Auf Money Cab plädiert Patrick Inderkum, CEO von Finnofleet Schweiz, für vermehrte Hypothekaranlagen der Pensionskassen. Digitale Lösungen sollen dabei helfen.
Laut der Swisscanto Pensionskassenstudie 2025 liegt der durchschnittliche Anteil von Hypothekenanlagen bei Schweizer Pensionskassen bei lediglich 2,2 Prozent.
Auch die aktuelle Studie des VZ VermögensZentrums bestätigt: Der Anteil bleibt tief, obwohl regulatorisch bis zu 50 Prozent möglich wären, je nach Struktur und Anlagereglement.
Der Spielraum ist also enorm, gerade für Einrichtungen mit einem langfristigen Anlagehorizont und dem Bedürfnis nach stetigen, gut planbaren Erträgen.
Der Aufbau eines eigenen Hypothekenportfolios ist aufwändig. Viele Pensionskassen schrecken vor der administrativen Komplexität zurück. Kreditprüfung, Dossierführung, Risikomanagement, Reporting und regulatorische Anforderungen verlangen nicht nur Know-how, sondern auch Zeit und Personal.
Besonders kleinere und mittlere Einrichtungen verfügen oft nicht über die nötigen Ressourcen, um ein solches Portfolio professionell zu steuern. Hinzu kommt: Die Prozesse sind vielerorts noch papierbasiert oder durch Medienbrüche geprägt. Das erhöht nicht nur den Aufwand, sondern auch das Fehlerrisiko. Skalierbarkeit? Kaum gegeben. So bleibt der Einstieg oft eine einmalige Aktion, statt Teil einer langfristigen Strategie. (…)
Ein digitaler Ansatz reduziert nicht nur manuelle Aufwände, sondern schafft auch die nötige Transparenz. Kreditentscheide basieren auf konsolidierten Daten, Reports können auf Knopfdruck erstellt werden und Risikoprofile lassen sich systematisch überwachen.
Dadurch lassen sich Risiken frühzeitig erkennen und aktiv steuern. Gerade in einem Umfeld mit sinkenden Margen wird das zum Wettbewerbsvorteil.
Money Park hält in ihrer Studie «Der Schweizer Hypothekenmarkt 2024» fest:
Die Entwicklung des Hypothekarmarktes im Jahr 2024 zeigt, dass der wachsende Immobilienmarkt und die tiefen Hypothekarzinsen weiterhin zwei wichtige Wachstumsmotoren sind.
Diese könnten in den kommenden Jahren aber durch weitere regulatorische Verschärfungen, eine mögliche Abschaffung des Eigenmietwertes und nicht zuletzt durch demografische Risiken ins Stocken geraten und für kleinere Wachstumsraten sorgen als in den letzten zehn Jahren.
2025 zeichnet sich auf Basis des ersten Quartals zwar wieder ein etwas stärkeres Wachstum ab, aber es dürfte trotz Leitzinsreduktionen weiterhin knapp unter dem langjährigen Durchschnitt bleiben.
Das Wichtigste in Kürze:
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist 2024 um 2.6% auf CHF 1’271 Mrd. gewachsen. Das Wachstum liegt damit erneut unter dem langfristigen Durchschnitt von 3%.
Die grossen Gewinner sind erneut die Kantonalbanken, welche mit CHF 23.3 Mrd. mehr als 75% des Nettowachstums im Hypothekarmarkt absorbiert haben.
Die UBS hat ihr Hypothekarportfolio 2024 infolge ihrer Risikobereinigungsstrategie nach der Credit Suisse-Übernahme um knapp CHF 10 Mrd. reduziert.
Mit einem Wachstum von 8.0% waren die Pensionskassen wiederum die am schnellsten wachsende Anbieterkategorie und schliessen damit mit mittlerweile 3% Marktanteil zu den Versicherungen auf.
Der Vermittlermarkt ist 2024 wieder gewachsen und verzeichnete ein Plus von 10% auf CHF 13.2 Mrd., wobei hybride Beratungsmodelle an Bedeutung gewinnen.
