Moneypark schreibt zur aktuellen Entwicklung auf dem Hypothekarmarkt:
Ein erneuter Zinsrückgang führt zu ultratiefen Hypothekarzinsen. Sie erreichen ein Niveau, dass wir zuletzt Anfang 2022 gesehen haben. Die Zinsen von Festhypotheken mit kurzen Laufzeiten haben stärker nachgelassen als diejenigen von längeren Laufzeiten, womit die Zinskurve wieder etwas steiler geworden ist.
Die Mehrheit der befragten Hypothekaranbieter erwartet am 12. Dezember 2024 die vierte Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank in diesem Jahr und damit auch einen erneuten Zinsrückgang bei Saron-Hypotheken. Festhypotheken mit kurzen und mittleren Laufzeiten dürften aber deutlich attraktiver bleiben als Geldmarkthypotheken.
Im neuen Jahr könnte es im selben Stil weitergehen. Die Hypothekarzinsen dürften sich auf sehr tiefem Niveau einpendeln. Ein Drittel der befragten Hypothekaranbieter kann sich sogar vorstellen, dass wir 2025 wieder Negativzinsen sehen werden. Damit wäre die Rückkehr der ultratiefen Zinsen aus den Jahren 2016 bis 2021 vollbracht.
UBS schreibt über Hypothekar-Anlagen von Pensionskassen und sieht sie als Alternative zu Franken-Obligationen.
Während der Negativzinsjahre wurde der Schweizer Hypothekenmarkt durch das Eintreten neuer Player vermeintlich aufgemischt. Ein Blick in die aktuelle Verteilung des Gesamtmarktes zeigt jedoch, dass Banken die Kreditvergabe mit einem Marktanteil von rund 95 Prozent weiterhin deutlich dominieren.
Der Moneypark-Studie zum Schweizer Hypothekarmarkt 2022 ist zu entnehmen, dass Pensionskassen oder Versicherungen mit einem Anteil von 2 respektive 3 Prozent weiterhin nur eine marginale Rolle spielen.
Dieser Marktkonstellation ist es auch zu verdanken, dass Hypothekarzinsen selbst in Extremphasen eine gewisse Untergrenze – im Fachjargon Zinssatzfloor genannt – nie unterschritten haben.
Banken haben bei den Kundeneinlagen von Privatanlegenden weitestgehend auf Negativzinsen verzichtet. Im Gegenzug wurden auf der anderen Seite der Bilanz auch keine Negativzinsen an die Hypothekennehmenden weitergegeben.
Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen ab Ende 2021 konnte am Hypothekenmarkt praktisch vollumfänglich in die Kreditkonditionen übernommen werden. Somit haben sich die Margen relativ stabil – und in jüngster Zeit sogar leicht positiv – entwickelt.
Kundeneinlagen bei Banken werden aktuell wieder positiv verzinst. Zudem hat sich für Banken die Aufnahme von Fremdmitteln am Kapitalmarkt etwas verteuert. Dies führt zu höheren Refinanzierungskosten, die sich auf die Kreditkonditionen ebenso auswirken wie die regulatorischen Vorschriften zur höheren Eigenmittelunterlegung.
Dank der stabilen und sich sogar leicht vorteilhaft entwickelnden Margensituation am Hypothekenmarkt bleibt die Anlageklasse für Pensionskassen attraktiv.
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich robust und konnte den Zinsanstieg der vergangenen zwei Jahre gut verdauen. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch, und die Ausfallraten sind sehr tief, insbesondere auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern.
Nachdem die Schweizerische Nationalbank den Leitzins im März und im Juni dieses Jahres wieder um je 0.25 Prozent gesenkt hat, ist eine weitere Zinssenkung am Markt um 0.25 Prozent bis Ende Jahr schon eingepreist. Dies dürfte den Immobilienmarkt weiter stützen und auch keine nennenswerten Bewegungen bei den Hypothekenmargen auslösen.
Finews schreibt über aktuelle Entwicklungen auf dem Hypothekenmarkt nach der Zinswende und der Uebernahme der CS durch die UBS.
Die UBS ist durch die Integration der CS zu einem Schwergewicht geworden. Rund 3 Prozent des Schweizer Immobilienmarktes entfallen auf sie und zählt auch zu den grössten Anbietern auf dem hiesigen Hypothekarmarkt.
Wenn solch ein grosser Player sich zusätzlich noch in Zurückhaltung übt, hat dies Folgen. «Durch die CS-Integration ist viel auf den Markt gekommen. Dies hat phasenweise zu einer Schockstarre geführt», sagt Roman Dequesne [CEO des Hypotheken-Maklers Resolve].
