Immobilien

Swiss Real Estate Sentiment Index auf Allzeittief

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An der sresi-Umfrage 2023 von KPMG haben über 350 Branchenvertreter teilgenommen. Zusammen repräsentieren sie ein Anlage- und Bewertungsvolumen von rund CHF 350 Milliarden. Damit zeichnet der Swiss Real Estate Sentiment Index ein repräsentatives und breit abgestütztes Bild der Erwartungen zu den bevorstehenden Entwicklungen am Schweizerischen Immobilienanlagemarkt.

Der aggregierte Index zeigt, dass die Stimmung auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt derzeit schlechter ist als jemals zuvor seit Erhebung des Swiss Real Estate Sentiment Index. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Erwartungen für die wirtschaftliche Entwicklung zwar ein wenig optimistischer, aber eine deutlich negative Einschätzung der Preisentwicklung drückt den sresi erneut auf ein Allzeittief.

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Wachsender Anteil der Immobilienfirmen und Pensionskassen

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Die Tamedia-Zeitungen berichten über die Besitzverhältnisse bei Wohnimmobilien in Zürich. Immobilienfirmen, Pensionskassen und Anlagestiftungen weisen einen wachsenden Anteil auf. Angeblich eine Ursache der stark gestiegenen Mieten.

Einmal den ganzen Zürcher Kreis 3. Oder auch: einmal die ganze Stadt Biel. Beinahe so stark sind alle Immobilienfirmen, die in Zürich geschäften, während der letzten fünfzehn Jahre gewachsen. Rund 25’000 Wohnungen haben sie in der Stadt übernommen oder gebaut.

Seit 2008 findet in Zürich eine starke Verschiebung der Eigentumsverhältnisse statt. Institutionelle Anleger, zu denen Pensionskassen zählen, Versicherungen, Fonds oder private Immobilienfirmen, kaufen Häuser und Land von privaten Eigentümerinnen. Im Juni dieses Jahres besassen Immobilienfirmen deswegen erstmals mehr Wohnungen als die Privaten.

2008 sah dies noch ganz anders aus. Damals bildeten die Einzelpersonen die deutlich grösste Eigentümergruppe. Ihr Anteil an den Stadtzürcher Wohnungen ist seither von 42 Prozent auf 32,6 geschrumpft, jener der Immobilienfirmen von 25,3 auf 33 Prozent angestiegen.

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Wohnungsnot: Der Elefant im Raum

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Rudolf Strahm nimmt in einer Kolumne für “Direkt” die schwierige Situation für viele Mieter auf dem Immobilienmarkt unter die Lupe. Nicht nur sind in vielen Landesteilen Wohnungen Mangelware, sie werden – der Zusammenhang ist logisch und direkt – auch teurer. Während aber vielfach bloss nach Regulierung und Unterstützung gerufen wird, bringt Strahm die wichtigsten Gründe für die aktuelle Situation aufs Tapet:

Der grösste, oft unbenannte Elefant – das eigentliche Kernproblem – ist die strukturelle Kluft zwischen Angebot und Nachfrage von Wohnungen. Im Jahr 2018 wurden in der Schweiz etwa 50’000 Neuwohnungen gebaut. Seither sinkt die Neubauzahl trotz starkem Bevölkerungswachstum, und sie wird nächstes Jahr auf rund 30’000 fallen, wie die Baugesuche als vorlaufendem Indikator aufzeigen. Das wird sich auswirken!

Sprachregelungen zur Umbenennung oder Verdrängung der Wohnungsnot sind eine Selbsttäuschung. Der oft zitierte Leerwohnungsbestand in einer Momentaufnahme kann täuschen, denn wenn die Mobilität gross ist, ist auch die momentane Leerwohnungsziffer wegen Teilrenovationen höher – trotz Knappheit.

Ein Elefant im Raum – ich benenne das Tabu – ist auch die Zuwanderung und die allgemeine demografische Entwicklung. Hohe Zuwanderung mit gleichzeitig sinkendem Neuwohnungsbau treibt auch die Mieten hoch. Man darf das nicht ausblenden. (Allerdings steht die Mieterseite recht machtlos da: Denn die Zuwanderung aus Europa wird aufgrund der bilateralen Verträge faktisch nur durch den Arbeitsmarkt gesteuert, und die Migration aus Drittstaaten faktisch durch die Gerichtspraxis.) 

