Raiffeisen Economic Research hat die Ausgabe Q4 ihrer Immobilien-Studie publiziert. In der Zusammenfassung der Ergebnisse heisst es:
[Bei den Mietwohnungen] hat sich die Leerstandquote von 2.63% auf 2.76% er-höht. Die zwar abnehmende, aber weiterhin hohe Bautätigkeit hat den Mietwohnungsleerstandweiter in die Höhegetrieben. Besorgniserregend ist die Tatsache, dass er vor allem dort steigt, wo es ohnehin schon viele leerstehende Objekte gibt. Vielerorts sind mit den Leerständen die An-gebotsmieten deutlich unter Druck geraten. Damit konnten Neubauwohnungen gegenüber Altbauten an Attraktivität gewinnen. So konzentriert sich der Anstieg der Leer-stände in den letzten Jahren verstärkt auf Altbauwohnungen.
Neben der Entwicklung der Leerwohnungen gehen wir in dieser Ausgabe der Frage nach, wem unsere Mietwohnungen eigentlich gehören. Das Ergebnis dürfte viele überraschen: Rund die Hälfte aller vermieteten Wohnungen sind im Besitz von Privatpersonen. Von einer Dominanz der Immobilienfirmen oder Investmentgesellschaften kann also keine Rede sein. Im Zuge des Baubooms der letzten Jahre haben sich die Besitzverhältnisse aber deutlich zugunsten der institutionellen Investoren verschoben. Ob diese Entwicklung wünschenswert ist, ist schwierig zu beantworten. Aus einer reinen Risikoperspektive ist die wachsende Professionalisierung des Marktes, gerade angesichts der steigenden Leerstände, sicher nicht schlecht. Grosse, risikobewusste Investoren dürften gegenüber Marktveränderungen und Krisen deutlichweniger anfällig sein.
Das Bundesgericht ändert zwei Parameter zur Bestimmung des zulässigen Anfangsmietzinses von Wohn- und Geschäftsräumen anhand der Nettorendite. Künftig ist das investierte Eigenkapital in vollem Umfang der Teuerung anzupassen. Als zulässig gilt sodann ein Ertrag, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt, wenn der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt. Der Entscheid kam aufgrund der Klage einer Pensionskasse zustande. Das BGer schreibt dazu:
Mieter können unter gewissen Voraussetzungen die Höhe des Anfangsmietzinses für Wohn- und Geschäftsräume als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen. Ob ein Mietzins missbräuchlich ist, bestimmt sich entweder danach, ob damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Nettorendite) oder ob sich der Mietzins im Rahmen des Orts- oder Quartierüblichen bewegt. Bei weniger als 30 Jahre alten Liegenschaften ist prioritär auf die Nettorendite abzustellen.
Im konkreten Fall betrug der monatliche Anfangsmietzins für eine 4.5-Zimmer-Wohnung im Kanton Waadt 2190 Franken (exklusive Nebenkosten) und für die zwei Einstellhallenplätze je 130 Franken. Das zuständige Mietgericht senkte die Wohnungsmiete auf Klage der Neumieter aufgrund einer Berechnung der Nettorendite auf 900 Franken pro Monat, die Miete für die beiden Parkplätze auf je 50 Franken pro Monat. Das waadtländer Kantonsgericht bestätigte diesen Entscheid.
Immobilien haben in den letzten Jahren einen stets wachsenden Anteil am Portfolio der Pensionskassen gewonnen. Das ist nicht risikolos, akute Gefahren lassen sich aber auch nicht ausmachen. Michael Ferber schreibt in der NZZ:
Anfang November hat die UBS mitgeteilt, dass sie am Schweizer Markt für Wohneigentum eine Bewertungsblase sieht. So überschritt der von der Grossbank berechnete Immobilienblasenindex im dritten Quartal eine Schwelle und liegt jetzt in der «Blasenregion». Zudem stieg der Index gegenüber der Vorperiode stark an.
