Jürg Zulliger schreibt in der NZZ am Sonntag über die Wende am Markt für Mehrfamilienhäuser. Nach 20 Jahren Preisanstieg ist jetzt die Trendwende da.
Die Immobilienbranche schien unerschütterlich, aber jetzt ist es passiert. 20 Jahre erzielten Investoren und Eigentümer mit Liegenschaften flotte Gewinne, doch nun ist die Wertentwicklung erstmals rückläufig. Die Marktpreise von Mehrfamilienhäusern sind im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorjahr um 12,1% gefallen.
Diese Zahlen des Beratungsunternehmens Fahrländer Partner stützen sich auf Transaktionen auf dem Immobilienmarkt und bilden so eins zu eins die Realität ab. «Der Höhepunkt war im April 2022 erreicht», sagt Stefan Fahrländer. Von da an ging es rapide abwärts mit den Preisen. (…)
Laut dem Zürcher Bewertungsexperten Gunnar Gärtner sind auch Verschiebungen bei den Käufern für die Trendwende verantwortlich: «Letztes Jahr kauften noch manche Investoren Immobilien, die über reichlich Kapital verfügen und von den tiefen Zinsen profitieren wollten.» Doch inzwischen sei bei institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen eine sehr grosse Zurückhaltung spürbar. Keine Spur mehr von magischer Aura rund um Immobilien, die manche Käufer dazu verleitete, praktisch zu jedem Preis Grund und Boden zu erwerben. (…)
Selbst sehr langfristig ausgerichtete Anlagegefässe von Swiss Life, deren Kunden Pensionskassen sind, weisen für das 1. Quartal erstmals seit langem ein Minus aus. Ein Swiss-Life-Sprecher sagt dazu: «Grund dafür sind vor allem die aufgrund des veränderten Zinsumfelds gestiegenen Renditeerwartungen beziehungsweise Diskontierungssätze. Diese Wertveränderungen sind zwar für den inneren Wert der Anlagen wirksam. Es sind aber nicht realisierte Verluste.»
Laut dem Beratungsunternehmen Wüest Partner beträgt der derzeitige Marktwert aller Mehrfamilienhäuser in der Schweiz rund 2400 Mrd. Fr. Hochgerechnet auf das Total aller Objekte haben sich in 12 Monaten Werte von rund 290 Mrd. Fr. in Luft aufgelöst. So kommen auf den ganzen Banken- und Finanzplatz neue Herausforderungen zu. Denn solange der Immobilienmarkt mit Gewinnen glänzte, wurde das Wachstum kräftig mit Hypothekarkrediten angetrieben.(…)
Der von Fahrländer Partner festgestellte Preisrückgang von rund 12% innerhalb von Jahresfrist ist also möglicherweise nicht das Ende des Preisrückgangs bei Renditeimmobilien. Wer sich über die Warnungen hinwegsetzt und auf steigende Preise wettet, könnte am Ende auf der falschen Seite stehen.
