Hypotheken

In ihrer Analyse zur Verfassung des Hypothekarmarkts schreibt Moneypark:

Die Richtsätze, die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 150 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, sind aufgrund von Inflationsängsten in den USA im Februar stark angestiegen. Die 10-jährige Laufzeit erreichte damit wieder das Niveau vom März 2020 kurz nach dem Ausbruch der Coronakrise. Einen weniger starken Anstieg erlebten die 5-jährigen Laufzeiten; der Richtsatz stieg lediglich um sechs Basispunkte.

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Moneypark schreibt in ihrem Blog zur aktuellen Zinssituation auf dem Hypothekarmarkt:

Die Analyse von effektiv abgeschlossenen 10-jährigen Festhypotheken zeigt, dass im Jahr 2020 neue Rekordmarken an möglichen Einsparungen gesetzt wurden und dies trotz tiefem Zinsniveau. Hypothekarnehmer, die Zinsen vergleichen, sparten 2020 beim Abschluss einer 10-jährigen Hypothek durchschnittlich 22 Prozent gegenüber dem Richtsatz.

Ein gewichtiger Grund dafür ist der vermehrte Einstieg von Pensionskassen in die Anlageklasse Hypotheken. Die Einsparungsmöglichkeiten korrelieren mit dem vermehrten Abschluss von Hypotheken bei alternativen Kapitalgebern. Die Aussichten sind gut, dass sich auch 2021 der Wettbewerb unter den Anbietern verstärkt und damit sehr attraktive Hypothekarkonditionen möglich sind.

  Moneypark

Die Richtsätze, die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen, sind laut MoneyPark im Dezember weiter gesunken. Damit erreichen die zwei- und fünfjährigen Laufzeiten wieder das Niveau vom August 2019 – dem Allzeittief der Hypothekarzinsen. Die zehnjährige Laufzeit ist mit 1.14 Prozent jedoch noch rund zehn Basispunkte vom damaligen Tiefpunkt entfernt.

  Mitteilung MoneyPark

Hypotheken online vermitteln ist in der Schweiz noch ein Nischengeschäft. Doch das Potenzial ist gross. Deshalb lancieren nun auch Banken eigene Plattformen. Der Blick hat die grössten Anbieter verglichen.

«In der Schweiz gibt es derzeit sechs grosse Hypothekenvermittler», sagt Digital-Banking-Experte Dietrich. Und meint damit jene, die Finanzierungsmöglichkeiten mehrerer Anbieter im Angebot haben. Dabei handelt es sich um Moneypark, Hypoplus, Financescout, Hypotheke.ch, Valuu und Key4. Wobei es bei diesen einige Unterschiede zu beachten gibt. BLICK hat den grossen Vergleich gemacht.

Der derzeitige Marktführer unter den Vermittlern ist Moneypark mit einem Hypothekarvolumen von über drei Milliarden Franken pro Jahr. Geht es nach der UBS, soll sich das bald ändern. «Wir streben die Marktführerschaft in diesem Bereich an», sagt UBS-Schweiz-Chef Axel Lehmann (61) bei der Lancierung der neuen Immobilienplattform. Die Message ist klar, die grossen Vorbilder auch: Es sind Plattformen wie Google, Amazon und Alibaba.

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In der Schweiz werden noch immer 58 Prozent der von MoneyPark abgeschlossenen Hypotheken an eine Bank vermittelt. Der Anteil an Pensionskassen stieg – zumindest in der Deutschschweiz – von 19 Prozent (2. HJ 2019) auf 24 Prozent im 1. Halbjahr 2020. In der Westschweiz hingegen wurde im 1. Halbjahr 2020 noch vermehrt auf eine Versicherung oder eine Bank gesetzt.

Die temporäre Schliessung einiger Pensionskassen aufgrund von Corona im 2. Quartal 2020 tat der steigenden Beliebtheit von Versicherungen und Pensionskassen über das gesamte 1. Halbjahr 2020 betrachtet keinen Abbruch. Im Vergleich zum 2. Halbjahr 2019 nahm der Anteil der Banken als Hypothekargeber gar um zwei Prozentpunkte ab.