Trotzdem macht sich Olivier Kunkel (Immobilienspezialist bei PPCmetrics) nicht allzu viele Sorgen über die Immobilienanlagen der Schweizer Pensionskassen. «Vieles spricht dafür, dass die Bilanzwerte von Anlagestiftungen und Pensionskassen eher konservativ und vorsichtig gehalten sind», sagt er. Die Vorsorgeeinrichtungen schauten zumeist genau auf die Preise. Rund drei Viertel der Immobilienanlagen der Pensionskassen seien nicht nach Marktpreisen, sondern nach Schätzangaben bewertet, sagt der Berater. Sie würden zu den von Schätzexperten ermittelten Werten in den Büchern der Pensionskassen geführt. Solche Experten gingen bei ihren Bewertungen der Immobilien ebenfalls von einem Marktszenario aus, «und einiges spricht dafür, dass hier gewisse Preisrückgänge bei den Liegenschaften bereits berücksichtigt sind», sagt Kunkel.
In der Schweiz weist die mittlere Einkommensgruppe generell eine gute Wohnsituation auf. Probleme im Wohnbereich – wie hohe Belegungsdichten, feuchte Wohnungen oder eine übermässige Belastung durch Wohnkosten – betreffen Einkommensschwache bedeutend stärker. In gewissen Punkten ist die «Mitte» jedoch zweigeteilt: So leben in der unteren Mitte 40,8% in Eigentumswohnungen oder im eigenen Haus, in der oberen Mitte sind es über die Hälfte der Personen. Auch ist in der unteren Mitte eine von zehn Personen mit übermässig hohen Wohnkosten konfrontiert, während sich dieser Anteil in der oberen Mitte auf 3,6% beläuft.
Dies sind die Ergebnisse einer neuen Analyse des Bundesamts für Statistik (BFS) zur Wohnsituation der mittleren Einkommensgruppe im Jahr 2018 mit Daten der Erhebung über die Einkommen und Lebensbedingungen (SILC).
Ende 2019 wurden in der Schweiz 1,76 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung sowie 4,58 Millionen Wohnungen gezählt. Der Bestand an Einfamilienhäusern übertraf mit 1’000’700 erstmals eine Million. Knapp die Hälfte der Einfamilienhäuser (46%) waren nur von einer oder zwei Personen bewohnt. Eine bewohnte Wohnung in der Schweiz war durchschnittlich 102,3 m2 gross und verfügte über 3,7 Zimmer. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person betrug 46,0 m2.
Regional betrachtet zeigt sich vor allem in der Genferseeregion ein dichteres Siedlungsbild, wo die durchschnittliche Wohnfläche pro Person mit 41,8 m2 wesentlich tiefer ist als im landesweiten Durchschnitt. Ebenso sind die bewohnten Wohnungen in der Genferseeregion mit durchschnittlich 95,0 m2 kleiner als im schweizweiten Durchschnitt. Die Deutschschweizer Regionen Nordwestschweiz (106,0 m2), Zentralschweiz (108,8 m2) und Ostschweiz (109,6 m2) weisen die höchsten Durchschnittsflächen pro bewohnte Wohnung auf.
Die Zahl der Privathaushalte lag in der Schweiz Ende 2019 bei 3,81 Millionen. Die durchschnittliche Grösse eines Haushalts betrug 2,21 Personen. Am geringsten war die durchschnittliche Haushaltsgrösse mit 1,95 Personen im Kanton Basel-Stadt, am höchsten war sie in den Kantonen Appenzell Innerrhoden (2,43 Personen), Genf und Freiburg (jeweils 2,37 Personen).
Comparis schreibt zum Stand ihres Hypobarometers im Q3:
Die Hypothekarzinsen zehnjähriger Festhypotheken bewegten sich von Juli bis September 2020 in einem engen Band zwischen 1,05 und 1,12 Prozent. Die Seitwärtsbewegung des Vorquartals setzt sich damit fort. Die Hypothekarzinsen mittlerer und kürzerer Laufzeiten zeigen eine ähnliche Entwicklung. Die Corona-Pandemie sorgte im vergangenen März zwar für etwas Aufwärtsdruck. Dieser hat sich aber wieder abgebaut.
