Die Wochenzeitung – WOZ – schreibt über den Immobilienmarkt und die Bedeutung der grossen institutionellen Immobilienbesitzer. Zu den Pensionskassen heisst es:
Die neue UBS kontrolliert bald rund zwei Prozent aller Wohnungen der Schweiz – und ist damit neu der grösste Marktteilnehmer. Sie überragt alle Pensionskassen, die gemäss Avenir Suisse gemeinsam siebzehn Prozent aller Wohnungen halten. Wobei es in der Schweiz insgesamt über tausend verschiedene Pensionskassen gibt. Auch bei ihnen sind Immobilienfonds beliebt.
Gemäss Analysen der UBS erwirtschafteten Schweizer Pensionskassen mit ihren Immobilienanlagen in den letzten zehn Jahren im Jahresschnitt eine Rendite von fast sechs Prozent. Und bei Vorsorgeeinrichtungen seien besonders Wohnimmobilien hoch im Kurs, sagt Trübestein. «Weil dort das Risiko praktisch atomisiert ist», so der Professor.
Der Nebelspalter berichtet über die Angaben des Geoportals des Bundes, das neu Auskunft über den CO2-Ausstoss aller Gebäude der Schweiz gibt oder besser geben soll. Das hat absehbar Einfluss auf den Wert der Immobilien, mit Folgen auch für die institutionellen Anleger. Zwar besteht eine detaillierte Abstufung (A bis G), wie aber ein Blick auf das Portal zeigt, gibt es praktisch nur rot (G: ganz schlecht) oder grün (A: ganz gut). Im Text dazu heisst es:
Nun sind die Daten öffentlich. Für die Bewertung auf seinem Geoportal hat der Bund bei sämtlichen 1,8 Millionen Gebäuden im Land den CO₂-Ausstoss mit dem Pacta-Immobilienmodell berechnet. Pacta steht für «Paris Agreement Capital Transition Assessment». Schlüssel für die Kategorisierung ist das Gebäude- und Wohnungsregister, das die Wärmequelle, das Baujahr, die Wohnflächen und die Anzahl Stockwerke der Gebäude enthält.
vaudoise. Die Gruppe Vaudoise Versicherungen gründet eine Anlagestiftung, deren Ziel die kollektive Anlage und Verwaltung von Vorsorgegeldern ist. Die Anlagestiftung hat im März in ihrer Anlagegruppe «Immobilien Schweiz» erfolgreich die erste Kapitalaufnahme in Höhe von CHF 130 Mio. durchgeführt. Diese Anlagegruppe investiert hauptsächlich direkt in Wohngebäude, aber auch in Geschäftsliegenschaften in der Schweiz.
78 Milliarden Franken hätten Mieterinnen und Mieter in der Schweiz seit 2006 zu viel an Miete bezahlt, behauptet die SP. Die Zahlen stimmen nachweislich nicht. Aber das stört die Partei nicht: Sie verlangt nun trotzdem eine staatliche Mietzinskontrolle. Andrea Martel schreibt dazu in der NZZ:
Die 78 Milliarden, von denen die SP spricht, entstammen einer Analyse, die das Büro für Arbeits- und sozialpolitische Studien (Bass) 2021 im Auftrag des Mieterverbands erstellt hat. Die Zahl ist das Resultat einer relativ einfachen Milchbüechli-Rechnung. Die Autoren vergleichen die Entwicklung des BfS-Mietpreisindexes mit einer selbst kreierten Kurve, die sie «erwarteten Mietpreisindex aufgrund der relevanten Kostenfaktoren gemäss geltendem Mietrecht» nennen (in der Grafik die oberste und die unterste Linie). Und die Differenz zwischen diesen beiden Kurven ist für sie «Miete, die zu viel bezahlt wurde». (…)
Andrea Martel geht in der NZZ der Frage nach, was Wohnungsnot eigentlich bedeutet und ob eine solche aktuell festgestellt werden kann. Ausschlaggebend ist in den meisten Analysen die Leerwohnungsziffer.