Der Trend zu immer länger laufenden Festhypotheken verstärkt sich: Im ersten Halbjahr 2020 nahm der Anteil an Laufzeiten von 10 Jahren und länger weiter zu, während mittelfristige Laufzeiten unattraktiver wurden. Auch die Libor-Hypothek nimmt an Beliebtheit stetig ab – dies kann aber auch mit der baldigen Einstellung des Libors und der Umstellung auf die Saron-Hypothek zu tun haben.

  Moneypark

Blick bringt Zahlen von Moneypark über den Schweizer Hypomarkt und schreibt dazu:

“Das Geschäft mit Hypotheken in der Schweiz gehört volumenmässig zu den grössten Märkten der Welt. In den vergangenen fünf Jahren wuchs der hiesige Hypo-Markt um 146 Milliarden Franken auf rund 1100 Milliarden Franken an. Alleine 2019 verzeichnete er ein Plus von 3 Prozent oder 32 Milliarden Franken. Das zeigt die neuste Studie des Hypothekenvermittlers Moneypark, die BLICK vorliegt.

Zum Vergleich: Die ausstehenden Hypothekarkredite in Deutschland sind mit 1200 Milliarden Euro (1115 Milliarden Franken) fast gleich hoch wie in der Schweiz – Deutschland ist jedoch mit 83 Millionen Einwohner rund zehnmal grösser als die Schweiz. Zudem hat Deutschland mit 50 Prozent eine deutlich höhere Eigentumsquote als die Schweiz.

Die Wohneigentumsquote stagniert in der Schweiz seit Jahren bei rund 40 Prozent. Das Wachstum des hiesigen Hypothekarmarkts ist denn auch vor allem auf steigende Immobilienpreise zurückzuführen.

Den Löwenanteil des riesigen Markts beherrschen die Banken. Ihr Anteil: knapp 95 Prozent. Versicherungen und Pensionskassen decken laut der Studie 5 Prozent des Markts ab. (…)

Das mit Abstand grösste prozentuale Wachstum konnten die Pensionskassen erzielen: «Wir schätzen, dass diese Anbietergruppe 2019 um knapp sieben Prozent gewachsen ist», sagt Stefan Heitmann (43), CEO von Moneypark.

«Dies ist umso bemerkenswerter, da die Pensionskassen typischerweise über keine oder nur sehr limitierte eigene Vertriebskanäle verfügen», so Heitmann. Deshalb profitieren Pensionskassen stark von Hypothekenvermittler-Plattformen wie Moneypark, Hypoplus oder Valuu. “

  Blick

Moneypark schreibt zur aktuellen Situation auf dem Hypo-Markt:

Die durchschnittlichen Hypothekarsätze von 100 Banken, Versicherungen und Pensionskassen (Richtsatz genannt, oft auch Schaufenstersatz) blieben im Juni stabil. Das lässt sich aber nicht für das ganze erste Halbjahr 2020 behaupten: Während im Januar und Februar die Zinsen v.a. der langfristigen Laufzeiten um bis zu 12 Basispunkte sanken, stiegen sie während der Corona-Krise im März dafür umso stärker und erreichten mit 1.31 Prozent für eine zehnjährige Festhypothek ihren diesjährigen Höchststand.

Dieser Höhenflug währte jedoch nur kurz – die Hypothekarzinsen sind in der Zwischenzeit wieder auf Vorjahresniveau gesunken. Der zehnjährige Richtsatz liegt per Ende Juni bei 1.20 Prozent, der fünfjährige Richtsatz bei 1.02 Prozent.

Der leichte Anstieg der Kapitalmarktzinsen im Juni hat nicht zu höheren Hypothekarzinssätzen geführt. Wir gehen auch nicht davon aus, dass die Hypothekarzinsen steigen; ganz im Gegenteil. Das Verharren des SNB-Leitzinses auf tiefem Negativniveau lässt keinen Spielraum für grosse Zinserhöhungen zu. Inzwischen sind ausserdem die Kapazitäten vieler Anbieter wieder in den normalen Vor-Corona-Bereich hochgefahren worden, was bedeutet, dass sie wieder vermehrt konkurrenzfähige Konditionen offerieren (können).