Die Hypothekarzinsen könnten tiefer liegen, wenn Banken die von der Schweizerischen Nationalbank auferlegten Negativzinsen einer breiten Masse an Sparern weitergeben würden. Banken hüten sich aber vor einem solchen Schritt, da sie einen panikartigen Rückzug von Spareinlagen fürchten.
Spareinlagen dienen insbesondere bei Raiffeisenbanken sowie Regional- und Kantonalbanken als Hauptfinanzierungsquelle für das Hypothekargeschäft.
Die Richtzinsen kurz-, mittel- und langfristiger Festhypotheken glichen sich im dritten Quartal weiter an. Die Differenz zwischen einer zehnjährigen und einer fünfjährigen Festhypothek beträgt per Ende September gerade mal 14 Basispunkte. Eine fünfjährige Festhypothek ist nur um 5 Basispunkte teurer als eine zweijährige.
Die UBS orientiert über Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt. Dazu wird zusammenfassend geschrieben:
• Die Leerstandsquote für Wohnungen ist 2020 gegenüber dem Vorjahr im Nachkommastellenbereich gestiegen und verharrt damit auf dem letztjährigen Wert von 1,7 Prozent. Auf dem Mietwohnungsmarkt beträgt die Leerstandsquote aktuell rund 2,8 Prozent.
• Den stärksten Anstieg verzeichneten die Kantone Tessin, Wallis und Waadt. Eine rückläufige Leerstandsquote wurde hingegen in der Ostschweiz ausgewiesen.
• Es zeichnet sich eine Verlangsamung der Bautätigkeit ab. Dennoch dürften die Leerstände auch nächstes Jahr weiter leicht zunehmen.
Die Corona-Krise trifft den Büromarkt gleich doppelt: Sie hat eine Rezession ausgelöst und der Arbeit von zu Hause aus Schub verliehen. In einer neuen Umfrage von JLL Schweiz bei 318 Firmen gibt fast ein Drittel der Firmen an, weniger Fläche zu benötigen. Die NZZ schreibt dazu:
Dies tangiert natürlich auch die Nachfrage nach Büros. Trotz Social Distancing dürften weniger Büroflächen gebraucht werden. In der JLL-Umfrage geben 29% der befragten Unternehmen an, weniger Fläche zu benötigen.
Dabei geht es einerseits darum, den Flächenverbrauch pro Mitarbeiter zu senken. 46% der befragten Firmen gedenken, diesen dank Desk-Sharing zu reduzieren, während umgekehrt nur 6% der Unternehmen ihren Mitarbeitern mehr Raum (unter anderem mehr Gemeinschaftsflächen) bereitstellen wollen. Hinzu kommt die schlechte Wirtschaftslage, die ebenfalls auf die Büronachfrage drückt.
Aber auch wenn diverse Firmen bei der Fläche sparen wollen: Der Nettoeffekt auf den Schweizer Büromarkt ist nicht so gross, wie man meinen könnte. JLL kommt zwar zum Schluss, dass sich der Bedarf an Büroflächen in den nächsten drei Jahren theoretisch um insgesamt 5–10% reduzieren wird. Aber diese Flächen werden längst nicht alle auf den Markt kommen, sei es, weil die Firmen in Mietverträgen gebunden sind oder weil ein Umzug zu aufwendig wäre (und eine Untervermietung nicht möglich) und man davon ausgeht, dass das Unternehmen auch irgendwann wieder wächst.
Ein eigentlicher Einbruch am Büromarkt wird somit trotz Rezession und vermehrtem Home-Office nicht erwartet.