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Wohnraum für die 10 Millionen-Schweiz

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Die Schweizer Wohnbevölkerung erhöht sich dieses Jahr wohl um rund 148 000 Personen – ein historischer Rekord. Das sind in bloss 12 Monaten gleich viele Menschen, wie die ganze Stadt Bern an Einwohnern zählt. Und das Wachstum geht weiter. Wo sollen die Menschen wohnen? Das NZZ Magazin hat recherchiert.

Solche Zuwachsraten sind offenbar die neue Normalität. Schon letztes Jahr kamen rund 55 000 Haushalte beziehungsweise 74 000 Personen dazu. Ende des letzten Jahres zählte die Schweiz rund 8,8 Mio. Einwohnerinnen und Einwohner – ohne Flüchtlinge und Asylsuchende. Die magische Marke der 10-Millionen-Schweiz rückt damit rascher näher, als sämtliche Prognosen vorhergesagt haben.

Das Referenzszenario des Bundesamtes für Statistik (BfS) sieht für dieses Jahr nämlich einen weit moderateren Zuwachs von gut 70 000 Personen vor. In der Realität ist der Zuwachs wohl doppelt so hoch. Das BfS schreibt auf Anfrage, Sondereffekte wie die Corona-Pandemie oder die Lage in Osteuropa seien schwer vorhersehbar.

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HSLU-Studie: PKs und grüne Immobilien

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Ein Forschungsteam des Instituts für Finanzdienstleistungen Zug IFZ der Hochschule Luzern hat im Auftrag der UBS eine Studie durchgeführt, um die Entwicklungen bei Investitionen von institutionellen Anlegern in Immobilien und Hypotheken zu untersuchen. Die Studie basiert auf einer breit angelegten Umfrage bei über 180 institutionellen Anlegern in der Schweiz im Mai und Juni 2023. Die Umfrage wird jährlich durchgeführt. In einer Zusammenfassung wird festgehalten:

Hypotheken sind für Anleger vorwiegend auf Grund ihrer Sicherheit, dem stabilen Einkommen und der geringen Volatilität interessant. Zudem scheinen institutionelle Investoren bei Hypotheken wie auch bei Immobilien vermehrt Direktanlagen zu bevorzugen. Eine Mehrheit der Anleger gibt zudem an, dass Hypotheken attraktiver sind als Staatsanleihen. Wie schon im letzten Jahr ist Infrastruktur die Anlageklasse, die am stärksten ausgebaut werden soll.

Trend zur ökologischen Nachhaltigkeit beschleunigt sich Gleichzeitig hat das Thema Nachhaltigkeit bei institutionellen Anlegern nicht an Relevanz verloren. Im Gegenteil: Die Bereitschaft, bei Immobilienanlagen zugunsten von Nachhaltigkeit auf Rendite zu verzichten, ist im Vergleich zur letztjährigen Erhebung markant gestiegen (Abbildung).

Bei grossen Pensionskassen mit einem verwalteten Vermögen von über 500 Mio. CHF hat sich die Bereitschaft zum kurzfristigen Verzicht von 39 auf 53 Prozent erhöht – bei kleineren Pensionskassen sogar auf 60 Prozent verdoppelt. «Das Thema Nachhaltigkeit ist im letzten Jahr definitiv bei den Pensionskassen angekommen», betont Co-Autor Daniel Steffen. «Viele institutionelle Anleger haben erkannt, dass hohe Renditen ohne Investitionen in ökologische Nachhaltigkeit langfristig kaum noch realisierbar sind», sagt Steffen.

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Höherer Referenzzins, höhere Mieten

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nzzMichael Ferber schreibt in der NZZ über die Folgen der zu erwartenden Erhöhung des Referenzzinssatzes.

Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) erhöhte den Referenzzinssatz per 1. Juni dieses Jahres zum ersten Mal, und zwar von 1,25 auf 1,5 Prozent. Doch dies dürfte nur der erste Streich gewesen sein. Der Zinssatz wird vierteljährlich erhoben und auf Viertelprozentpunkte gerundet.

Die weitere Entwicklung des Referenzzinssatzes ist schwierig vorherzusagen, sie hängt unter anderem von den weiteren Zinsentscheiden der Schweizerischen Nationalbank ab. «Aktuell werden im Referenzzinssatz immer noch viele Hypotheken berücksichtigt, die zu sehr tiefen Zinsen abgeschlossen wurden», sagt Donato Scognamiglio, Chef des Beratungsunternehmens Iazi. Darum hinke der Referenzzinssatz dem Markt hinterher.

