Kapitalanlagen

Die Immobilienpreise fallen

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nzzJürg Zulliger schreibt in der NZZ am Sonntag über die Wende am Markt für Mehrfamilienhäuser. Nach 20 Jahren Preisanstieg ist jetzt die Trendwende da.

Die Immobilienbranche schien unerschütterlich, aber jetzt ist es passiert. 20 Jahre erzielten Investoren und Eigentümer mit Liegenschaften flotte Gewinne, doch nun ist die Wertentwicklung erstmals rückläufig. Die Marktpreise von Mehrfamilienhäusern sind im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorjahr um 12,1% gefallen.

Diese Zahlen des Beratungsunternehmens Fahrländer Partner stützen sich auf Transaktionen auf dem Immobilienmarkt und bilden so eins zu eins die Realität ab. «Der Höhepunkt war im April 2022 erreicht», sagt Stefan Fahrländer. Von da an ging es rapide abwärts mit den Preisen. (…)

Laut dem Zürcher Bewertungsexperten Gunnar Gärtner sind auch Verschiebungen bei den Käufern für die Trendwende verantwortlich: «Letztes Jahr kauften noch manche Investoren Immobilien, die über reichlich Kapital verfügen und von den tiefen Zinsen profitieren wollten.» Doch inzwischen sei bei institutionellen Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen eine sehr grosse Zurückhaltung spürbar. Keine Spur mehr von magischer Aura rund um Immobilien, die manche Käufer dazu verleitete, praktisch zu jedem Preis Grund und Boden zu erwerben. (…)

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Der Wohnungsmarkt “komplett totreguliert”

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Warum wird nicht mehr gebaut? Das diskutieren der Bauunternehmer Balz Halter, die Immobilienexperten Martin Neff und Ursina Kubli und der Investorenvertreter Michel Schneider (v. l. n. r.) bei der NZZ.

Die Schweizer Bevölkerung wächst stark und gleichzeitig nimmt die Wohnbautätigkeit ab. Das führt dazu, dass Wohnraum knapp wird. Marktteilnehmer und Experten diskutieren am NZZ-Roundtable darüber, was schief läuft, und wie man Gegensteuer geben könnte. Auszüge.

Trauen die Immobilieninvestoren den hohen Bewertungen nicht mehr?
Schneider: Der Superzyklus am Immobilienmarkt ist vorbei. Die Zinswende ist Realität geworden. Ende 2022 hat es noch keine starken Bewertungsverluste gegeben, aber per Ende 2023 dürfte es anders aussehen.

Kubli: Wir befürchteten zu Beginn der Zinswende, dass eine Verkaufswelle auf das Land zukommt. Aber weil die Vermietungssituation so hervorragend ist, kam es nicht so weit. Doch die Bewertungen werden teilweise sicher unter Druck kommen.

Halter: In den 1990er Jahren war es viel dramatischer, da fand diese Verkaufswelle tatsächlich statt. Wir haben uns die Füsse wund gelaufen, um die Immobilien an den Mann zu bringen. Niemand wollte mehr kaufen. Das ist derzeit nicht der Fall. Es ist eine gewisse Verunsicherung da, aber ich glaube, in einem Jahr sieht das schon wieder anders aus, denn Immobilien sind ein attraktives Investitionsgut.

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Der Immobilienmarkt “so kaputt wie ungerecht”

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imageDie Wochenzeitung – WOZ – schreibt über den Immobilienmarkt und die Bedeutung der grossen institutionellen Immobilienbesitzer. Zu den Pensionskassen heisst es: 

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Die neue UBS kontrolliert bald rund zwei Prozent aller Wohnungen der Schweiz – und ist damit neu der grösste Marktteilnehmer. Sie überragt alle Pensionskassen, die gemäss Avenir Suisse gemeinsam siebzehn Prozent aller Wohnungen halten. Wobei es in der Schweiz insgesamt über tausend verschiedene Pensionskassen gibt. Auch bei ihnen sind Immobilienfonds beliebt.

Gemäss Analysen der UBS erwirtschafteten Schweizer Pensionskassen mit ihren Immobilienanlagen in den letzten zehn Jahren im Jahresschnitt eine Rendite von fast sechs Prozent. Und bei Vorsorgeeinrichtungen seien besonders Wohnimmobilien hoch im Kurs, sagt Trübestein. «Weil dort das Risiko praktisch atomisiert ist», so der Professor.