«Wir konstatieren, dass die UBS aktuell deutlich zurückhaltender unterwegs ist als dies bei der Credit Suisse der Fall war», bestätigt die Bank WIR und ergänzt: «Bei grossen Projekten fehlt die Konkurrenz, bei Retailkunden hören wir von Kundinnen und Kunden, dass seitens UBS beispielsweise deutlich höhere Margen bei Verlängerungen von Saron-Hypotheken verlangt werden.»
Die Folge: Auch die anderen Player wie Kantonalbanken, Regionalbanken, Digitalbanken sowie Pensionskassen und Versicherungen traten auf die Bremse.
Money Park hat die wichtigsten Facts zum Schweizer Hypothekarmarkt 2023 zusammengefasst:
Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst auch im Jahr 2023 weiter und verzeichnet ein zusätzliches Volumen von CHF 29 Milliarden.
Trotz dieses Wachstums von 2.4% zeigt der Markt das niedrigste Wachstum der letzten zehn Jahre und liegt deutlich unter dem langjährigen durchschnittlichen Wachstum (CAGR) von 3.1%.
Die Kantonalbanken behaupten ihre führende Stellung auf dem Markt mit einem erneuten Wachstum von fast CHF 20 Mrd. respektive 4.5%.
Mit einem Wachstum von 6.3% setzen die Pensionskassen erneut den Massstab und beschleunigen damit ihr Wachstum im Vergleich zum Vorjahr, welches bei 5.5% lag.
2024 zeichnet sich ein weiteres Wachstum in ähnlichem Ausmass ab, wobei die beiden bereits erfolgten und allfällige weitere Leitzinsreduktionen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) zu einer erneuten Beschleunigung führen könnten.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) senkt den Leitzins auf 1,25 Prozent. Die NZZ beschreibt die Folgen am Immobilienmarkt und bei Geldanlagen.
Die Zinsen von Festhypotheken dürften aufgrund des SNB-Entscheids nicht deutlich sinken, erwartet Thomas Stucki, Anlagechef der St. Galler Kantonalbank (SGKB). Im Markt sei bereits eine Senkung des Leitzinses bis auf 1 Prozent eingepreist gewesen – die Finanzmarkt-Akteure hatten also damit gerechnet.
Festhypotheken eignen sich besonders für Wohneigentümer, die langfristig und sicher planen möchten. Nach dem Vertragsabschluss stehen bei ihnen der Zinssatz und die Laufzeit fest. Die Hypothekarnehmer sichern sich folglich gegen einen Anstieg der Zinsen ab und wissen genau, wie viel die Finanzierung der Immobilie während der Laufzeit kostet. Der Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek liegt laut dem Hypothekenvermittler Moneypark derzeit bei 2,44 Prozent, historisch gesehen ist das ein niedriges Niveau. (…)
Experten erwarten auch vorerst wenig Bewegung beim Referenzzinssatz, der für die Entwicklung der Mieten in der Schweiz massgeblich ist. «Damit der Referenzzinssatz sinkt, müsste die SNB den Leitzins deutlich unter ein Prozent reduzieren», sagt Stucki.
Eine Analyse der Anbieter- und Produktwahl am Hypothekarmarkt im ersten Quartal 2024 zeigt, dass Versicherungen und Pensionskassen äusserst aktiv um Neugeschäft buhlen und einen rekordhohen Anteil am vermittelten Volumen erreichen, heisst es in einem Beitrag auf moneycab.
MoneyPark zählt aktuell über 20 Versicherungen und Pensionskassen als Finanzierungspartner, welche im Q1 2024 zusammen 45 Prozent Anteil am vermittelten Volumen haben. Das ist der höchste Anteil, welchen MoneyPark je an Versicherungen (29 %) und Pensionskassen (16 %) vermittelt hat. Dieser Rekord hat sich bereits im zweiten Halbjahr 2023 abgezeichnet, als Versicherungen mit 22 Prozent Anteil am vermittelten Volumen einen Höchststand erreichten.
Auch Pensionskassen sind als Hypothekargeber beliebt. MoneyPark geht davon aus, dass deren Hypothekarvolumen letztes Jahr um über sechs Prozent gewachsen ist. Damit wären sie wiederum deutlich über Markt (ca. 3%) gewachsen und zählen damit zu den Anbietergruppen mit dem grössten Wachstum am Hypothekarmarkt.
