Die Frage des Monats von vps.epas im “aktuell” Newsletter drehte sich um Mietzinserlasse von Pensionskassen im Zeichen der Coronakrise. Die grosse Mehrheit (67 Prozent) der Teilnehmenden an der Umfrage findet es eine gute Idee, Mieten von KMU zu erlassen oder zu stunden. 14.5 Prozent findet ein Entgegenkommen nicht angebracht, die 2. Säule habe genug eigene Sorgen. 18.4 Prozent wären zu einem Verzicht auf Mieteinnahmen bereit, falls der Bund einen Teil der Ausfälle bezahlt.
Immobilien
UBS-Immobilienblasenindex steigt an
Der Anstieg des Immobilienblasenindex im ersten Quartal lässt sich laut UBS auf drei Entwicklungen zurückführen.
Erstens legten die Preise im ersten Quartal um 1,0 Prozent zu, was dem stärksten Anstieg seit 2014 entsprach. Zweitens ging diese Beschleunigung der Preisanstiege auf dem Eigenheimmarkt mit einem geringeren Anstieg der Haushaltseinkommen einher und die Konsumentenpreise stagnierten. Der Rückgang der Einkommen seit März aufgrund der Corona-Krise ist in diesen Berechnungen noch nicht enthalten. Drittens stiegen die Anträge für Buy-to-let-Investitionen auf ein leicht höheres Niveau als in den Vorquartalen. Stabil war hingegen weiterhin die Entwicklung der Bautätigkeit und der Hypothekarkreditvergabe. Auch das Preis-Miet-Verhältnis zeigte sich kaum verändert.
Die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Schweizer Eigenheimmarkt dürften frühestens im laufenden Quartal sichtbar werden. «Wir erwarten einen Rückgang der Transaktionen. Da sowohl Verkäufer als auch Käufer vorsichtiger agieren, ist die Preisfindung erschwert und damit der Einfluss auf die Preisentwicklung nicht eindeutig», sagt Claudio Saputelli, Leiter Swiss & Global Real Estate im UBS Chief Investment Office (CIO). «Gerade in wenig liquiden Segmenten und Regionen dürften Zufall und objektspezifische Eigenschaften einen grösseren Einfluss auf den Transaktionspreis haben als noch im Vorjahr.»
500 Mio. Mieteinnahmen-Verlust?
Die UBS hat eine grobe Schätzung gemacht, welche Kosten den Vermietern von Gewerberäumen drohen: Rund eine halbe Milliarde Franken, so die neuste Bankstudie zum Immobilienmarkt.
Die Summe entspricht den Mietzinseinnahmen, auf welche die Eigentümer der Räume in diesem Jahr verzichten müssen. «Die Wortschöpfung im Detailhandel dürfte im Jahresdurchschnitt um knapp 10 Prozent sinken. Die Vermieter werden einen Teil dieser Einbusse wohl mittragen müssen», heisst es im Bericht.
“Geschäftsmieten: PKs werden gnädiger”
“Die Mieten belasten in der Coronakrise noch viele Gewerbler. Einige Pensionskassen und Versicherungen wollen nun entgegenkommen”, schreibt das St.Galler Tagblatt.
Einen Schritt weiter [als die Helvetia-Versicherung] gehen die Valiant-Bank und ihre Pensionskasse. Sie erlässt allen KMU, die in einer ihrer Liegenschaften eingemietet sind, die Mieten für die Monate Mai und Juni. «Ausgenommen davon sind nur drei Grossunternehmen», sagt Pressesprecher Marc Andrey. Einen Unterschied, ob das KMU direkt von den bundesrätlichen Massnahmen betroffen ist oder nicht, macht die Valiant nicht. «Zuerst wollten wir eine Selektion machen», sagt Andrey. «Aber das war nicht zielführend. So werden alle gleich behandelt.» (…)
Nicht nur Restaurants oder Coiffure, deren Betriebe schliessen mussten, sind von den Massnahmen betroffen. Auch Unternehmen, die geöffnet bleiben dürfen, haben oft starke Einbussen. Das sei auch eine Frage der Gerechtigkeit, sagt Stefan Schäfer, Geschäftsführer der St.Galler Pensionskasse. «Ein Coiffeur hat zum Beispiel gar keine Einnahmen mehr. Andere Geschäfte können noch etwas verdienen. Wir streben Gleichbehandlung an.»