UBS hat die Preise für Wohnimmobilien in weltweit 25 Grossstädten untersucht. Zürich reiht sich erstmals in die Kategorie mit Blasenrisiko ein, während Genf überbewertet bleibt. Trotz der aktuellen globalen Rezession hat sich das inflationsbereinigte Hauspreiswachstum in diesen 25 Städten im Durchschnitt beschleunigt in den letzten vier Quartalen, was den Autoren der Studie zufolge nicht nachhaltig ist. Die Pandemie verstärkt langfristig einige negative Auswirkungen auf den städtischen Wohnungsmarkt. In einer Mitteilung führt UBS zur Situation in der Schweiz weiter aus:
Zürich hat im letzten Jahrzehnt von allen Schweizer Wirtschaftsregionen die stärkste Preissteigerung verzeichnet. Der Wohnungsmarkt der Stadt war dabei von einem verhältnismässig rasch wachsenden Angebot geprägt. Die überwiegende Mehrheit der neu erstellten Wohnungen wurde allerdings letztlich vermietet. Der Markt für selbst genutzte Immobilien ist ausgetrocknet. Die Coronavirus-Krise hat bislang kaum Spuren hinterlassen.
Tatsächlich ist die Nachfrage nach Wohnungen an Zentrumslagen in Zürich sogar gestiegen. Die hohe Zahlungsbereitschaft widerspiegelt die Erwartungen weiter steigender Preise sowie einer anhaltend hohen Investitionsnachfrage. Die Stadt ist deshalb neu in den Blasenrisikobereich gerutscht.
In Genf ist sowohl das Preisniveau als auch der Indexwert tiefer als in Zürich. Nach dem jüngsten Preisanstieg hat der Wohnungsmarkt in Genf jedoch seine Verluste aus der Zeit von 2013 bis 2016 ausgeglichen. Hinzu kommt, dass Eigenheimbesitz dank niedriger Hypothekenzinsen und überhöhter Marktmieten weiterhin attraktiv ist. Die Stadt profitiert zudem davon, dass sie international ausgerichtet ist und trotz eingeschränkter Erschwinglichkeit weiterhin ausländische Staatsangehörige anzieht.
In der Finanz und Wirtschaft wendet sich FuW-Redaktor Peter Morf in aller wünschenswerten Schärfe gegen das unsinnige Covid-19-Geschäftsmietegesetz. welches auch die Pensionskassen als Vermieter trifft und von den Vermietern eine Reduktion von 60 Prozent während des Lockdowns verlangt. Morf schreibt:
Obwohl der Bundesrat die Motionen ablehnte, war er gezwungen, gegen seinen Willen eine entsprechende Gesetzesvorlage zu erarbeiten. Die Regierung hat die Botschaft verabschiedet – und sich gleich davon distanziert. Sie verzichtet explizit darauf, «dem Parlament die Zustimmung zum Gesetzesentwurf zu beantragen» – eine Rarität im Betrieb in Bundesbern. (…)
Insgesamt stellt sich die Frage der Verfassungsmässigkeit der Vorlage. Der Bundesrat widmet dem Thema in seiner Botschaft wohl ein Kapitel. Er erkennt denn auch einen Eingriff in das Eigentumsrecht, unterlässt es jedoch, die Frage der Verfassungsmässigkeit klar zu beantworten. Die Landesregierung will sich wohl nicht dem Vorwurf aussetzen, ein verfassungswidriges Gesetz vorzulegen.
(AWP) Die von der Credit Suisse Pensionskasse geplante neue Grossüberbauung auf dem Brunaupark-Areal in Zürich-Wiedikon ist vom kantonalen Baurekursgericht gestoppt worden. Laut dem Urteil wären zu viele der etwa 500 geplanten Wohnungen mit Lärm belastet.
Mit dem Urteil hoben die Richter am 4. September die Baubewilligung für das Vorhaben auf. Die absolute Anzahl der lärmbelasteten Wohnungen sei mit 95 «ausserordentlich hoch», heisst es darin. Daher wäre es verkehrt, mit Blick auf die Dimensionen des gesamten Bauvorhabens für die betroffenen Wohnungen die Vorgaben des Lärmschutzes zu lockern.
Der hypothekarische Referenzzinssatz verbleibt auf dem Stand von 1,25 Prozent. Auf diesen rekordtiefen Wert war der Satz diesen März gefallen. Der dem Referenzzinssatz zugrundliegende Durchschnittszinssatz ist gegenüber der letzten Publikation des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,33 von 1,35 Prozent gesunken.