Die Nettozinsmargen der Banken sind 2024 auf durchschnittlich 1.26% gesunken und liegen damit 10% tiefer als im Vorjahr.
Eine Abschaffung des Eigenmietwerts könnte das Marktwachstum stark bremsen, da bis zu CHF 150 Mrd. an Hypothekarvolumen durch Amortisationen zurückfliessen könnten.
Erstmals wurde mit dem unabhängigen Kompetenzzentrum Demografik eine Auswertung zu den demografischen Risiken innerhalb der sieben Schweizer Grossregionen gemacht. Die demografische Entwicklung stellt ein zunehmendes Risiko dar, insbesondere im Espace Mittelland, wo die schweizweit höchste Belehnung bei Neukäufen auf das zweithöchste demografische Risiko trifft. Die Genferseeregion hingegen könnte bei gleichbleibend hohem Wachstum und geringem Nachfragerisiko in den nächsten Jahren zum grössten Hypothekarmarkt innerhalb der Schweiz avancieren.
Ricarda Haffki und Igor Bojic (beide ZHAW) stellen auf MoneyToday die Vorteile von Hypothekaranlagen über Plattformen vor. Sie schreiben:
Eine zunehmend interessante Alternative stellen digitale Hypothekarplattformen dar, welche die Vorteile von Direktanlagen mit den Effizienzgewinnen professioneller Abwicklung kombinieren. Sie bieten Pensionskassen standardisierte Prozesse, Zugang zu einem breit gefächerten Hypothekenmarkt sowie administrative Entlastung ohne die vollständige Auslagerung in einen Fonds.
Besonders für kleinere und mittlere Pensionskassen eröffnen Plattformen den Zugang zu grundpfandgesicherten Direktanlagen, ohne dass eine eigene Kreditabteilung aufgebaut werden muss. Die Plattform übernimmt operative Aufgaben wie Kreditprüfung, Vertragsabwicklung und Monitoring. Gleichzeitig profitieren die Pensionskassen von einem breiten Vertriebssystem mit flexibler Produktgestaltung.
Beispielsweise kann die Wahl zwischen SARON-basierten und fixen Hypotheken, unterschiedlichen Laufzeiten sowie individuell wählbaren Belehnungshöhen (LTV-Ratios) und Tragbarkeitsprofilen getroffen werden. Auch die geografische und sektorielle Diversifikation kann über Plattformen abgedeckt werden.
Für grosse Pensionskassen, die bereits über eine eigene Hypothekenvergabe verfügen, bieten Plattformen vor allem strategische und operative Vorteile: es kann gezielt zusätzliches Volumen in bestimmten Marktsegmenten generiert werden, ohne interne Kapazitäten zu binden oder eigene Vertriebskanäle aufzubauen.
Plattformen eignen sich somit als ergänzender Investitionskanal, etwa zur gezielten Risikostreuung, zur Erschliessung neuer Regionen oder zur Abdeckung spezifischer Hypothekartypen (zum Beispiel kurze Laufzeiten, variable Zinsen). Zusätzlich reduzieren automatisierte Prozesse den Aufwand und können einen wertvollen Beitrag zur Marge leisten.
Zudem können Plattformen ein einheitliches Vertragswerk, transparente Konditionen und eine neutrale Allokation anbieten. Dabei unterscheiden sich die Plattformen in den klassischen direkten Vertrieb und eine Allokation nach dem Börsenprinzip (zum Beispiel Credit Exchange).
Dank digitaler Systeme und vollautomatisierter Berechnungsmethoden wird das operationelle Risiko minimiert, während gleichzeitig die Bilanzierung zum Nominalwert möglich bleibt. Ein entscheidender Vorteil gegenüber kollektiven Anlagegefässen. Letztlich kann das Kreditportfolio aktiv auf die Risikostrategie der Pensionskasse abgestimmt werden.
