Als das Basler Wohnschutzgesetz letztes Jahr eingeführt wurde, kündigten Grossinvestoren ihren Rückzug an. Seitdem sind Versicherungen und Pensionskassen fleissig am verkaufen. Sie finden neue Abnehmer – kleine, lokale Immobilienfirmen, die bislang niemand kennt.
Erst einmal ist festzuhalten, dass tatsächlich weniger Geld in den Immobilienmarkt fliesst. Doch der Effekt zeigt sich bislang vor allem in einem Wechsel der hiesigen Player. «Wir beobachten aktuell, dass auswärtige Investoren, wie Versicherungen und Pensionskassen, vermehrt Liegenschaften in Basel-Stadt verkaufen», sagt Fabrice Lanz, Leiter für Immobilienkunden bei der BKB. Zugleich treten laut Lanz vermehrt kleinere, lokale Immobiliengesellschaften als Käufer auf.
«Durch die Zinssteigerung steht nicht mehr so viel billiges Geld zur Verfügung», erklärt der Basler Kantonsentwickler Lukas Ott diese Entwicklung. «Diese Einschränkung des Kapitals führt zu einer Fokussierung auf den lokalen Immobilienmarkt.» Man investiere dort, wo man sich auskenne. Sprich, wer allein auf Renditeoptimierung ausgerichtet ist, kauft aktuell keine Immobilien in Basel. Wer dennoch hier investiert, ist hingegen eher bereit, preisgünstigen Wohnraum zu erhalten. So jedenfalls die Hoffnung von Lukas Ott.
Weniger optimistisch blickt Beat Leuthardt, Senior Consultant beim Basler Mieterinnen-und Mieterverband (MV), auf die aktuelle Situation. Auch der MV Basel beobachtet seit einiger Zeit, dass sich die Grossinvestoren aus Basel zurückziehen. Der Verband stellt jedoch auch fest, dass die neuen «Kleinspekulanten» bislang kein grosses Interesse am Erhalt der erstandenen Objekte zeigen. «Die kaufen momentan vor allem kleine Liegenschaften in Häuserreihen, die nicht die maximale Höhe haben, oder Eckhäuser in Aussenquartieren», sagt Beat Leuthardt.
Der Trick: Diese Gebäude dürfen auch nach neuem Wohnschutzgesetz aufgestockt oder abgerissen werden, wenn der Um-beziehungsweise Neubau 20 bis 40 Prozent mehr Wohnraum bietet. Eine Verpflichtung anschliessend preisgünstig zu vermieten, besteht allerdings nicht. Auf diesem Weg wird ausserdem die Sanierung umgangen. Denn die meisten Objekte, die aktuell verkauft werden, sind sanierungsbedürftig. Sanieren will aber keiner, weil alle Angst haben, auf dem Grossteil der Kosten sitzen zu bleiben.
Für Privateigentümer dürften diese Objekte daher kaum attraktiv sein, trotz einer Bruttorendite von 4 bis 4,5 Prozent für ein Mehrfamilienhaus in mittlerer Lage. «Privatpersonen sind in der Regel keine Spekulanten», sagt Andreas Zappalà, Geschäftsführer beim Basler Hauseigentümerverband. Die Realität sei eher umgekehrt: «Viele Eigentümer verkaufen lieber als zu sanieren, weil für sie das Investitionsrisiko zu hoch ist.»
Soll heissen: Aktuell wird zwar viel verkauft, dass daraus neuer, preisgünstiger Wohnraum geschaffen wird, steht allerdings in den Sternen. Erst vor wenigen Tagen hat die Pensionskasse Basel-Stadt eine Liegenschaft in der Oetlingerstrasse 82 an den höchstbietenden Interessenten verkauft, die Mereas GmbH. Als private Immobilienfirma muss Mereas die hohen Investitionskosten auf dem einen oder anderen Weg wieder reinholen.
Welchen Einfluss das neue Wohnschutzgesetz auf all das hat, ist schwer zu beurteilen. Fakt ist, dass Investoren durch die neue Gesetzgebung verunsichert sind und sich viele bei Sanierungen derzeit zurückhalten. Dies allerdings auch aufgrund der gestiegenen Zinsen und Baukosten. Ein Zusammenhang zum Neubaumarkt ist noch viel schwieriger herzustellen. Denn dort werden sich die Auswirkungen erst in drei bis fünf Jahren wirklich zeigen.