430 Mio. Mietzinseinnahmen gefährdet
430 Mio. Franken pro Monat – auf diesen Betrag belaufen sich die Mietzinse für Geschäftsflächen, deren Nutzung durch die Massnahmen des Bundes zur Bekämpfung der Corona-Pandemie direkt eingeschränkt ist. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Beratungsunternehmens Wüest Partner im Auftrag des SVIT Schweiz. SVIT Schweiz schreibt dazu:
Derzeit diskutieren Immobilien- und Mieterverbände unter der Leitung des Bundes über die mietrechtlichen Verpflichtungen von Geschäftsmietern, deren Tätigkeit durch die «Verordnung 2 über Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus» (COVID-19-Verordnung 2) untersagt oder eingeschränkt ist. Zu den betroffenen Sektoren gehören nebst vielen der Detailhandel und die Gastronomie.
Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz hat beim Beratungsunternehmen Wüest Partner eine Studie zur Abschätzung der betreffenden Mietzinsvolumen in Auftrag gegeben. Während Gewerbetreibende mit dem Problem laufender Mietkosten bei fehlendem Umsatz konfrontiert sind, stehen Vermieter – Pensionskassen, Versicherungen, Private und zahlreiche andere Eigentümer – unter Druck, Mietzinse für Ihren Kapitaleinsatz und für die Abgeltung von Fremdkapitalzinsen, für den Betrieb und die Instandhaltungs- und Instandsetzung der Immobilien sowie für Leistungsverpflichtungen, wie z. B. Rentenzahlungen zu generieren.
BR: Kein Notrecht bei Geschäftsmieten
Die NZZ äussert sich zur Haltung des Bundesrats, kein Notrecht bei der Frage der Miete für zwangsweise geschlossenen Geschäfte anzuwenden. Rechtlich ist ungeklärt, ob die Miete unter den gegebenen Umständen geschuldet ist. Auf Seite der Vermieter ist wenig Entgegenkommen auszumachen.
Der Bundesrat appellierte an die Mieter und Vermieter, den Dialog zu suchen und zu konstruktiven und pragmatische Lösungen Hand zu bieten. Dies könnten (teilweise) Mietzinserlasse, Stundungen oder vereinbarte Ratenzahlungen oder Kombinationen mit Vertragsverlängerungen usw. umfassen.
Die Vermieterseite habe versprochen, bereit zu sein für Lösungen. Umgekehrt sollten die Mieter nicht vergessen, dass auch die Vermieter finanzielle Verpflichtungen hätten. Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung wurde zudem zusammen mit dem Finanzdepartement beauftragt, mit einem Monitoring die Situation im Bereich der Geschäftsmieten zu beobachten und dem Bundesrat bis im Herbst 2020 Bericht zu erstatten.
Immobilien, Mietzinse und Pensionskassen im Zeichen von Corona
Pensionskassen sind bedeutende Immobilienbesitzer und Vermieter. Praktisch alle Ladengeschäfte und viele Gewerbebetriebe sind von den Notrechtsmassnahmen massiv betroffen und derzeit ohne Einkünfte. Sie pochen auf Erleichterungen, auch bei der BVK. Die Kasse zögert. Der Tages-Anzeiger schreibt:
Rolf und Gerda Salzmann führen zusammen einen Coiffeursalon am Zürcher Bahnhofplatz. Seit drei Wochen haben sie geschlossen. Ihre Angestellten sind auf Kurzarbeit. Bei der Pensionskasse BVK, ihrer Vermieterin, haben Sie sofort ein Gesuch um Mietzinserlass gestellt. Doch die bietet lediglich einen Aufschub der Zinszahlung für die Monate April bis Juni an.
Gerda Salzmann ist enttäuscht über das Angebot: «Eine Stundung nützt uns wenig. Wenn wir unsere Fixkosten nicht senken können, müssen wir Schulden machen – oder den Laden aufgeben.» Das Traditionsgeschäft beim Zürcher HB nach achtzig Jahren aufzugeben, täte dem Unternehmerpaar weh. Gerda Salzmann sagt, sie könne nicht verstehen, dass die BVK in dieser Ausnahmesituation und in ihrer Verantwortung als Pensionskasse einen Leerstand riskiere. (…)
Hotel statt Bürogebäude
Die Pensionskasse Stadt St. Gallen kann die weiteren Planungen rund um die Villa Wiesental an die Hand nehmen. Der Sondernutzungsplan ist rechtskräftig. Neben der renovierten Villa soll anstelle eines Bürogebäudes ein neues Hotel entstehen.
Immobilienmarkt: “Abbiegen vor dem Crash”
Die aktuelle und erwartete Verfassung des Immobilienmarkts ist Thema bei finews:
Wer dem Schweizer Liegenschaftsmarkt den Puls fühlen will, der folgt den Immobilienfonds. Nicht nur werden deren Anteile an der Schweizer Börse SIX gehandelt. Die Vehikel müssen auf Wunsch der Anleger hin auch die verwalteten Vermögen auszahlen – und das geht nur über den Verkauf von Investments.
