser Player sich zusätzlich noch in Zurückhaltung übt, hat dies Folgen. «Durch die CS-Integration ist viel auf den Markt gekommen. Dies hat phasenweise zu einer Schockstarre geführt», sagt Roman Dequesne [CEO des Hypotheken-Maklers Resolve].

«Wir konstatieren, dass die UBS aktuell deutlich zurückhaltender unterwegs ist als dies bei der Credit Suisse der Fall war», bestätigt die Bank WIR und ergänzt: «Bei grossen Projekten fehlt die Konkurrenz, bei Retailkunden hören wir von Kundinnen und Kunden, dass seitens UBS beispielsweise deutlich höhere Margen bei Verlängerungen von Saron-Hypotheken verlangt werden.»

Die Folge: Auch die anderen Player wie Kantonalbanken, Regionalbanken, Digitalbanken sowie Pensionskassen und Versicherungen traten auf die Bremse.

“Private ziehen sich als Bauherren zurück”

18. Mai 2024 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: Immobilien

In einer Studie zur Situation auf dem Markt für Wohnbauten hält Raiffeisen fest:

Die zunehmende Komplexität von Projekten und ein enges Regulierungskorsett verderben Privatpersonen die Baulust
Mittel- und langfristig sind die Zinsen trotz der Referenzzinssatzerhöhungen im vergangenen Jahr nicht die Treiber der steigenden Mieten
Geldmarkthypotheken sind in der Regel die günstigere Finanzierung, sind aber mit mehr Volatilität verbunden
Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen via Plattformen der Sharing Economy wächst dynamisch – insbesondere in touristischen Bergregionen.

Private verabschieden sich immer mehr aus dem Wohnungsbau. Neben dem Gebot zum verdichteten Bauen, welches die Komplexität von Bauprojekten zusätzlich erhöht, sind auch die Regulierungsflut, der Trend zu grösseren Wohngebäuden und sogar gewisse «Wohlstandsphänomene», wie die Abnahme der handwerklichen Kompetenz, für diese Entwicklung verantwortlich.

So wird noch etwa jede zehnte neue Mietwohnung von privaten Bauherren erstellt. Vor zwanzig Jahren war es noch jede fünfte. Selbst den Bau von Einfamilienhäusern überlassen die Privaten immer mehr professionellen Akteuren. 2008 wurden zwei Drittel der Baugesuche für Einfamilienhäuser von Privaten gestellt, mittlerweile sind es weniger als die Hälfte.

Facetten des Wohnens

2. Mai 2024 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: Immobilien

Eine vom BfS aufgeschaltete Webseite gibt einen Ueberblick über die verschiedenen Facetten des Wohnens und zeigt in Grafiken die verfügbaren statistischen Ergebnisse. Behandelt werden:

Bestand der Gebäude mit Wohnnutzung in der Schweiz
Wohnfläche pro Person
Mieter/-innen und Eigentümer/-innen
Zweitwohnungen (ARE)
Durchschnittlicher Mietpreis Kosten nach Wohnflächen und Mietpreisindex
Wohnkosten im Haushaltsbudget Lebensqualität und Entbehrungen im Wohnbereich
Umzüge
Wie wird in der Schweiz geheizt?
Leerwohnungen und Wohnungsbau

Uebersicht BfS / FR

Wertverlust der Basler Rendite-Immobilien

28. April 2024 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: BS, Immobilien

Die Basler Kantonalbank schreibt in der neusten Ausgabe ihres Immobilien-Kompasses: “Das gestiegene Zinsniveau hinterlässt deutliche Spuren bei den Renditeliegenschaften: 2023 verzeichneten erstmals seit der Schweizer Immobilienkrise vor rund 25 Jahren alle drei Nutzungskategorien in Basel-Stadt Wertkorrekturen. Die Performance ist damit weiter gesunken und liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.”

Die Basler Zeitung sieht neben den gestiegenen Baukosten vor allem den Basler Wohnschutz als Grund für die schlechte Verfassung des Basler Immobilienmarkts. Versicherungen und Pensionskassen stossen Immobilien ab.