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Greenpeace fordert

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Energate. Für Greenpeace Schweiz behandeln Schweizer Pensionskassen das Thema Nachhaltigkeit zu «stiefmütterlich». Die Organisation stellt deshalb klare Forderungen auf und reichte eine Petition dafür ein. Auch ein politischer Vorstoss in diese Richtung ist unterwegs. Greenpeace Schweiz verlangt ab 2030 «ein Verbot von Investitionen in Unternehmen, deren Geschäftstätigkeiten nicht vereinbar sind mit den Zielen des Pariser Klimaabkommens und dem Schutz der Biodiversität». Diese Forderung richtet die Umweltschutzorganisation mit einer Mitteilung an die Pensionskassen in der Schweiz.

  Greenpeace / Energate

Fondsmarkt auf Wachstumskurs

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AMAS. Für den Schweizer Fondsmarkt lässt sich nach dem 1. Quartal 2023 eine positive Bilanz ziehen. Per Ende März 2023 belief sich das Volumen des Schweizer Fondsmarktes auf 1‘370‘363 Mio. CHF. Das bedeutet einen Zuwachs von 48.1 Mrd. CHF oder 3.6%. Nach dem schwierigen, von hohen Performanceverlusten geprägten Jahr 2022 stand das 1. Quartal 2023 damit im Zeichen einer Erholung. Im Vergleich zum 1. Quartal des Vorjahres liegt das Volumen des Schweizer Fondsmarktes aber noch mit über 110 Mrd. CHF oder 10.8 % im Rückstand.

Angeführt von Aktienfonds ist der Volumenanstieg im Schweizer Fondsmarkt in erster Linie auf die Marktperformance von 2.9% zurückzuführen, was 37.7 Mrd. CHF ausmachte. Die Nettozuflüsse beliefen sich derweil auf 10.4 Mrd. CHF. Zum Vergleich: Im von grossen Unsicherheiten geprägten Jahr 2022 beliefen sich die Abflüsse auf 9.5 Mrd. CHF.

  Mitteilung AMAS

Le rouge et le vert

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imageDer Nebelspalter berichtet über die Angaben des Geoportals des Bundes, das neu Auskunft über den CO2-Ausstoss aller Gebäude der Schweiz gibt oder besser geben soll. Das hat absehbar Einfluss auf den Wert der Immobilien, mit Folgen auch für die institutionellen Anleger. Zwar besteht eine detaillierte Abstufung (A bis G), wie aber ein Blick auf das Portal zeigt, gibt es praktisch nur rot (G: ganz schlecht) oder grün (A: ganz gut). Im Text dazu heisst es:

Nun sind die Daten öffentlich. Für die Bewertung auf seinem Geoportal hat der Bund bei sämtlichen 1,8 Millionen Gebäuden im Land den CO₂-Ausstoss mit dem Pacta-Immobilienmodell berechnet. Pacta steht für «Paris Agreement Capital Transition Assessment». Schlüssel für die Kategorisierung ist das Gebäude- und Wohnungsregister, das die Wärmequelle, das Baujahr, die Wohnflächen und die Anzahl Stockwerke der Gebäude enthält.

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Swedish pension fund chair faces dilemma after $2bn US bank losses

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FT. The biggest victim of last month’s US banking crisis comes from an unlikely location: Sweden.

The Scandinavian country’s largest pension fund Alecta fired its chief executive on Tuesday after a bet on niche US banks went spectacularly wrong, leading to $2bn in losses and a huge blow to its reputation in a nation where trust is foremost of all virtues.

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Neue Immobilien-Anlagestiftung

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imagevaudoise. Die Gruppe Vaudoise Versicherungen gründet eine Anlagestiftung, deren Ziel die kollektive Anlage und Verwaltung von Vorsorgegeldern ist. Die Anlagestiftung hat im März in ihrer Anlagegruppe «Immobilien Schweiz» erfolgreich die erste Kapitalaufnahme in Höhe von CHF 130 Mio. durchgeführt. Diese Anlagegruppe investiert hauptsächlich direkt in Wohngebäude, aber auch in Geschäftsliegenschaften in der Schweiz.

  Mitteilung Vaudoise

Ausgleichsfonds liegt zurück

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weltwocheHans Kaufmann vergleicht die Performance 2022 des AHV Ausgleichsfonds (Compenswiss) mit den Portfolioindices von UBS und CS und stellt fest, dass die AHV deutlich zurückliegt.

