Immobilien

In der Schweiz werden derzeit zu wenig Wohnungen gebaut, als dass die steigende Nachfrage befriedigt werden könnte. Und es sieht nicht danach aus, als ob sich dies rasch ändern würde. Andrea Martel sucht in der NZZ nach Lösungen.

Der Bedarf an Wohnungen steigt laufend. 50’000 zusätzliche Haushalte pro Jahr sind in der Schweiz bald die Regel. Einerseits hat das Land eine starke Zuwanderung, anderseits breitet sich die ansässige Bevölkerung mehr und mehr aus.

Zeitweise hält die Neubautätigkeit mit dieser Zusatznachfrage Schritt. Zwischen 2014 und 2018 wurden sogar mehr neue Wohnungen erstellt als unmittelbar benötigt. Seit dem Jahr 2020 steigt die Zahl der Haushalte jedoch wieder stärker als der Wohnungsbestand. Laut dem Direktor des Bundesamts für Wohnungswesen fehlen jährlich 5000 bis 10’000 Wohnungen. (…)

Für die nachlassende Bautätigkeit gab es gute Gründe. Es ist noch keine drei Jahre her, da war in der Schweiz von einem Überangebot die Rede. Pensionskassen und Versicherungen hatten auf Hochtouren Wohnungen gebaut, was die Leerstände – auch vor dem Hintergrund einer relativ schwachen Zuwanderung – deutlich nach oben trieb. Es war eine Zeit, in der sich Vermieter teilweise gezwungen sahen, Interessenten mit Einkaufsgutscheinen oder mietfreien Zeiten zu umwerben.

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BFS. Im Lauf des Jahres 2021 sind in der Schweiz gut 10% der Bevölkerung umgezogen. Junge Erwachsene neigen am ehesten zu einem Wohnungswechsel. Bewohner von Einfamilienhäusern ziehen seltener um als Personen, die in einem Mehrfamilienhaus leben. Die durchschnittliche Umzugsdistanz liegt bei 13 km.

  BFS

Finma. Auch bei den Renditewohnliegenschaften wurde nach einem Seitwärtstrend von Anfang 2021 bis Mitte 2022 wieder ein deutlicher Preisanstieg verzeichnet, was sich auch bei den um Inflation bereinigten Preisen zeigt (siehe Abbildung «Reale Immobilienpreise », links oben). Da die kräftige Zuwanderung die Nachfrage nach Mietwohnungen stärkt und das Angebot rückläufig ist, sind die Angebotsmieten erneut gestiegen. Gleichzeitig sind auch die Leerstände nochmals gesunken (siehe Abbildung «Leer stehende Wohnungen in der Schweiz», oben).

Die damit verbundene Ertragssteigerung aus Mieteinnahmen stützt die Nachfrage nach Renditewohnliegenschaften seitens Investoren trotz gestiegenen Hypothekarzinsen. Nutzer- und Anlegermarkt entwickeln sich seit Jahren erstmals wieder parallel, und die gestiegenen Preise können durch die Nachfrage begründet werden. Das Ende des Negativzinsumfelds eröffnet für die Investoren allerdings neue Anlagealternativen. Auch die stark gestiegenen Preise für Baumaterialien dürften sich dämpfend auf Entwicklungsprojekte und somit das Angebot auswirken.

  Finma Risikomonitor

SonntagsZeitung. Eine aktuelle Umfrage unter Schweizer Pensionskassen, durchgeführt von der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner im Spätsommer dieses Jahres, zeigt: 45 Prozent geben an, dass Immobilienanlagen nach der Zinserhöhung für sie deutlich oder eher unattraktiver geworden seien. Und fast 60 Prozent sagen, sie wollten ihr Immobilienportfolio in Zukunft halten oder reduzieren.

Sprich: Der grosse Ausbau der vergangenen Jahre ist vorbei. «Der Immobilienmarkt verliert für institutionelle Anleger an Attraktivität», bestätigt Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ Vermögenszentrum. Dass sich das Interesse der Pensionskassen am Immobilienmarkt abschwächt, spürt Wenger vor allem daran, dass er seit Anfang Jahr viele private Kundinnen und Kunden betreut, die nun endlich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses zum Zug kommen.

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Das hat es noch nie gegeben: Immobilienfonds müssen ihre Pläne für eine Kapitalerhöhung abblasen. Investoren setzen sogar Wohnimmobilienfonds auf eine Kapitaldiät, schreibt Monica Hegglin in der FuW.

CS Green Property, UBS Direct Urban, Dominicé und SF Sustainable Property haben ihre angekündigten Kapitalerhöhungen unlängst verschoben oder werden dies noch kommunizieren müssen. Der Grund: Keiner der erwähnten kotierten Fonds weist ein Agio (einen Aufschlag) von 10% gegenüber dem Nettoinventarwert (prozentuale Differenz zwischen Marktwert und Buchwert) auf.

Beträgt das Agio weniger als 10%, ist eine Bezugsrechtsemission undurchführbar. Liegt die Differenz zum inneren Wert darunter, müssten bestehende Investoren aufgrund der entstehenden Kosten und der Verwässerung einen Nachteil hinnehmen, weil sich keine positiven Bezugsrechtspreise für die Anleger ergeben. SF Sustainable und Dominicé weisen sogar einen Abschlag gegenüber dem inneren Wert aus. Das ist ein Problem, denn die regelmässige Aufnahme von Eigenkapital ist der Lebensnerv der Branche.

«Wenn der Markt so volatil bleibt, sind Kapitalerhöhungen unmöglich», erklärt Rolf Frey, Immobilienexperte der Zürcher Privatbank Maerki Baumann. Über 40 % der Schweizer Immobilienfonds weisen derzeit einen Discount zum Nettoinventarwert aus. «Dass das Fenster zum Kapitalmarkt zu ist, hat es bei Wohnimmobilienfonds noch nie gegeben», resümiert Frey.

  FuW

Finanz und Wirtschaft befasst sich mit den Folgen der Zinswende auf die Immobilienanlagen der Pensionskassen.

Oliver Kunkel, Partner beim Pensionskassenberater PPCMetrics, führt im Gespräch mit FuW aus: «Zu den Immobilienanlagen mit einem Anteil von 20 bis 25% kommen auch noch die in den Aktienanlagen enthaltenen Immobilien hinzu.» Dazu gehörten neben Immobilienfirmen auch die Liegenschaften auf den Bilanzen der Unternehmen, wie etwa Versicherungen. Ausserdem fände sich unter den festverzinslichen Papieren ein bedeutender Anteil von Pfandbriefen.

Damit sind die Pensionen zunehmend von Wohl und Wehe des Wohnungsmarkts abhängig. Da die Immobilienpreise an der Zinsentwicklung hängen – niedrige Hypothekenzinsen begünstigen hohe Preise für Wohneigentum – wird angesichts steigender Zinsen die Liebe zu der Anlageklasse nun einem Belastungstest ausgesetzt. Die Zahlen zur Performance in den vergangenen Monaten bestätigen dieses Bild.

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