Die Performance von Renditeliegenschaften, die sich aus der Wertveränderung und dem Netto-Cashflow (NCF) ergibt, lag 2023 in Basel-Stadt nochmals deutlich tiefer als im Vorjahr. Mit dem gestiegenen Zinsniveau verzeichneten alle drei Nutzungskategorien – Wohnen, Gemischt, Büro/Gewerbe – erstmals seit 1998 eine negative Wertentwicklung.

Damit lag die Gesamtrendite bei allen Nutzungsarten mit Werten zwischen 0,9 % und 2,6 % deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.

Besonders markant war der Rückgang bei den Wohnimmobilien, wo die Performance im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022 von 7,1 % auf 2,6 % geschmolzen ist. Aber auch bei den gemischt genutzten Liegenschaften lag sie mit 2,4 % um 3,5 Prozentpunkte unter dem langjährigen Durchschnitt, während die Performance bei den Büro- und Gewerbeliegenschaften von 4,0 % auf 0,9 % gesunken ist.

Wie die Abbildung zu den neu erstellten und bewilligten Wohneinheiten zeigt, ist die Neubautätigkeit im Kanton Basel-Stadt trotz der Zuwanderung und einem bei 1,1 % nach wie vor tiefen Leerwohnungsbestand im Jahr 2023 leicht gesunken: Sie lag mit 778 Wohneinheiten um 13,7 % tiefer als 2022. In den kommenden Jahren wird das Bauvolumen weiter sinken. Die Zahl der bewilligten, im Bau oder in Planung befindlichen Objekte hat sich seit 2020 mehr als halbiert.

UBS: PKs und ihre Immobilien

23. April 2024 By pwirth in Kapitalanlagen, Studie Tags: Immobilien, UBS

Die UBS hat eine Bestandesaufnahme des Immobilienbereichs der Pensionskassen erstellt und eine Prognose für 2024 mit Blick auf die Zinswende gewagt. In einem Beitrag auf ihrer Website wird festgehalten:

«Nachfrageboom bei Mehrfamilienhäusern ist vorbei», konstatierte der «Tages-Anzeiger» im August letzten Jahres und titelte einige Wochen später, «Preise für Häuser, Wohnungen und Büros kommen ins Rutschen». Medienhype, Alarmismus oder Realität? Und wie sind Pensionskassen davon betroffen?

In der Tat sind gemäss Dr. Robert Weinert, Leiter Research bei Wüest Partner, die Preise für Wohnimmobilien 2023 um rund 4,4% gesunken. Und: Gesamtschweizerisch lag das Transaktionsvolumen letztes Jahr rund 35% unter dem langjährigen Mittel. Allerdings gilt es, beide Aspekte zu relativieren:

Vernehmlassung: Massnahmen zur Mietzinsdämpfung

10. April 2024 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: Immobilien

(BR) Der Bundesrat hat am 10. April 2024 die Vernehmlassung zur Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) eröffnet. Mit den Änderungen sollen kurzfristig umsetzbare Massnahmen zur Dämpfung der Mietzinsentwicklung ermöglicht sowie Formvorschriften bei der Staffelmiete abgebaut werden. Das Vernehmlassungsverfahren dauert bis zum 11. Juli 2024.

Seit seiner Einführung im September 2008 ist der Referenzzinssatz im letzten Jahr erstmals angestiegen: am 1. Juni 2023 von 1,25 auf 1,5 Prozent und am 1. Dezember 2023 auf 1,75 Prozent. Bei jedem Anstieg des Referenzzinssatzes kann der Mietzins um 3 Prozent erhöht werden. Je nach weiterer Zinsentwicklung können sich für die Mietenden zusammen mit den anderen Faktoren wie dem Teuerungsausgleich und der allgemeinen Kostensteigerung bis 2026 Mietzinserhöhungen von 10 – 15 Prozent ergeben.

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