Woran liegt das enttäuschende Resultat? Der grosse Unterschied bei der Aufteilung des Vermögens des Ausgleichsfonds auf Anlageklassen im Vergleich zur Credit Suisse und zur UBS besteht darin, dass der Ausgleichsfonds viel mehr Anleihen in Fremdwährungen hält. Damit hat er im vergangenen Jahr relativ viel Geld verloren.

Die Anlagestrategie der Verwalter des Staatsfonds überrascht, weil die Erfahrung zeigt, dass bei einer Zinswende die Zinsen im Ausland jeweils stärker ansteigen als im Franken. Man kann sich nicht damit herausreden, dass die Struktur der AHV-Versicherten anders sei als bei den Pensionskassen, denn die Gesamtheit der Pensionskassen bei den Grossbanken ist wohl ebenfalls repräsentativ für die gesamte Schweiz und wird eine ähnliche Altersstruktur wie die AHV aufweisen. In jedem Falle gibt es kaum Gründe, warum die AHV grössere Risiken als die Pensionskassen eingehen sollte.

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BVV 2-Anlagerichtlinien – ein Auslaufmodell?

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imageSinn und Zweck der Anlagevorschriften in der BVV 2 (die Verordnung verwendet nirgends den Begriff Richtlinien) werden regelmässig in Zweifel gezogen und von Fachgremien der Uebergang zur Prudent Man Rule empfohlen. Da die Limiten mit einer Begründung überschritten werden können – was in grossem Massstab geschieht – hält sich die Kritik in Pensionskassenkreisen in Grenzen. Sven Ebeling stellt in einem Beitrag der UBS die BVV 2 und ihre Entwicklung im grösserem Zusammenhang vor und verweist abschliessend auf eine anlageorganisatorische Neuerung, die sog. L-QIF. Dazu schreibt er:

Der Handlungsspielraum im Bereich der Anlagetätigkeit wird nicht nur durch die erlaubte Ausgestaltung der Anlagestrategie beeinflusst, sondern auch durch Möglichkeiten auf anlageorganisatorischer Ebene. Letztere können ebenfalls einen erheblichen Beitrag zur Steigerung der Anlageeffizienz leisten. Beachtenswert ist hier eine Änderung des Kollektivanlagegesetzes (KAG), die das Parlament im Dezember 2021 verabschiedete.

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Werden die Mieter übervorteilt?

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78 Milliarden Franken hätten Mieterinnen und Mieter in der Schweiz seit 2006 zu viel an Miete bezahlt, behauptet die SP. Die Zahlen stimmen nachweislich nicht. Aber das stört die Partei nicht: Sie verlangt nun trotzdem eine staatliche Mietzinskontrolle. Andrea Martel schreibt dazu in der NZZ:

Die 78 Milliarden, von denen die SP spricht, entstammen einer Analyse, die das Büro für Arbeits- und sozialpolitische Studien (Bass) 2021 im Auftrag des Mieterverbands erstellt hat. Die Zahl ist das Resultat einer relativ einfachen Milchbüechli-Rechnung. Die Autoren vergleichen die Entwicklung des BfS-Mietpreisindexes mit einer selbst kreierten Kurve, die sie «erwarteten Mietpreisindex aufgrund der relevanten Kostenfaktoren gemäss geltendem Mietrecht» nennen (in der Grafik die oberste und die unterste Linie). Und die Differenz zwischen diesen beiden Kurven ist für sie «Miete, die zu viel bezahlt wurde». (…)

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Was heisst Wohnungsnot?

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Andrea Martel geht in der NZZ der Frage nach, was Wohnungsnot eigentlich bedeutet und ob eine solche aktuell festgestellt werden kann. Ausschlaggebend ist in den meisten Analysen die Leerwohnungsziffer.

Allerdings ist die Leerwohnungsziffer laut Scognamiglio [Donato Scognamiglio, CEO des Immobilienberatungsunternehmens Iazi] ein schlechter Indikator: «Diese Zahl zeigt nicht, wie knapp das Angebot an begehrten Wohnungen ist. Das sind vielmehr die Wohnungen, die keiner will.»

Scognamiglio ist nicht der Einzige, der die Leerstandsziffer als Knappheitsindikator kritisiert. Auch für den Juristen und Immobilienexperten Urs Hausmann gäbe es bessere Alternativen. Dass auf die Leerwohnungsziffer abgestellt werde, habe historische Gründe, schrieb Hausmann vor einigen Jahren in einem Gutachten. Als die Behörden vor fünfzig Jahren begonnen hätten, sich mit der Knappheit am Wohnungsmarkt zu befassen, habe man diese jährlichen Zählungen eingeführt.