Die Zinsen in der Schweiz zeigen derzeit nur in eine Richtung: nach unten. Während Saron-Hypotheken schon seit einiger Zeit mit tiefen Konditionen locken, geraten nun auch die Festhypotheken in Bewegung. Ursache ist eine Kombination aus globaler Unsicherheit und getrübten Konjunkturerwartungen.
Hinzu kommt eine bemerkenswerte Entwicklung am Kapitalmarkt: So ist zum Beispiel der sogenannte Zwei-Jahres-Swapsatz in den letzten Tagen zeitweise in den negativen Bereich gerutscht (siehe Grafik). Die Swap-Zinssätze sind ein wichtiger Indikator für die Zinserwartungen am Markt und illustrieren, zu welchen Konditionen sich zum Beispiel Banken untereinander Kapital ausleihen.
«Offenbar werden am Markt weiter sinkende Zinsen erwartet», sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Auch das Szenario von Negativzinsen sei wahrscheinlicher geworden.
Seit der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im März auf 0,25 Prozent gesenkt wurde, war klar: Der Trend geht in Richtung sinkender Zinsen.
Auch die Europäische Zentralbank (EZB) dürfte weiter an der Zinsschraube drehen – ebenfalls nach unten. Das wiederum setzt die SNB unter Zugzwang: Um den Franken nicht weiter aufwerten und die Inflation nicht zu sehr absinken zu lassen, müsste auch sie nachziehen. So erwarten die meisten Experten, dass die SNB den Leitzins am 19. Juni sogar auf 0 Prozent senken wird.
Das VZ Zentrum beleuchtet in einer Studie die Vorteile von Hypothekaranlagen für Pensionskassen. Dabei werden drei Faktoren herausgestellt:
Höhere Rendite: Wohnbauhypotheken erzielen einen signifikanten Zinsaufschlag gegenüber Obligationen. Bislang überlassen Pensionskassen diesen Markt jedoch weitgehend den Banken.
Tiefes Risiko: Trotz besserer Renditemöglichkeiten gehen Anleger bei Hypothekenanlagen nicht höhere Risiken ein. Die Ausfallwahrscheinlichkeit bei Hypotheken liegt praktisch bei null.
Absicherung gegen tiefe oder negative Zinsen: Im Gegensatz zu Obligationen rentieren Hypotheken immer positiv. Selbst in Zeiten von negativen Zinsen werden Wohnbauhypotheken gewöhnlich zu null Prozent plus einer Kreditmarge verzinst. Bei Obligationen ist dies nicht der Fall.
Moneypark schreibt zur aktuellen Entwicklung auf dem Hypothekarmarkt:
Ein erneuter Zinsrückgang führt zu ultratiefen Hypothekarzinsen. Sie erreichen ein Niveau, dass wir zuletzt Anfang 2022 gesehen haben. Die Zinsen von Festhypotheken mit kurzen Laufzeiten haben stärker nachgelassen als diejenigen von längeren Laufzeiten, womit die Zinskurve wieder etwas steiler geworden ist.
Die Mehrheit der befragten Hypothekaranbieter erwartet am 12. Dezember 2024 die vierte Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank in diesem Jahr und damit auch einen erneuten Zinsrückgang bei Saron-Hypotheken. Festhypotheken mit kurzen und mittleren Laufzeiten dürften aber deutlich attraktiver bleiben als Geldmarkthypotheken.
Im neuen Jahr könnte es im selben Stil weitergehen. Die Hypothekarzinsen dürften sich auf sehr tiefem Niveau einpendeln. Ein Drittel der befragten Hypothekaranbieter kann sich sogar vorstellen, dass wir 2025 wieder Negativzinsen sehen werden. Damit wäre die Rückkehr der ultratiefen Zinsen aus den Jahren 2016 bis 2021 vollbracht.
UBS schreibt über Hypothekar-Anlagen von Pensionskassen und sieht sie als Alternative zu Franken-Obligationen.
Während der Negativzinsjahre wurde der Schweizer Hypothekenmarkt durch das Eintreten neuer Player vermeintlich aufgemischt. Ein Blick in die aktuelle Verteilung des Gesamtmarktes zeigt jedoch, dass Banken die Kreditvergabe mit einem Marktanteil von rund 95 Prozent weiterhin deutlich dominieren.