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Die Institutionellen und der Immobilienmarkt

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Die Hypotheken wurden teurer, die Bautätigkeit bei Wohnliegenschaften flacht ab, gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Wie verhalten sich die Pensionskassen? Der Blick schreibt:

Das Verhalten der institutionellen Anleger ist dagegen weniger eindeutig, denn die Nachfrage der Pensionskassen nach Immobilien nimmt ab. Durch die Verluste bei den Aktien und Obligationen 2022 bei gleichzeitig positiven Immobilienerträgen – einzig die Immobilienfonds bilden hier eine Ausnahme – ist der Immobilienanteil in den Portfolios gestiegen. Teilweise wurde die obere Grenze der Bandbreite für Immobilien im Anlagereglement erreicht oder überschritten. Diese Kassen werden deshalb vorderhand keine Immobilien dazu kaufen.

Gleichzeitig sind die Renditeanforderungen an die Immobilien gestiegen, da auf den Obligationen wieder eine Rendite von 2 Prozent oder mehr erzielt werden kann. Die Transaktionspreise für Renditeliegenschaften werden deshalb unter Druck geraten, was sich mit der Zeit auch auf die Bewertung von Bestandesliegenschaften auswirken wird. Einen aktiven Abbau der Immobilien und damit verbundene Verkäufe werden die institutionellen Investoren aber nicht vornehmen. Stucki (Anlagechef der St. Galler Kantonalbank) erwartet deshalb eine «gesunde Preiskorrektur, aber keine Immobilienkrise.»

  Blick

Die PKs und der CO₂-Aus­sto­ss ih­rer Im­mo­bi­li­en

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pw. SRF überschreibt einen Beitrag von Mitte Juli mit: “Liegenschaften von Pensionskassen verschleudern viel CO₂”. Der Titel ist allerdings etwas verwirrend, weil mit “verschleudern” gemeinhin Verschwendung gemeint ist, was hier wohl nicht der Fall ist.

Die Verwirrung wird dann noch etwas grösser im weiteren Verlauf des Textes, wo es dann heisst: “SRF wollte von grossen Pensionskassen wissen, wo sie mit ihren Liegenschaften in energietechnischer Hinsicht stehen. Donato Scognamiglio vom Immobilien-Beratungsunternehmen Iazi hat für SRF die Umfrage analysiert: «Es ist eine sehr spannende Umfrage. Es sind Zahlen, die wir in dieser Form noch nie gesehen haben.»

“Die Ergebnisse der Umfrage machten deutlich, dass alle angefragten Pensionskassen bemüht seien, den CO₂-Ausstoss ihrer Immobilien zu senken: «Es sind nicht mehr nur Greta oder Jungs, die sich irgendwo ankleben – die Message ist bei den Immobilienportfolio-Managern angekommen.» So schlimm, wie der Titel suggeriert, ist es also nicht. Aber irgendwie kritisieren wollte man offenbar.

Weiter heisst es dann: “Trotz Engagement ist der Handlungsbedarf gross. Die Umfrage zeigt, dass der Anteil von Öl- und Gasheizungen nach wie vor hoch ist: Er liegt bei fast allen Pensionskassen über dem Schweizer Schnitt von 58 Prozent. Donato Scognamiglio führt das darauf zurück, dass die Pensionskassen zum Teil viele Gebäude aus den 1960er- und 1970er-Jahren in ihrem Besitz haben.”

Der ASIP hat den Text mit neuem Titel  auf seiner Website aufgenommen.

  SRF / ASIP

Zürcher Wohnbauverhinderungspolitik

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Die Saga um die Brunauparküberbauung geht in eine neue Runde. Die linksgrüne Mehrheit des Zürcher Gemeinderats zieht einen Entscheid des Baurekursgerichts weiter an das Verwaltungsgerichts. Die CS-PK als Bauherrin schreibt von einem unzumutbaren und damit unzulässigen Eingriff in die Eigentumsgarantie. Sie will das Wohn- und Ladenareal Brunaupark neu gestalten. Ein erstes Baugesuch war 2020 vom Baurekursgericht aufgehoben worden, weil einige der rund 500 neuen Wohnungen zu stark mit Lärm belastet gewesen wären.