Mit dem sich ausbreitenden Coronavirus steigt auch bei diesen Investments die Nervosität. Die Kurse des «Betongolds» sind unter Druck, was dazu führt, das diverse Schweizer Immobilienfonds mit einem Abschlag zum inneren Wert gehandelt werden. Dies insbesondere, wenn die Fonds stark gegenüber Geschäftsimmobilien exponiert sind.
Am (gestrigen) Montag vermeldete der Versicherer Helvetia, dass die Zeichnungsfrist für die Erstemission des Immobilienfonds Helvetia Swiss Property Fund verschoben werde – und erwähnte explizit das «anspruchsvolle» Anlageumfeld rund um die Krankheit Covid-19.
Fängt nun die Abwärtsspirale am Schweizer Immobilienmarkt, an dem auch das Zinsengeschäft der meisten Inlandbanken hängt, unweigerlich an zu drehen?
Wie finews.ch berichtete, rechnen Experten der Grossbank UBS damit, dass das einstige Boom-Business eine Preiskorrektur um bis zu 20 Prozent wegstecken könnte. Donato Scognamiglio, seines Zeichens Gründer und CEO des Zürcher Immobilienberatungs- und Bewertungsspezialisten Iazi, mahnt ebenfalls zu Besonnenheit. «Im jetzigen Umfeld», sagte er, «zeigt sich, dass Angst Gift für alles ist – so auch für den Immobilienmarkt.»
Corona: Kulanz gegenüber Mietern
Der Blick schreibt über das Verhalten grosser Vermieter – dazu gehören auch Pensionskassen – gegenüber den Mietern, in der aktuellen Krise. Erkennbar ist, dass vielfach Kulanz geübt wird.
Die Immobilienverwalterin Privera mit 80’000 Objekten fordert eine schweizweite Lösung für den anstehenden Zügeltermin per Ende März. «Ohne nationale Lösung riskieren wir Ende März unter Umständen prekäre Zustände», sagt Privera-Sprecherin Katharina Bornhauser gegenüber BLICK auf Anfrage. Es dürfte Situationen geben, bei welchen Personen ohne Wohnungen dastünden – weil etwa die alte Wohnung abgegeben wurde, die neue jedoch weiter belegt ist.
Da etliche Mieter Mühe haben werden, die Miete zu bezahlen, versuche Privera zudem seit letzter Woche, zwischen den Gewerbemietern und Immobilienbesitzern einen Dialog herzustellen. Dies insbesondere, weil mit den Mietzinszahlungen oft nachfolgend auch weitere Verpflichtungen gedeckt werden (u.a. auch die Altersvorsorge).
Unter den Immobilienbesitzern ist die Zurich Versicherung nach Swiss Life die zweitgrösste. Danach folgen Migros, Swiss Re und die Asga Pensionskasse. Bei der Zurich-Versicherung können Mieter, die wegen Covid-19 in Zahlungsschwierigkeiten geraten werden, ein Gesuch um eine Stundung oder Herabsetzung des Mietzinses einreichen, sagt Zurich-Sprecher David Schaffner auf Anfrage. Entsprechende Gesuche würden einzeln geprüft.
Der Geschäftsleiter der Migros Pensionskasse Immobilien, Christoph Ryter, sagt auf Anfrage: «Bei Geschäftsmieten bieten wir auf Antrag ab sofort für alle von den behördlichen Massnahmen betroffenen Mietern eine Stundung der Miete für drei Monate an.» Für Wohnungsmieter gelte: Sofern sie selbständigerwerbend und von den behördlichen Auflagen direkt betroffen seien, erhalten sie auf Begehren hin eine Stundung der Miete für einen Monat.
Die Gross-Immobilienbesitzerin Asga betont: Grundsätzlich bleibe die Mietzinspflicht gemäss Mietvertrag bestehen. «Aber in Härtefallen bei Mietwohnungen und Gewerbeliegenschaften sind wir bestrebt, in Zusammenarbeit mit Betroffenen und den Liegenschaftsverwaltern eine Lösung zu finden», sagt Asga-Sprecher Roman Bühlmann.
Bewilligung für umstrittenen Brunaupark
Der Tages-Anzeiger schreibt zum Bauvorhaben der CS-Pensionskasse, die bestehende Anlage mit 240 Wohnungen abzureisen und durch ein Neubauprojekt mit 500 Wohnungen zu ersetzen:
Jetzt ist das umstrittene Neubauprojekt einen entscheidenden Schritt weiter: Die Bausektion des Zürcher Stadtrats hat das Baugesuch der CS-Pensionskasse am 10. März bewilligt. Dies geht aus dem von den Stadträten André Odermatt (SP), Richard Wolff (AL) und Filippo Leutenegger (FDP) unterzeichneten Entscheid hervor.