Eine Änderung des momentan geltenden Zinssatzes ist erst angezeigt, wenn der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) berechnete Durchschnittszinssatz auf unter 1,13 Prozent sinkt oder auf über 1,37 Prozent steigt. Grundlage der Berechnung sind die Zinssätze aller inländischer Hypothekarforderungen von Schweizer Banken.
Die Previs Vorsorgeeinrichtung möchte die Krienser Brunnmatt-Überbauung mit 94 Wohnungen sanieren. Den Mietern wurde im Februar 2020 auf Juni gekündigt. Die Empörung war gross. Die Previs gewährte eine Mieterstreckung bis Oktober. Das reichte nicht. Die Mieter wehrten sich erneut. Die Luzerner Zeitung schreibt zum weiteren Fortgang:
Ein bereits gegründetes Mieterkomitee gab sich nicht damit zufrieden und forderte schriftlich, die Sanierung zu verschieben oder zu sistieren. Unterstützung erhielt es vom Mieterverband. Zudem kündigten über 40 Mieter an, sich an die Schlichtungsbehörde zuwenden – es hat genützt. Bereits Mitte März kommunizierte Previs den Mietern eine neue Mieterstreckung – und was für eine: Jene im Haus Brunmattstrasse 20/20A können bis 30. Juni 2022 bleiben (statt 31.Oktober 2020) und jene im Haus 18/18B sogar bis 31. März 2023 (statt 31. Juli 2021).
Dies bestätigt Stefan Ernst, Leiter Kommunikation.«Aufgrund der schwierigen Situation, verursacht durch die Coronakrise, hat Previs Vorsorge die Fristen für die Sanierungsetappen verlängert. »Dadurch hätten sämtliche Kündigungsanfechtungen bei-gelegt werden können,«und die Stimmungslage hat sich entsprechend normalisiert. »An den geplanten Sanierungsplänen halte Previs hingegen fest.
Allerdings nutzen längst nicht alle die Mieterstreckung aus, wie sich jetzt schon zeigt: Im Haus 20/20A sind bereits 25 der 42 Mieter ausgezogen. Und selbst im Haus 18/18B, wo der Auszug erst in zweieinhalb Jahren nötig ist, sind 20 der 42 Mieter weg. Die leerstehenden Wohnungen dieser Sanierungsetappe werden in Kürze wieder zur Miete angeboten; laut Emst «in etwa zum gleichen Mietzins». Eür die bevorstehenden Leerstände prüfe man «verschiedene Szenarien”.
Mit einer Detailauswertung wurde mit den Daten der aktuellen Swisscanto PK-Studie untersucht, wie sich ein hoher Immobilienanteil bei der Asset Allocation auswirkt. Dazu wurden die 10 Prozent der Kassen mit dem höchsten Anteil an Liegenschaften mit der Gesamtheit der Umfrageteilnehmer verglichen.
Es zeigt sich, dass diese 10 Prozent insgesamt weniger in Aktien (In- und Ausland) und deutlich weniger in Obligationen investiert sind. Weiter ist erkennbar, dass es sich im Durchschnitt um kleinere Kassen handelt. Ihre Performance über 5 Jahre liegt durchschnittlich um 0,3 Prozentpunkte höher. Swisscanto verweist allerdings auch auf das damit verbundene Klumpenrisiko.
Der Immobilienanteil liegt hier im Schnitt bei gut 43 Prozent, was weit über der Vorgabe der BVV2 mit 30 Prozent liegt und gleichzeitig erkennen lässt, dass zahlreiche Kassen noch deutlich darüber liegen.
Der hypothekarische Referenzzinssatz verbleibt auf dem Stand von 1,25 Prozent. Auf diesen rekordtiefen Wert war der Satz diesen März gefallen. Der dem Referenzzinssatz zugrundliegende Durchschnittszinssatz ist gegenüber der letzten Publikation des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,33 von 1,35 Prozent gesunken.