Der Moneypark-Studie zum Schweizer Hypothekarmarkt 2022 ist zu entnehmen, dass Pensionskassen oder Versicherungen mit einem Anteil von 2 respektive 3 Prozent weiterhin nur eine marginale Rolle spielen.
Dieser Marktkonstellation ist es auch zu verdanken, dass Hypothekarzinsen selbst in Extremphasen eine gewisse Untergrenze – im Fachjargon Zinssatzfloor genannt – nie unterschritten haben.
Banken haben bei den Kundeneinlagen von Privatanlegenden weitestgehend auf Negativzinsen verzichtet. Im Gegenzug wurden auf der anderen Seite der Bilanz auch keine Negativzinsen an die Hypothekennehmenden weitergegeben.
Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen ab Ende 2021 konnte am Hypothekenmarkt praktisch vollumfänglich in die Kreditkonditionen übernommen werden. Somit haben sich die Margen relativ stabil – und in jüngster Zeit sogar leicht positiv – entwickelt.
Kundeneinlagen bei Banken werden aktuell wieder positiv verzinst. Zudem hat sich für Banken die Aufnahme von Fremdmitteln am Kapitalmarkt etwas verteuert. Dies führt zu höheren Refinanzierungskosten, die sich auf die Kreditkonditionen ebenso auswirken wie die regulatorischen Vorschriften zur höheren Eigenmittelunterlegung.
Dank der stabilen und sich sogar leicht vorteilhaft entwickelnden Margensituation am Hypothekenmarkt bleibt die Anlageklasse für Pensionskassen attraktiv.
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich robust und konnte den Zinsanstieg der vergangenen zwei Jahre gut verdauen. Die Nachfrage ist ungebrochen hoch, und die Ausfallraten sind sehr tief, insbesondere auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern.
Nachdem die Schweizerische Nationalbank den Leitzins im März und im Juni dieses Jahres wieder um je 0.25 Prozent gesenkt hat, ist eine weitere Zinssenkung am Markt um 0.25 Prozent bis Ende Jahr schon eingepreist. Dies dürfte den Immobilienmarkt weiter stützen und auch keine nennenswerten Bewegungen bei den Hypothekenmargen auslösen.
Finews schreibt über aktuelle Entwicklungen auf dem Hypothekenmarkt nach der Zinswende und der Uebernahme der CS durch die UBS.
Die UBS ist durch die Integration der CS zu einem Schwergewicht geworden. Rund 3 Prozent des Schweizer Immobilienmarktes entfallen auf sie und zählt auch zu den grössten Anbietern auf dem hiesigen Hypothekarmarkt.
Wenn solch ein grosser Player sich zusätzlich noch in Zurückhaltung übt, hat dies Folgen. «Durch die CS-Integration ist viel auf den Markt gekommen. Dies hat phasenweise zu einer Schockstarre geführt», sagt Roman Dequesne [CEO des Hypotheken-Maklers Resolve].
«Wir konstatieren, dass die UBS aktuell deutlich zurückhaltender unterwegs ist als dies bei der Credit Suisse der Fall war», bestätigt die Bank WIR und ergänzt: «Bei grossen Projekten fehlt die Konkurrenz, bei Retailkunden hören wir von Kundinnen und Kunden, dass seitens UBS beispielsweise deutlich höhere Margen bei Verlängerungen von Saron-Hypotheken verlangt werden.»
Die Folge: Auch die anderen Player wie Kantonalbanken, Regionalbanken, Digitalbanken sowie Pensionskassen und Versicherungen traten auf die Bremse.
Money Park hat die wichtigsten Facts zum Schweizer Hypothekarmarkt 2023 zusammengefasst:
Der Schweizer Hypothekarmarkt wächst auch im Jahr 2023 weiter und verzeichnet ein zusätzliches Volumen von CHF 29 Milliarden.