Die Bausektion lobt das Neubauprojekt, dem eine wichtige städtebauliche Bedeutung zukomme: «Mit dem Projekt wird eine durchlässige städtebauliche Struktur geschaffen, welche sich in gelungener Weise mit der Allmend verzahnt.»
Mit Rekursen gegen den Entscheid und damit mit Verzögerungen ist allerdings zu rechnen. Dutzende von Mieterinnen und Mietern haben den Bauentscheid angefordert und sind damit einspracheberechtigt.
Asset Swaps 2019 in Immobilienanlagestiftungen
Die KGAST präsentiert die Ergebnisse der Umfrage zu den Immobilien-Sacheinlagen-Transaktionen im Kalenderjahr 2019.
Im Kalenderjahr 2019 wurden rund CHF 191 Mio. an Immobilienvermögen mittels Sacheinlagen übertragen. Damit liegt das letztjährige Volumen um 40% tiefer als der langfristige Durchschnitt von CHF 318 Mio. Bezüglich Nutzung, Liegenschaftsgrössen, regionaler Streuung und Steuerrulings war 2019 ein durchschnittliches und eher unauffälliges Jahr.
Ein Ende der Tiefzinspolitik scheint nicht unmittelbar bevorzustehen. Das verhaltene Wirtschaftswachstum, die tiefe Inflationsdynamik und die jüngste Aufwertung des Schweizer Frankens sind Gründe, die gegen eine baldige Normalisierung der Schweizer Geldpolitik sprechen. Damit bleibt der Anlagedruck unverändert hoch und Immobilien bleiben weiterhin eine im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktive Anlage.
Ein professionelles Immobilienmanagement dürfte angesichts des herausfordernden Umfeldes gefragt bleiben, was die Nachfrage nach Sacheinlagen stabil halten sollte.
UBS Real Estate Focus 2020
UBS hat ihren Real Estate Focus 2020 publiziert mit Daten und Kommentaren zur Entwicklung von Verkaufsflächen, Zentrumslagen, Immobilienfonds und -aktien, Tends und Mietkontrollen.
Die PKs als Mieterschreck
pw. Beat Metzler breitet im Tages-Anzeiger seine Meinung zur Rolle der Pensionskassen auf dem Wohnungsmarkt aus. Keine Überraschung: sie kommen nicht besonders gut weg. Metzler hält nichts vom Markt und von Renditen. Und der Leser erfährt eine neue Definition von Umverteilung. Die ist doch eigentlich gut, aber dann offenbar auch wieder nicht. Besser scheinen Planung, Zuordnung von Wohnungen, sonst herrscht Chaos. Unter dem Strich ist der Artikel ein Plädoyer für die Genossenschaftsinitiative. Auszüge:
Pensionskassen befürchten, dass ihnen wegen der Genossenschaftsinitiative das Mietgeschäft wegbricht. Würden Genossenschaften beim Landverkauf bevorzugt, schade das den Altersvorsorgern. Ihnen würde es schwerer fallen, gute Grundstücke zu erhalten. Dies schmälere die Anlageerträge. In der Rentenlogik ergibt dieser Einwand komplett Sinn. Von irgendwo muss die Rendite kommen.
Aus Sicht der Mieterinnen überzeugt das Argument weniger. Wohl die wenigsten haben sich eine Pensionskasse als Vermieterin ausgesucht. Vielleicht hätten sie lieber eine günstigere Wohnung gehabt als jene der Pensionskasse. Aber sie fanden nichts Besseres an vergleichbarer Lage.
Volkes Stimme
Eine Pensionskasse plant die Sanierung einer Liegenschaft und kündigt den Mietern. Wie der Blick schreibt, die “Community ist empört”.
Die Bewohner der Liegenschaft Brunnmattstrasse 18-18b/20-20a in Kriens LU stehen vor einem Scherbenhaufen. Die Pöstlerin klingelt am letzten Donnerstag bei jeder der insgesamt 97 Wohnungen und bringt die eingeschriebene Kündigung. Ohne Vorwarnung.
Es fliessen Tränen im Treppenhaus. Die 40 Jahre alten Wohnblöcke sollen total saniert werden, alle Mieter müssen bis Ende Juni raus. Sie sind verzweifelt, empört und wütend.
Die Community hat grosses Verständnis. Marcelo aus Huttwil BE gibt den Betroffenen Recht: «Es geht nur noch um die Rendite. Das ist eine Sauerei von der Pensionskasse!»