Finanz und Wirtschaft befasst sich mit den Folgen der Zinswende auf die Immobilienanlagen der Pensionskassen.
Oliver Kunkel, Partner beim Pensionskassenberater PPCMetrics, führt im Gespräch mit FuW aus: «Zu den Immobilienanlagen mit einem Anteil von 20 bis 25% kommen auch noch die in den Aktienanlagen enthaltenen Immobilien hinzu.» Dazu gehörten neben Immobilienfirmen auch die Liegenschaften auf den Bilanzen der Unternehmen, wie etwa Versicherungen. Ausserdem fände sich unter den festverzinslichen Papieren ein bedeutender Anteil von Pfandbriefen.
Damit sind die Pensionen zunehmend von Wohl und Wehe des Wohnungsmarkts abhängig. Da die Immobilienpreise an der Zinsentwicklung hängen – niedrige Hypothekenzinsen begünstigen hohe Preise für Wohneigentum – wird angesichts steigender Zinsen die Liebe zu der Anlageklasse nun einem Belastungstest ausgesetzt. Die Zahlen zur Performance in den vergangenen Monaten bestätigen dieses Bild.
Gemäss einer Berechnung der Denkfabrik Avenir Suisse halten die Kassen nun gut 6% des gesamten Schweizer Immobilienvermögens von über 3800 Mrd. Fr. Bei den Mietobjekten in der Schweiz sind es um die 17%. In einem Artikel argumentiert Diego Taboada, Researcher bei Avenir Suisse, dass dies noch keine Übermacht der Pensionskassen darstellt: «Wir sind weit entfernt vom Bild einer zunehmenden Kontrolle der Vorsorgeeinrichtungen, die es ihnen ermöglichen würde, das Wetter auf dem Immobilienmarkt zu bestimmen. » Der Anstieg der Investitionen in Immobilien folge dem Markttrend, der in erster Linie die Entwicklung von Angebot und Nachfrage spiegle. (…)
Im aktuellen Umfeld bereiten nicht nur höhere Zinsen sondern auch die Konjunkturlage Kopfzerbrechen. Rudolf Marty vom Swiss Real Estate Institute
der Hochschule für Wirtschaft Zürich, glaubt jedoch nicht, dass Pensionskassen dadurch von Immobilien Abstand nehmen werden: «Der Ertrag von Wohnimmobilien ist stabil» – dank stetigen Cashflows und geringen Zahlungsausfällen. Nur gewerblich oder gemischt genutzte Renditeobjekte dürften konjunkturabhängiger sein – komme es zum Wachstumseinbruch, sei dort eine Portfoliobereinigung denkbar.
Berater Kunkel verweist darauf, dass «Pensionskassen systematisch reagieren» – nach vorgängig definierten, nicht emotionalen Regeln. Die Strategien seien so ausgerichtet, dass man damit auch Krisen durchhalten könne. Wenn es Anpassungen der Allokation gebe, dann nur graduell. Eine grosse Aufstockung von Schweizer Immobilienanlagen erwartet er aber nicht: «Eher könnte es eine Umschichtung geben in Richtung Ausland.»