imageCurem. das “Center für Urban & Real Estate Management” der Universität Zürich hat die Ausgabe 2021 seiner “Immobilienwirtschaft aktuell”  mit den besten Abschlussarbeiten des letzten Jahres publiziert. Unter dem Titel “Auswirkungen von adversen Marktszenarien und die direkten Immobilienportefeuille der Pensionskassen” wird zusammenfassend ausgeführt:

Schweizer Pensionskassen haben im Zuge der vorherrschenden Tiefzinsphase ihre Immobilieninvestitionen zulasten von festverzinslichen Papieren substanziell erhöht. Diese Erhöhung in der Immobilienallokation ist vornehmlich mit höheren Cashflow- Erträgen und weniger mit der Kongruenz in der Wertentwicklung von Immobilienanlagen und den Verpflichtungen von Pensionskassen zu erklären. Aus diesem Grunde sind die hiesigen Vorsorgewerke stärker denn je gegenüber Schwankungen des Immobilienmarktes exponiert.

In der vorliegenden Analyse werden auf Basis einer wirtschaftshistorischen Untersuchung zwei unterschiedliche Stressszenarien für Immobilienanlagen modelliert und mittels Discounted-Cashflow-Portfoliobewertung auf ein synthetisches Immobilienportfolio angewendet.

Konsistent mit der Meinung vieler Marktakteure sind die grössten Wertkorrekturen für Anlageimmobilien in einem Umfeld steigender Zinsen festzustellen. Aus Perspektive eines Multi-Asset-Investors mit laufenden Verpflichtungen gilt es, dieses Risiko aber zu relativieren. Das gefährlichere Szenario für Pensionskassen ist ein realwirtschaftlicher Konjunktureinbruch: Anhaltend tiefe Zinsen führen zwar zu tieferen Wertkorrekturen, diese treten aber gleichzeitig mit tieferen Werten für andere Anlagekassen auf. Zudem bleibt die Verpflichtungsseite weitgehend stabil, was automatisch in einem rückläufigen Deckungsgrad resultiert. Auch auf der Mietertragsseite ist dieses Szenario weitaus gravierender. Pensionskassen müssen sich daher vornehmlich gegenüber einem Konjunktureinbruch schützen. Dies kann durch die Auswahl von weniger konjunktursensitiven Immobilienanlagen erfolgen.

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