Das heutige Baugesetz ist nicht auf Verdichtung ausgelegt. Wie sehen Sie das?
Viele Baugesetze bremsen die Verdichtung eher, als dass sie sie ermöglichen. Strenge Vorgaben zu Ausnützung, Abständen oder Höhen machen Aufstockungen unnötig kompliziert. Das führt oft zum Abriss statt zur Weiterentwicklung. Wenn wir Verdichtung wollen – auch aus ökologischen Gründen –, müssen wir sie rechtlich erleichtern und klare Spielräume schaffen.
Die Baubewilligungen sind 2025 stark gestiegen. Kommen nun mehr Wohnungen auf den Markt?
Man muss genau hinschauen: Wenn ein Gebäude abgerissen und ersetzt wird, entsteht oft kaum zusätzlicher Wohnraum.
Und welche Rolle spielen die Einsprachen?
Es gibt drei Hebel: Angebot, Nachfrage und Umfeld. Einsprachen gehören zum Umfeld. In manchen Städten dauert es über ein Jahr, bis gebaut werden kann. Weniger Einsprachen würden helfen – lösen aber die strukturelle Knappheit nicht.
Worin liegt diese strukturelle Knappheit?
Ein Beispiel: Ein Vorstoss im Zürcher Kantonsrat wollte prüfen lassen, wie Arbeits- und Wohnzonen besser gemischt werden könnten, um ungenutzte Flächen für Wohnraum zu aktivieren. Selbst ein Bericht war umstritten. Manche wollen kein weiteres Wachstum, andere mehr Staat. Solange wir uns nicht einmal über die Ausgangslage einig sind, wird es schwierig, tragfähige Lösungen zu finden.
Was wiegt für Sie am schwersten?
Wir haben zu wenig preisgünstigen Wohnraum. Mehr Angebot ist schwierig, die Nachfrage zu steuern, ebenso. Wir wollen älteren Menschen nicht vorschreiben, ihr Haus zu verlassen. Und wir können weder Scheidungen noch Einpersonenhaushalte regulieren. Wer allein lebt, braucht trotzdem eine Küche – der Flächenverbrauch pro Kopf steigt.
Welche Rolle spielen institutionelle Investoren?
Wohnrenditeliegenschaften im Wert von über 400 Milliarden Franken sind in der Schweiz im Besitz von Versicherungen und Pensionskassen. Diese Akteure werden oft dargestellt, als würden sie die Preise treiben. Sie investieren jedoch auch in Neubauten und Entwicklungsprojekte. Sie sind Teil der Lösung – nicht die Hauptursache der Knappheit.
Gemäss Mietrecht dürfen Bestandsmieten nur erhöht werden, wenn zum Beispiel der Referenzzinssatz steigt oder wertvermehrende Investitionen getätigt werden: Was, wenn man diese Regulierung abschafft?
Die Frage ist, wem das nützen würde. Dafür muss man wissen, dass die Angebotsmieten, also die Mieten für neu inserierte Wohnungen, die Bestandsmieten deutlich übertreffen. Ohne Mietpreisregulierung wäre die neue Miete irgendwo zwischen Angebot und Bestand. Für 90 Prozent der Menschen, die nicht umziehen, wird die Miete sofort teurer. Für jene, die umziehen, etwas billiger. Politisch ist das schwierig durchsetzbar.
Man liest immer wieder von Leerkündigungen zum Zweck von Sanierungen. Wie stark darf die Miete erhöht werden?
Die Regel ist einfach: Wenn ich für 200’000 Franken saniere, sind 120’000 Franken der Investition wertvermehrend. Immobilienbesitzer dürfen auf den 120’000 Franken rund 5 Prozent Rendite erwirtschaften, das heisst, sie dürfen die Miete um 6000 Franken pro Jahr erhöhen. Die Wohnung darf also um 500 Franken pro Monat teurer werden. Wenn die Liegenschaft jedoch älter als 30 Jahre ist, gilt die Orts- und Quartiersüblichkeit: Die Miete darf auf das Niveau angehoben werden, das für vergleichbare Objekte im Quartier üblich ist. Das ist aber schwierig nachzuweisen. Denn eine Wohnung mit Glaskeramikherd ist nicht vergleichbar mit einer ohne.
Die Volkswirtschaft