  Moneypark

Maren Meyer befasst sich im Tages-Anzeiger mit der anhaltenden Senkung der Hypothekarzinsen. Sie schreibt:

Laut Credit Suisse waren Ende 2018 Hypothekarforderungen von insgesamt 1,06 Milliarden Franken mit Negativzinsen versehen. Davon waren 82 Prozent im Bereich zwischen 0 und –0,25 Prozent. Zum Vergleich: Ende 2017 waren erst Hyposchulden von 0,44 Milliarden mit Negativzinsen versehen. Insgesamt beliefen sich die Hypothekarkredite in der Schweiz laut Nationalbank Ende Mai auf 1,02 Billionen Franken.

Dass Negativzinsen bei Hypotheken für Privathaushalte Einzug halten, ist gemäss Matthias Holzhey von der UBS zwar aktuell nicht vorgesehen, aber in absehbarer Zeit auch nicht auszuschliessen. Pensionskassen und Versicherungen werden in diesem Tiefzinsumfeld weiterhin stark in den Immobilienmarkt investieren wollen. «Der Wettbewerb ist stark und wird hart umkämpft bleiben, nachdem die Nationalbank die Zinsen gesenkt haben wird», sagt er. Dies führt dazu, dass sich Banken und institutionelle Anleger mit Lockvogelangeboten oft weit unter 1 Prozent konkurrenzieren, um die besten Schuldner an sich zu binden.

Unter Druck geraten die Hypozinsen auch, weil neue Player vermehrt in den Markt eindringen. Pensionskassen und Versicherungen müssen ihr Kapital optimal anlegen. Nebst Immobilien und Aktien suchen sie vermehrt auch mit Hypotheken die erwünschte Rendite zu erzielen. In vielen Fällen bieten sie langfristige Festhypotheken über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren an, die noch eine leicht höhere Rendite abwerfen. Auch Kantonalbanken würden ihr Angebot in diesem Bereich bereits erweitern, sagt Moneypark-Chef Stefan Heitmann.

Pensionskassen versuchten ausserdem, Hypothekarnehmer mit Spezialangeboten zu locken. «Einige bieten bereits den kostenlosen Ausstieg aus Festhypotheken im Falle eines Verkaufs der Immobilie», sagt der Experte.

  TA

Der Tages-Anzeiger berichtet über den formidablen Trend der Hypozinsen unter die Null-Marke.

Im Schweizer Hypothekarmarkt halten Bankkredite mit negativem Zins Einzug. Bislang handelt es sich zwar nur um vereinzelte massgeschneiderte Transaktionen mit Unternehmen, aber der Tabubruch ist vollzogen.

In einer Umfrage dieser Zeitung bei allen 24 Kantonalbanken haben jene von Zug und Graubünden eingeräumt, in Einzelfällen Hypothekarkredite mit Minuszinsen gewährt zu haben. Ein Tabubruch. In gewissen Ausnahmesituationen vergeben sie Hypothekarkredite zu Minuszinsen. «Ja, in Einzelfällen», antwortet Carmen Wyss, Sprecherin des Zuger Instituts, auf eine entsprechende Anfrage.

Ihr Kollege bei der Bündner Staatsbank, Thomas Müller, sagt zur gleichen Frage: «Bei institutionellen Kunden mit sehr grossem und gleichzeitig sehr kurzfristigem Finanzierungsbedürfnis können bei der GKB, je nach aktueller Refinanzierungssituation, Minuszinsen zur Anwendung kommen.» Beide Banken lehnten es ab, ihre Äusserungen zu ergänzen und zu präzisieren, etwa welche Kundengruppen in den Genuss negativer Zinsen bei Hypothekarkrediten kommen.

Dass Schuldner mit hoher Bonität gar Geld von der Bank bekommen, wenn sie eine Hypothek aufnehmen, bestätigt auch die Pensionskasse der Post: «Wir kommen des Öfteren nicht zum Zuge, weil wir keine Hypothekarkredite zu Null- und Negativzinsen vergeben», sagt Geschäftsführerin Françoise Bruderer Thom.

Dänemark ist diesbezüglich schon einen Schritt weiter.