Daraufhin reichte die Pensionskasse ein neues Projekt ein, und der Gemeinderat setzte in der Folge eine Gestaltungspflicht fest, wogegen die CS-PK sich erfolgreich wehrte. Das geltend gemachte Interesse an der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum sei wohl das Motiv für die BZO-Änderung, hielt das Gericht fest. Doch allein deswegen dürfe keine derartige Pflicht verankert werden.

  TA

Immobilien trotz allem

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imagepw. Finews verfügt laut einem Artikel von stv. Chefredaitor Samuel Gerber exklusiv über Daten, die anscheinend gröbere Probleme der Pensionskassen im Immobilienbereich anzeigen. So arg dürfte es allerdings nicht sein. Dass jede dritte Kasse über mehr Immobilienanlagen verfügte als gemäss BVV2 zulässig, ist denkbar. Allerdings ist letztes Jahr die Quote wegen der Einbussen bei Wertschriften hochgeschnellt. Zudem werden diesbezügliche Ueberschreitungen mit einer Begründung toleriert, und das seit Jahren. Ein Verkaufsdruck für die Kassen entsteht daraus nicht. Bandbreitenüberschreitungen sind courant normal bei PK-Anlagen, wie bspw. die Swisscanto-Erhebung zeigt. Zudem sind entgegen den Erwartungen die Immopreise trotz Zinswende weitgehend stabil geblieben. Zumindest ihre Direktanlagen werden die Kassen derzeit ohne Not nicht anrühren. Gerber schreibt:

Heinz Rothacher, CEO der bekannten St.Galler Pensionskassenberatung-Firma Complementa, sagt nun zu finews.ch, dass die Quotenverletzungen Ende 2022 noch umfangreicher ausgefallen sind als befürchtet. «Über ein Drittel der Pensionskassen hat eine Immobilien-Quote von über 30 Prozent ausgewiesen», sagt der Marktkenner (siehe Grafik unten). Und er hält fest: «Es gibt ein paar Pensionskassen, die aufgrund des Anstiegs der Quoten eine Bandbreiten-Verletzung hatten.»

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Der steigende Referenzzinssatz und die Mieten

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Parl. Die Kommission für Rechtsfragen des Ständerates (RK-S) hat sich einstimmig für die Annahme der Motion Engler 22.4448 «Mehr Rechtssicherheit im Mietrecht» ausgesprochen, welche den Bundesrat beauftragt, eine Regelung zur zulässigen Nettorendite für Wohn- und Geschäftsräume vorzulegen.

Mit Urteil vom 26. Oktober 2020 (BGE 147 III 14) änderte das Bundesgericht die Praxis zur Berechnung der Nettorendite im Sinne von Artikel 269 OR dahingehend, dass die Nettorendite den Referenzzinssatz neu um 2 Prozent übersteigen darf. Das Urteil lässt aber die Frage offen, wie hoch die maximal zulässige Nettorendite ausfällt, wenn der Referenzzinssatz 2 Prozent übersteigt. Die Kommission hat verschiedene Experten zu dieser Frage angehört und daraus gefolgert, dass die Klärung dieser Frage durch den Gesetzgeber die Rechtssicherheit im Mietrecht erhöhen würde.

Die Fachleute haben verschiedene Lösungen vorgeschlagen, die im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens des Bundesrates zu prüfen sind.

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Avadis übernimmt Immobilien der Givaudan-PK

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imageDie Givaudan Pensionskasse hat ihr direkt gehaltenes Immobilienportfolio auf die Avadis Anlagestiftung übertragen. Das Portfolio umfasst insgesamt 18 Wohnliegenschaften an zentralen Lagen. 16 Liegenschaften befinden sich auf Genfer Stadtgebiet, zwei in Lausanner Vorortgemeinden. Die Liegenschaften sind vollvermietet und verfügen über Wertsteigerungspotenzial. Sie werden Teil der Anlagegruppe Immobilien Schweiz Wohnen der Avadis Anlagestiftung. Per 30. April 2023 betrug das Vermögen der Anlagegruppe 2,87 Milliarden Franken. Über die finanziellen Eckwerte der Transaktion wurde Stillschweigen vereinbart.

Grund für die Transaktion war eine Strategieänderung der Pensionskasse und die daraus folgende Neustrukturierung des bislang selbst bewirtschafteten Immobilienportfolios. Ziel war es, den Verwaltungsaufwand zu reduzieren und die Voraussetzungen für die weitere Entwicklung zu schaffen.