Trotz dieses Wachstums von 2.4% zeigt der Markt das niedrigste Wachstum der letzten zehn Jahre und liegt deutlich unter dem langjährigen durchschnittlichen Wachstum (CAGR) von 3.1%.
Die Kantonalbanken behaupten ihre führende Stellung auf dem Markt mit einem erneuten Wachstum von fast CHF 20 Mrd. respektive 4.5%.
Mit einem Wachstum von 6.3% setzen die Pensionskassen erneut den Massstab und beschleunigen damit ihr Wachstum im Vergleich zum Vorjahr, welches bei 5.5% lag.
2024 zeichnet sich ein weiteres Wachstum in ähnlichem Ausmass ab, wobei die beiden bereits erfolgten und allfällige weitere Leitzinsreduktionen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) zu einer erneuten Beschleunigung führen könnten.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) senkt den Leitzins auf 1,25 Prozent. Die NZZ beschreibt die Folgen am Immobilienmarkt und bei Geldanlagen.
Die Zinsen von Festhypotheken dürften aufgrund des SNB-Entscheids nicht deutlich sinken, erwartet Thomas Stucki, Anlagechef der St. Galler Kantonalbank (SGKB). Im Markt sei bereits eine Senkung des Leitzinses bis auf 1 Prozent eingepreist gewesen – die Finanzmarkt-Akteure hatten also damit gerechnet.
Festhypotheken eignen sich besonders für Wohneigentümer, die langfristig und sicher planen möchten. Nach dem Vertragsabschluss stehen bei ihnen der Zinssatz und die Laufzeit fest. Die Hypothekarnehmer sichern sich folglich gegen einen Anstieg der Zinsen ab und wissen genau, wie viel die Finanzierung der Immobilie während der Laufzeit kostet. Der Richtsatz für eine zehnjährige Festhypothek liegt laut dem Hypothekenvermittler Moneypark derzeit bei 2,44 Prozent, historisch gesehen ist das ein niedriges Niveau. (…)
Experten erwarten auch vorerst wenig Bewegung beim Referenzzinssatz, der für die Entwicklung der Mieten in der Schweiz massgeblich ist. «Damit der Referenzzinssatz sinkt, müsste die SNB den Leitzins deutlich unter ein Prozent reduzieren», sagt Stucki.
Eine Analyse der Anbieter- und Produktwahl am Hypothekarmarkt im ersten Quartal 2024 zeigt, dass Versicherungen und Pensionskassen äusserst aktiv um Neugeschäft buhlen und einen rekordhohen Anteil am vermittelten Volumen erreichen, heisst es in einem Beitrag auf moneycab.
MoneyPark zählt aktuell über 20 Versicherungen und Pensionskassen als Finanzierungspartner, welche im Q1 2024 zusammen 45 Prozent Anteil am vermittelten Volumen haben. Das ist der höchste Anteil, welchen MoneyPark je an Versicherungen (29 %) und Pensionskassen (16 %) vermittelt hat. Dieser Rekord hat sich bereits im zweiten Halbjahr 2023 abgezeichnet, als Versicherungen mit 22 Prozent Anteil am vermittelten Volumen einen Höchststand erreichten.
Auch Pensionskassen sind als Hypothekargeber beliebt. MoneyPark geht davon aus, dass deren Hypothekarvolumen letztes Jahr um über sechs Prozent gewachsen ist. Damit wären sie wiederum deutlich über Markt (ca. 3%) gewachsen und zählen damit zu den Anbietergruppen mit dem grössten Wachstum am Hypothekarmarkt.
Unsere Befragung unter rund 50 Hypothekaranbietern zeigt, dass über 90 % damit rechnen, dass die SNB am 14. Dezember 2023 den Leitzins unverändert bei 1.75 % belässt.
Für die nächsten drei Monate rechnen die befragten Hypothekaranbieter mit gleichbleibenden Zinsen bei den kürzeren Laufzeiten bis 5 Jahre, für längere Laufzeiten ist mit mehr Volatilität und tendenziell tieferen Zinsen zu rechnen.