Unsere Befragung unter rund 50 Hypothekaranbietern zeigt, dass über 90 % damit rechnen, dass die SNB am 14. Dezember 2023 den Leitzins unverändert bei 1.75 % belässt.
Für die nächsten drei Monate rechnen die befragten Hypothekaranbieter mit gleichbleibenden Zinsen bei den kürzeren Laufzeiten bis 5 Jahre, für längere Laufzeiten ist mit mehr Volatilität und tendenziell tieferen Zinsen zu rechnen.
Für das anschliessende Quartal gehen die Meinungen eher auseinander. Hier erwarten etwa gleich viele Befragte, dass die kürzeren Zinsen gleichbleiben oder bereits sinken.
Richtsätze für drei- und fünfjährige Festhypotheken unterbieten seit Anfang Oktober den Saron-Zinssatz, für zehnjährige seit Anfang November.
Durch die Beibehaltung des Leitzinssatzes im September verhält sich die Saron-Hypothek stabil.
Die grössten Unsicherheiten bezüglich der weiteren Zinsentwicklung werden nach wie vor in der Inflation, einer möglichen Rezession und der wirtschaftlichen Situation in Europa gesehen.
(FuW) Immobilienbesitzer können sich freuen: Hypotheken sind in den vergangenen Wochen deutlich günstiger geworden. Die zwölf Anbieter in der zweiwöchigen Erhebung von «Finanz und Wirtschaft» haben die Sätze für Festhypotheken im Schnitt um 17 Basispunkte (Bp, 100 Bp = 1 Prozentpunkt) gesenkt. Bei einer Hypothek im Wert von 1 Mio. Fr. entspricht das einer jährlichen Kosteneinsparung von 1700 Fr.
Der Rückgang ist über alle Laufzeiten im gleichen Umfang zu beobachten. Die Anbieter von Immobilienfinanzierungen reagieren damit auf den Stimmungswandel an den Finanzmärkten. Die Inflation in der Schweiz hat sich deutlich abgeschwächt. UBS argumentiert, das Risiko, dass die Teuerungsrate noch einmal über 2% klettere, sei gesunken. Und Raiffeisen spricht nur noch davon, dass die Inflation 2024 vorübergehend näher an 2% heranrücken dürfte.
Weiterhin bestehen nur sehr geringe Unterschiede zwischen Festhypotheken mit kurzer oder langer Laufzeit. In normalen Zeiten sind Finanzierungen teurer, je weiter der Rückzahlungstermin in der Zukunft liegt. Gegenwärtig ist das nicht der Fall. Eine zweijährige Hypothek kostet im Schnitt nur 2 Bp weniger als eine zehnjährige.
In einem Interview mit finews beschreibt Samuel Eberhard, Axa, die Vorteile von Hypotheken gegenüber Obligationen für Pensionskassen. Auszüge:
Herr Eberhard, wieso sollten Vorsorgewerke in eine Hypotheken-Anlagestiftung investieren? Die Renditeerwartung ist höher als bei den klassischen Schweizer Obligationenindizes. Auch bei steigendem Zinsniveau beträgt die Mehrrendite von Hypotheken gegenüber Schweizer Staatsobligationen rund ein Prozentpunkt und ist somit ausschlaggebend für das Investitionsinteresse.
Obwohl die Zinsen sich wieder im positiven Bereich bewegen, ist die Mehrrendite bei Investitionen in Hypotheken gegenüber Obligationen geblieben. Dieser Renditeaufschlag ist über die Dauer konstant zu beobachten (siehe Grafik).
Die Luzerner Pensionskasse (LUPK) offeriert Hypothekarnehmern, die beim Kauf, Bau oder der Renovation ihrer Liegenschaft Umweltaspekte und erneuerbare Energien berücksichtigen, einen Zinsvorteil von bis zu 0,3 Prozent pro Jahr.
Der Zinsvorteil für fossilfreie Heizungen, also keine Öl- und Gasheizungen, beträgt 0,1 Prozent (10 Basispunkte) pro Jahr. Der Zinsvorteil für eine Gebäudezertifizierung (Minergie, GEAK A-C, SNBS) beträgt 0,2 Prozent (20 Basispunkte) pro Jahr. Diese Zinsrabatte sind kumulierbar und auf LUPK-Festhypotheken bis zu einem maximalen Hypothekarvolumen von 600’000 Franken erhältlich.
(Moneypark) Der Hypomarkt wächst im Jahr 2022 um weitere 3.4 Prozent (CHF 39 Mia.) auf CHF 1’211 Mia. Die grossen Gewinner sind die Banken, abgesehen von den Grossbanken, welche auf Vorjahresniveau bleiben. Die Versicherungen gehören zu den Verlierern, welche erneut (gewollt) Hypothekarvolumen abgeben – diesmal satte 3 Prozent.