Allerdings ist die Leerwohnungsziffer laut Scognamiglio [Donato Scognamiglio, CEO des Immobilienberatungsunternehmens Iazi] ein schlechter Indikator: «Diese Zahl zeigt nicht, wie knapp das Angebot an begehrten Wohnungen ist. Das sind vielmehr die Wohnungen, die keiner will.»
Scognamiglio ist nicht der Einzige, der die Leerstandsziffer als Knappheitsindikator kritisiert. Auch für den Juristen und Immobilienexperten Urs Hausmann gäbe es bessere Alternativen. Dass auf die Leerwohnungsziffer abgestellt werde, habe historische Gründe, schrieb Hausmann vor einigen Jahren in einem Gutachten. Als die Behörden vor fünfzig Jahren begonnen hätten, sich mit der Knappheit am Wohnungsmarkt zu befassen, habe man diese jährlichen Zählungen eingeführt.
Thomas Hengartner und Jonathan Progin gehen in ihrem Beitrag in der FuW der Bedeutung der Immobilienanlagen für die Pensionskassen im aktuellen Anlageumfeld ein. Sie schreiben gar vom “Fundamaent der PK-Vernögen”, Deutlich wird, dass angesichts grosser Einbussen bei Aktien und Obligationen der Immobilienbereich stabilisierend gewirkt hat.
In den Portfolios der Pensionskassen nimmt der direkte Immobilienbesitz zusammen mit den Investments in Immobilienfonds ein zunehmendes Gewicht ein. UBS meldet für die von ihr verwahrten PK-Vermögen, dass der Immobilienanteil 2022 von 20,8 auf 23,2% gestiegen sei. Nicht dargelegt ist allerdings, in welchem Mass die Steigerung die Folge des Wertrückgangs der Portfoliobausteine Aktien und Obligationen ist (Portfolioanteile Ende 2022 von 29 bzw. 31%).
Wer als Rentner das eigene Haus bewohnt, aber eine zu geringe Rente bezieht, um es zu finanzieren, kann es entweder verkaufen, oder den Ausweg über eine “Reverse Mortgage” suchen. Die FuW erklärt das System.
Sollte der Verkauf der Immobilie nicht zur Debatte stehen, dann kommt eine Finanzdienstleistung ins Spiel, die im angelsächsischen Raum verbreitet ist. In der Schweiz ist sie jedoch wenig bekannt und wird auch kaum beworben: die Umkehrhypothek (Reverse Mortgage), auch Immo-Rente oder Rentenhypothek genannt.
Jonathan Progin gibt in der FuW Nr. 8/23 eine Einschätzung der aktuellen Lage auf dem Immobilienjahre. Er schreibt:
Immobilienanlagen sind für Investoren seit der Zinswende nicht mehr so begehrt. Denn mit dem Leitzins der SNB sind auch die Renditen von zehnjährigen Bundesobligationen gestiegen, ein risikoloses Investment. Damit ist der Unterschied zu der durchschnittlich zu erwartenden Rendite von Immobilien kleiner geworden. Und zwar so klein, dass sich Investoren zwei- oder sogar dreimal überlegen, ob sie ihr Portemonnaie öffnen.
Die Rendite von zehnjährigen Bundesobligationen liegt bei rund 1,3%, und die Risikoprämie von Renditen an Top-Wohn- lagen beträgt nur noch rund 50 Basis- punkte. Vor allem für langfristige Investoren wie Pensionskassen und Versicherer sei das «nicht interessant», sagt David Schoch, Head of Research des Immobilienberaters CBRE.
In der Schweiz werden derzeit zu wenig Wohnungen gebaut, als dass die steigende Nachfrage befriedigt werden könnte. Und es sieht nicht danach aus, als ob sich dies rasch ändern würde. Andrea Martel sucht in der NZZ nach Lösungen.
Der Bedarf an Wohnungen steigt laufend. 50’000 zusätzliche Haushalte pro Jahr sind in der Schweiz bald die Regel. Einerseits hat das Land eine starke Zuwanderung, anderseits breitet sich die ansässige Bevölkerung mehr und mehr aus.