Minus 0,3 Prozent beim Ausleihen von Geld fürs Eigenheim: In Dänemark steht die Zinswelt kopf. Wer im skandinavischen Land bestimmte Arten von Hypotheken für den Hauskauf aufnimmt, erhält von der Bank einen Zins gutgeschrieben, statt dass sie dem Schuldner einen belastet. Solche Negativzinsen zeigen sich am deutlichsten bei Hypotheken mit einer variablen Verzinsung mit kurzen Fristen. (…)

Lehren für die Schweiz lassen sich auch ziehen, weil kein Land der Welt bereits so lange einen negativen Leitzins kennt wie Dänemark. Die dänischen Verhältnisse könnten sich verzögert auch bei uns zeigen.

  TA

10-jährige Festhypotheken gibt es bereits für weniger als 1%. Also jetzt einsteigen? Könnte falsch sein, meint Adrian Wenger vom Hypothekenzentrum in Cash.

“Der Zeitpunkt für einen Festhypothek ist völlig falsch”, sagt Wenger. Im Moment gebe es am Hypothekenmarkt eine “erfundene” Zinskurve, die sich Banken zurechtgelegt hätten. Finanzinstitute würden auf “Teufel komm raus” versuchen, Festhypotheken abzuschliessen zwecks Margensicherung. Doch sei die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Hypothekenzinsen schon bald deutlich fielen. “In einem Jahr sind zehnjährige Festhypotheken womöglich für 0,2 Prozent erhältlich”, so seine Vermutung.

Der Hintergrund: Banken geben die derzeitigen Negativzinsen nicht in Form von negativen Hypothekarzinsen an ihre Kunden weiter. Vielmehr gehen sie in ihren Berechnungsmodellen von null Prozent Zins aus und schlagen darauf noch eine fixe Marge darauf. Wenger glaubt nun, dass die Banken diese (zu) hohen Hypothekarzinssätze durch den zunehmenden Zins- und Konkurrenzdruck bald nicht mehr aufrechterhalten werden können.

  Cash

Niklaus Vontobel berichtet in der Luzerner Zeitung über die neusten Entwicklungen auf dem Hypo-Markt, der in der Tat bald ins Tal der Negativzinsen rutschen könnte. Ein erstes Beispiel liegt vor. Eine Pensionskassen macht’s vor.

In den USA und in der Eurozone sind die Zinswenden endgültig abgesagt. An den Finanzmärkten wird nun stattdessen fest mit Zinssenkungen gerechnet. Von der Europäischen Zentralbank und der US-Notenbank wird schon bald mit ersten Schritten gerechnet. Derweil wird am Schweizer Finanzmarkt gerätselt, wie die Schweizerische Nationalbank reagieren könnte. Setzt sie den Negativzins noch weiter herab, wird der schweizerische Hypothekarmarkt endgültig in unbekanntes Terrain befördert.

Die Vorzeichen sind da. Adrian Wenger, Experte beim VZ Vermögenszentrum, berichtet von ersten Fällen von negativen Zinsen für Hypothekarkredite. Ein Unternehmen wollte eine Bankenhypothek über 50 Millionen Franken ablösen, die mit einem Grundstück gesichert war. Eine Pensionskasse griff zu – zu einem negativen Zins von 0,2 Prozent. Sie zahlt also jährlich etwas, um ihr Geld ausleihen zu dürfen. Und nicht etwa an den Schweizer Staat, dessen Anleihen als sicher gelten. Sondern an ein privates Unternehmen. (…)

Erhalten bald Familien von Banken einen Zins, wenn sie ihr Eigenheim mit einer Hypothek finanzieren? Für Wenger ist dies in den letzten Monaten nochmals wahrscheinlicher geworden. «Auf jeden Fall liegt die Wahrscheinlichkeit nahezu bei null, dass die Zinsen steigen. Hingegen ist es so gut wie sicher, dass sie nochmals sinken werden.» Am Finanzmarkt rüsten sich die Akteure bereits für das unbekannte Terrain. Pensionskassen investieren gemäss Wenger schon heute in Wohnhäuser mit vielen unvermieteten Wohnungen – auch wenn die Leerstände für ­negative Renditen sorgen: lieber heute zu minus 0,2 Prozent abschliessen, als morgen vielleicht bloss noch zu minus 0,5 Prozent.

  Luzerner Zeitung