Kantonalbanken legen erneut massiv zu: Mit einem Wachstum von 5.1 Prozent übertreffen die Kantonalbanken das Wachstum des Vorjahrs (5%) nochmals leicht. Versicherungen bauen stark ab: Die Versicherungen haben 2022 2.9 Prozent ihres Hypothekarvolumens verloren. Eine Reduzierung der Portfolios war sicherlich geplant, allerdings sehen wir im laufenden Jahr sehr kompetitive Angebote von Versicherungen, was darauf hindeuten könnte, dass sie beim Abbau überschossen haben und nun Marktanteile zurückgewinnen wollen.
Asga Pensionskasse, St. Galler Pensionskasse oder Pensionskasse Stadt Luzern – bei diesen Vorsorgeeinrichtungen bekommt man zurzeit über fast alle Laufzeiten die günstigsten Hypotheken. Nur ab und zu findet sich allenfalls noch eine Bank auf den vordersten Plätzen.
Das ist kein Zufall, denn im Gegensatz zu den Banken sind Pensionskassen bei der Refinanzierung der Hypotheken kaum auf den Finanzmarkt mit seinen steigenden Zinsen angewiesen. Die Kassen schwimmen im Geld der Versicherten und sind froh, wenn sie sichere und erst noch gut verzinste Anlagemöglichkeiten finden.
Die Hypothekarzinsen selbst bewegten sich in den vergangenen Wochen kaum. Mit rund 2,4 bis 2,8 Prozent für eine fünfjährige Hypothek und 2,5 bis 3 Prozent für eine zehnjährige sind sie etwa doppelt so hoch wie noch vor einem Jahr.
Spürbar günstiger bleiben die variablen Saron-Hypotheken mit einer Marge von 0,6 bis 1,2 Prozent. Das entspricht einem Hypothekarzins von ungefähr 2,0 bis 2,6 Prozent.
Thomas Hengartner und Jonathan Progin gehen in ihrem Beitrag in der FuW der Bedeutung der Immobilienanlagen für die Pensionskassen im aktuellen Anlageumfeld ein. Sie schreiben gar vom “Fundamaent der PK-Vernögen”, Deutlich wird, dass angesichts grosser Einbussen bei Aktien und Obligationen der Immobilienbereich stabilisierend gewirkt hat.
In den Portfolios der Pensionskassen nimmt der direkte Immobilienbesitz zusammen mit den Investments in Immobilienfonds ein zunehmendes Gewicht ein. UBS meldet für die von ihr verwahrten PK-Vermögen, dass der Immobilienanteil 2022 von 20,8 auf 23,2% gestiegen sei. Nicht dargelegt ist allerdings, in welchem Mass die Steigerung die Folge des Wertrückgangs der Portfoliobausteine Aktien und Obligationen ist (Portfolioanteile Ende 2022 von 29 bzw. 31%).
Die Kosten für die Finanzierung von Wohnraum in der Schweiz haben im Februar einen kräftigen Satz nach oben gemacht. Nach einem ersten Anstieg zu Beginn des Jahres zogen die Hypothekarzinsen über alle Laufzeiten nun noch kräftiger an. Alle von «Finanz und Wirtschaft» monatlich beobachteten zwölf Anbieter hoben ihre Richtwerte erheblich an, um jeweils fast 0,30 Prozentpunkte im Schnitt.
Mit einer Laufzeit von zwei Jahren erreichten die Zinsen einen Schnitt von 2,64% und damit einen neuen Rekord seit 2015. Die fünf- und zehnjährigen Zinsen liegen nur knapp unter ihren jeweiligen Höchstständen von November 2022: aktuell bei 2,73% und 2,93%. Die Zuwächse sind stärker als im Januar, als die Hypothekarzinsen auch schon gestiegen waren.
Wer als Rentner das eigene Haus bewohnt, aber eine zu geringe Rente bezieht, um es zu finanzieren, kann es entweder verkaufen, oder den Ausweg über eine “Reverse Mortgage” suchen. Die FuW erklärt das System.
Sollte der Verkauf der Immobilie nicht zur Debatte stehen, dann kommt eine Finanzdienstleistung ins Spiel, die im angelsächsischen Raum verbreitet ist. In der Schweiz ist sie jedoch wenig bekannt und wird auch kaum beworben: die Umkehrhypothek (Reverse Mortgage), auch Immo-Rente oder Rentenhypothek genannt.