Zeitweise hält die Neubautätigkeit mit dieser Zusatznachfrage Schritt. Zwischen 2014 und 2018 wurden sogar mehr neue Wohnungen erstellt als unmittelbar benötigt. Seit dem Jahr 2020 steigt die Zahl der Haushalte jedoch wieder stärker als der Wohnungsbestand. Laut dem Direktor des Bundesamts für Wohnungswesen fehlen jährlich 5000 bis 10’000 Wohnungen. (…)
Für die nachlassende Bautätigkeit gab es gute Gründe. Es ist noch keine drei Jahre her, da war in der Schweiz von einem Überangebot die Rede. Pensionskassen und Versicherungen hatten auf Hochtouren Wohnungen gebaut, was die Leerstände – auch vor dem Hintergrund einer relativ schwachen Zuwanderung – deutlich nach oben trieb. Es war eine Zeit, in der sich Vermieter teilweise gezwungen sahen, Interessenten mit Einkaufsgutscheinen oder mietfreien Zeiten zu umwerben.
BFS. Im Lauf des Jahres 2021 sind in der Schweiz gut 10% der Bevölkerung umgezogen. Junge Erwachsene neigen am ehesten zu einem Wohnungswechsel. Bewohner von Einfamilienhäusern ziehen seltener um als Personen, die in einem Mehrfamilienhaus leben. Die durchschnittliche Umzugsdistanz liegt bei 13 km.
Finma. Auch bei den Renditewohnliegenschaften wurde nach einem Seitwärtstrend von Anfang 2021 bis Mitte 2022 wieder ein deutlicher Preisanstieg verzeichnet, was sich auch bei den um Inflation bereinigten Preisen zeigt (siehe Abbildung «Reale Immobilienpreise », links oben). Da die kräftige Zuwanderung die Nachfrage nach Mietwohnungen stärkt und das Angebot rückläufig ist, sind die Angebotsmieten erneut gestiegen. Gleichzeitig sind auch die Leerstände nochmals gesunken (siehe Abbildung «Leer stehende Wohnungen in der Schweiz», oben).
Die damit verbundene Ertragssteigerung aus Mieteinnahmen stützt die Nachfrage nach Renditewohnliegenschaften seitens Investoren trotz gestiegenen Hypothekarzinsen. Nutzer- und Anlegermarkt entwickeln sich seit Jahren erstmals wieder parallel, und die gestiegenen Preise können durch die Nachfrage begründet werden. Das Ende des Negativzinsumfelds eröffnet für die Investoren allerdings neue Anlagealternativen. Auch die stark gestiegenen Preise für Baumaterialien dürften sich dämpfend auf Entwicklungsprojekte und somit das Angebot auswirken.
Raifeissen schreibt in einer Mitteilung zu ihrer Studie “Immobilien Schweiz – 4Q 2022”:
Wohnraum wird in der Schweiz immer knapper. Die Leerstände sinken rapide und damit steigen neben den Eigenheimpreisen jetzt auch die Mieten. Im Umfeld extrem hoher Baulandpreise, rigider Bau- und Zonenordnungen sowie einer einsprachefreudigen Bevölkerung war die Wohnbautätigkeit schon seit längerer Zeit stark rückläufig. Die dynamisch wachsende und auf immer grösserem Raum lebende Schweizer Bevölkerung benötigt deutlich mehr Wohnungen als aktuell auf den Markt kommen.
«Das höhere Zinsniveau und die Bauteuerung mindern die Anreize für den Wohnungsbau zusätzlich. Gleichzeitig treiben der akute Fachkräftemangel und der Krieg in der Ukraine die bereits starke Zuwanderung kräftig nach oben. Wir steuern mit Vollgas auf eine Wohnungsnot zu», stellt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, fest.