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CS: “PKs doppelt benachteiligt”

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imageIn einer Mitteilung kritisiert die Ethos-Stiftung die Uebernahme der CS durch die UBS und sieht die Pensionskassen doppelt benachteiligt.

Die Schweizer Pensionskassen, deren Interessen die Ethos Stiftung verteidigt und vertritt, werden durch diese Transaktion doppelt benachteiligt. Erstens werden sie als Aktionärinnen der beiden Banken an der Generalversammlung nicht über den Kauf abstimmen können, da eine Verordnung des Bundesrates eine Abweichung von der Bestimmung des schweizerischen Fusions- und Übernahmegesetzes erlaubt.

Zweitens werden sie in Zukunft, wie alle Kundinnen und Kunden (Pensionskassen, KMU, Privatpersonen usw.), mit den Risiken konfrontiert sein, die eine marktbeherrschende Stellung einer einzigen Grossbank auf dem Schweizer Markt mit sich bringt.

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CS: Verluste für PKs sind überschaubar

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imageZu den Folgen der Uebernahme der CS durch die UBS gehören die Verluste auf Aktien und Obligationen der Bank und vor allem, dass ein wichtiger Konkurrent auf dem Markt verschwindet. Der Tages-Anzeiger zeigt die Konsequenzen anhand der Migros-PK auf.

Das Ende der Grossbank Credit Suisse (CS) hat Folgen für die berufliche Vorsorge. Pensionskassen verlieren einerseits Geld, weil sie mit dem tiefen Übernahmepreis nur noch sehr wenig Geld für ihre CS-Aktien erhalten. Andererseits werden die sogenannten Coco-Anleihen komplett wertlos. Das sind Anleihen, die ein Finanzinstitut bei einem kritischen Ereignis von Fremd- in Eigenkapital umwandeln kann.

Die CS schreibt auf diese Weise Fremdkapital im Umfang von 16 Milliarden Franken ab. Für die Eigentümer dieser Anleihen bedeutet das im vorliegenden Fall einen Totalverlust. Betroffen sind dem Vernehmen nach insbesondere institutionelle Anleger wie Pensionskassen. Diese Anleihen sind attraktiv, weil sie eine vergleichsweise hohe Rendite bringen. Wie das aktuelle Beispiel zeigt, ist damit aber auch ein entsprechendes Risiko verknüpft.

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CS: Die absehbaren Verluste der PKs

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Für Hansruedi Scherer, Partner bei PPCmetrics, ist der Schaden für Pensionskassen wegen des Credit-Suisse-Debakels überschaubar, wie er im cash-Interview sagt. Zu denken geben ihm aber die höheren Systemrisiken und der sinkende Wettbewerb. Auszüge:

imageDie Konti, welche die Pensionskassen bei der Credit Suisse haben, scheinen sicher?   
Das sehen wir auch so. Die Interventionen der letzten Tage haben gezeigt, dass die ‹too big to fail›-Banken eine implizite Staatsgarantie aufweisen, und die CS wird nun in eine solide Bank integriert.    

Nahezu alle Schweizer Pensionskassen haben in Aktien und Obligationen der Credit Suisse meistens via Anlagefonds investiert. Kann man den Schaden hier schon abschätzen?   
Hier ist das Bild sehr differenziert. Etwas zynisch gesprochen, ist der Abschreiber auf den Aktien aufgrund der Rettungsaktion das kleinste Problem. Die grossen Verluste haben die Aktionäre schon früher zu verbuchen gehabt. Bei den Obligationen im engeren Sinn erwarte ich, immer gegeben mein heutiger Wissensstand, eine Beruhigung der Lage und dass diese normal zurückbezahlt werden.

Wieso Fremdkapitalgeber an den Verlusten beteiligt werden könnten, wie das gewisse Presseberichte implizieren, solange die Eigenkapitalgeber, also die Aktionäre, noch einen Restwert erhalten, ist mir schleierhaft. Ausser die Emissionsbedingungen enthalten spezielle Klauseln, dass heisst ‹Write down Klauseln›. Bis zu einem Totalverlust erwarte ich hingegen bei Finanzinstrumenten, die bei Verletzung gewisser Mindestkapitalisierungsstandards zum Eigenkapital gezählt werden dürfen. Diese weisen Write down Klauseln auf. Auf diesen Obligationen haben die Gläubiger aber auch während der Laufzeit eine hohe Risikoprämie erhalten.  

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