  Mitteilung Avadis

Die Immobilienpreise fallen

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nzzJürg Zulliger schreibt in der NZZ am Sonntag über die Wende am Markt für Mehrfamilienhäuser. Nach 20 Jahren Preisanstieg ist jetzt die Trendwende da.

Die Immobilienbranche schien unerschütterlich, aber jetzt ist es passiert. 20 Jahre erzielten Investoren und Eigentümer mit Liegenschaften flotte Gewinne, doch nun ist die Wertentwicklung erstmals rückläufig. Die Marktpreise von Mehrfamilienhäusern sind im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorjahr um 12,1% gefallen.

Diese Zahlen des Beratungsunternehmens Fahrländer Partner stützen sich auf Transaktionen auf dem Immobilienmarkt und bilden so eins zu eins die Realität ab. «Der Höhepunkt war im April 2022 erreicht», sagt Stefan Fahrländer. Von da an ging es rapide abwärts mit den Preisen. (…)

Laut dem Zürcher Bewertungsexperten Gunnar Gärtner sind auch Verschiebungen bei den Käufern für die Trendwende verantwortlich: «Letztes Jahr kauften noch manche Investoren Immobilien, die über reichlich Kapital verfügen und von den tiefen Zinsen profitieren wollten.» Doch inzwischen sei bei institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen eine sehr grosse Zurückhaltung spürbar. Keine Spur mehr von magischer Aura rund um Immobilien, die manche Käufer dazu verleitete, praktisch zu jedem Preis Grund und Boden zu erwerben. (…)

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Der Wohnungsmarkt “komplett totreguliert”

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Warum wird nicht mehr gebaut? Das diskutieren der Bauunternehmer Balz Halter, die Immobilienexperten Martin Neff und Ursina Kubli und der Investorenvertreter Michel Schneider (v. l. n. r.) bei der NZZ.

Die Schweizer Bevölkerung wächst stark und gleichzeitig nimmt die Wohnbautätigkeit ab. Das führt dazu, dass Wohnraum knapp wird. Marktteilnehmer und Experten diskutieren am NZZ-Roundtable darüber, was schief läuft, und wie man Gegensteuer geben könnte. Auszüge.

Trauen die Immobilieninvestoren den hohen Bewertungen nicht mehr?
Schneider: Der Superzyklus am Immobilienmarkt ist vorbei. Die Zinswende ist Realität geworden. Ende 2022 hat es noch keine starken Bewertungsverluste gegeben, aber per Ende 2023 dürfte es anders aussehen.

Kubli: Wir befürchteten zu Beginn der Zinswende, dass eine Verkaufswelle auf das Land zukommt. Aber weil die Vermietungssituation so hervorragend ist, kam es nicht so weit. Doch die Bewertungen werden teilweise sicher unter Druck kommen.

Halter: In den 1990er Jahren war es viel dramatischer, da fand diese Verkaufswelle tatsächlich statt. Wir haben uns die Füsse wund gelaufen, um die Immobilien an den Mann zu bringen. Niemand wollte mehr kaufen. Das ist derzeit nicht der Fall. Es ist eine gewisse Verunsicherung da, aber ich glaube, in einem Jahr sieht das schon wieder anders aus, denn Immobilien sind ein attraktives Investitionsgut.

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Der Immobilienmarkt “so kaputt wie ungerecht”

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imageDie Wochenzeitung – WOZ – schreibt über den Immobilienmarkt und die Bedeutung der grossen institutionellen Immobilienbesitzer. Zu den Pensionskassen heisst es: 

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Die neue UBS kontrolliert bald rund zwei Prozent aller Wohnungen der Schweiz – und ist damit neu der grösste Marktteilnehmer. Sie überragt alle Pensionskassen, die gemäss Avenir Suisse gemeinsam siebzehn Prozent aller Wohnungen halten. Wobei es in der Schweiz insgesamt über tausend verschiedene Pensionskassen gibt. Auch bei ihnen sind Immobilienfonds beliebt.

Gemäss Analysen der UBS erwirtschafteten Schweizer Pensionskassen mit ihren Immobilienanlagen in den letzten zehn Jahren im Jahresschnitt eine Rendite von fast sechs Prozent. Und bei Vorsorgeeinrichtungen seien besonders Wohnimmobilien hoch im Kurs, sagt Trübestein. «Weil dort das Risiko praktisch atomisiert ist», so der Professor.

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