Die steigenden Zinsen machen sich am Markt für Schweizer Mehrfamilienhäuser bemerkbar. Das Verhalten von institutionellen Investoren – sprich Pensionskassen und Versicherungen – spielt für die weitere Entwicklung eine wichtige Rolle. Die NZZ schreibt dazu:
Er ist in der Immobilienbranche eine umstrittene Figur, doch wenn er spricht, hören alle zu: Donato Scognamiglio, Chef der Bewertungsgesellschaft Iazi, hat am Mittwoch seine neuesten Prognosen für die weitere Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes präsentiert, der nach einem jahrelangen Boom im Umbruch ist.
Besonders exponiert im Umfeld der Zinswende ist der Markt für Renditeimmobilien, wo die Preise seit Ende der neunziger Jahre unaufhörlich gestiegen sind.
Eine erste Preiskorrektur bei Mehrfamilienhäusern zeichnet sich laut Iazi deutlich ab: Scognamiglio erwartet auf der Basis von Transaktionspreisen eine Korrektur von 3,4 Prozent im vierten Quartal 2022 gegenüber dem Höchststand im zweiten Quartal, als die Nationalbank ihren ersten Zinsschritt bekanntgab. Für das erste Quartal 2023 rechnet er mit einer weiteren Korrektur von 3,1 Prozent.
Ein wichtiger Grund, weshalb die Preise unter Druck geraten, ist die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen: Immobilien sind für institutionelle Anleger wie Pensionskassen nicht mehr alternativlos, seit Anlagen in zehnjährige Bundesobligationen nach vielen Jahren mit Negativzinsen wieder eine Rendite von über 1 Prozent abwerfen, während sich die Netto-Renditen auf Renditeimmobilien kaum bewegt haben.
Anders als in Grossbritannien ist den Pensionskassen in der Schweiz der Einsatz von Derivaten nur begrenzt erlaubt. Gefahren lauern aber an einem anderen Ort, heisst es bei Finews. Gemeint sind die Immobilienanlagen.
Da zahlreiche Pensionskassen in den letzten Jahren ihre Engagements in Immobilien verstärkt haben, ist ein heraufziehendes Gewitter nicht auszuschliessen. Allerdings fehlen bisher Anzeichen, wonach die Immobilienmärkte wegen Pensionskassen, die sich mit gehebelten Produkten eingedeckt haben, einem Stresstest ausgesetzt sind.
Für Beunruhigung gesorgt hat aber, dass verschiedene Immobilienfonds jüngst ihre Pläne für eine Kapitalerhöhung abblasen mussten. Grund für den Käuferstreik war, dass keiner der kotierten Fonds ein Aufschlag von mindestens 10 Prozent gegenüber dem Nettoinventarwert aufwies. Bei solch tiefen Agios ergeben sich keine positiven Bezugsrechtspreise und bestehende Investoren müssen aufgrund der entstehenden Kosten und der Verwässerung einen Nachteil hinnehmen.
SonntagsZeitung. Eine aktuelle Umfrage unter Schweizer Pensionskassen, durchgeführt von der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner im Spätsommer dieses Jahres, zeigt: 45 Prozent geben an, dass Immobilienanlagen nach der Zinserhöhung für sie deutlich oder eher unattraktiver geworden seien. Und fast 60 Prozent sagen, sie wollten ihr Immobilienportfolio in Zukunft halten oder reduzieren.
Sprich: Der grosse Ausbau der vergangenen Jahre ist vorbei. «Der Immobilienmarkt verliert für institutionelle Anleger an Attraktivität», bestätigt Adrian Wenger, Hypothekarexperte beim VZ Vermögenszentrum. Dass sich das Interesse der Pensionskassen am Immobilienmarkt abschwächt, spürt Wenger vor allem daran, dass er seit Anfang Jahr viele private Kundinnen und Kunden betreut, die nun endlich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses zum Zug kommen.
Die Wochenzeitung – WOZ – schreibt über den Immobilienmarkt und die Bedeutung der grossen institutionellen Immobilienbesitzer. Zu den Pensionskassen heisst es: 