Für das anschliessende Quartal gehen die Meinungen eher auseinander. Hier erwarten etwa gleich viele Befragte, dass die kürzeren Zinsen gleichbleiben oder bereits sinken.
Richtsätze für drei- und fünfjährige Festhypotheken unterbieten seit Anfang Oktober den Saron-Zinssatz, für zehnjährige seit Anfang November.
Durch die Beibehaltung des Leitzinssatzes im September verhält sich die Saron-Hypothek stabil.
Die grössten Unsicherheiten bezüglich der weiteren Zinsentwicklung werden nach wie vor in der Inflation, einer möglichen Rezession und der wirtschaftlichen Situation in Europa gesehen.
(FuW) Immobilienbesitzer können sich freuen: Hypotheken sind in den vergangenen Wochen deutlich günstiger geworden. Die zwölf Anbieter in der zweiwöchigen Erhebung von «Finanz und Wirtschaft» haben die Sätze für Festhypotheken im Schnitt um 17 Basispunkte (Bp, 100 Bp = 1 Prozentpunkt) gesenkt. Bei einer Hypothek im Wert von 1 Mio. Fr. entspricht das einer jährlichen Kosteneinsparung von 1700 Fr.
Der Rückgang ist über alle Laufzeiten im gleichen Umfang zu beobachten. Die Anbieter von Immobilienfinanzierungen reagieren damit auf den Stimmungswandel an den Finanzmärkten. Die Inflation in der Schweiz hat sich deutlich abgeschwächt. UBS argumentiert, das Risiko, dass die Teuerungsrate noch einmal über 2% klettere, sei gesunken. Und Raiffeisen spricht nur noch davon, dass die Inflation 2024 vorübergehend näher an 2% heranrücken dürfte.
Weiterhin bestehen nur sehr geringe Unterschiede zwischen Festhypotheken mit kurzer oder langer Laufzeit. In normalen Zeiten sind Finanzierungen teurer, je weiter der Rückzahlungstermin in der Zukunft liegt. Gegenwärtig ist das nicht der Fall. Eine zweijährige Hypothek kostet im Schnitt nur 2 Bp weniger als eine zehnjährige.
In einem Interview mit finews beschreibt Samuel Eberhard, Axa, die Vorteile von Hypotheken gegenüber Obligationen für Pensionskassen. Auszüge:
Herr Eberhard, wieso sollten Vorsorgewerke in eine Hypotheken-Anlagestiftung investieren? Die Renditeerwartung ist höher als bei den klassischen Schweizer Obligationenindizes. Auch bei steigendem Zinsniveau beträgt die Mehrrendite von Hypotheken gegenüber Schweizer Staatsobligationen rund ein Prozentpunkt und ist somit ausschlaggebend für das Investitionsinteresse.
Obwohl die Zinsen sich wieder im positiven Bereich bewegen, ist die Mehrrendite bei Investitionen in Hypotheken gegenüber Obligationen geblieben. Dieser Renditeaufschlag ist über die Dauer konstant zu beobachten (siehe Grafik).
Die Luzerner Pensionskasse (LUPK) offeriert Hypothekarnehmern, die beim Kauf, Bau oder der Renovation ihrer Liegenschaft Umweltaspekte und erneuerbare Energien berücksichtigen, einen Zinsvorteil von bis zu 0,3 Prozent pro Jahr.
Der Zinsvorteil für fossilfreie Heizungen, also keine Öl- und Gasheizungen, beträgt 0,1 Prozent (10 Basispunkte) pro Jahr. Der Zinsvorteil für eine Gebäudezertifizierung (Minergie, GEAK A-C, SNBS) beträgt 0,2 Prozent (20 Basispunkte) pro Jahr. Diese Zinsrabatte sind kumulierbar und auf LUPK-Festhypotheken bis zu einem maximalen Hypothekarvolumen von 600’000 Franken erhältlich.
Auf Money Cab plädiert Patrick Inderkum, CEO von Finnofleet Schweiz, für vermehrte Hypothekaranlagen der Pensionskassen. Digitale Lösungen sollen dabei helfen.
