Hypotheken

Maren Meyer befasst sich im Tages-Anzeiger mit der anhaltenden Senkung der Hypothekarzinsen. Sie schreibt:

Laut Credit Suisse waren Ende 2018 Hypothekarforderungen von insgesamt 1,06 Milliarden Franken mit Negativzinsen versehen. Davon waren 82 Prozent im Bereich zwischen 0 und –0,25 Prozent. Zum Vergleich: Ende 2017 waren erst Hyposchulden von 0,44 Milliarden mit Negativzinsen versehen. Insgesamt beliefen sich die Hypothekarkredite in der Schweiz laut Nationalbank Ende Mai auf 1,02 Billionen Franken.

Dass Negativzinsen bei Hypotheken für Privathaushalte Einzug halten, ist gemäss Matthias Holzhey von der UBS zwar aktuell nicht vorgesehen, aber in absehbarer Zeit auch nicht auszuschliessen. Pensionskassen und Versicherungen werden in diesem Tiefzinsumfeld weiterhin stark in den Immobilienmarkt investieren wollen. «Der Wettbewerb ist stark und wird hart umkämpft bleiben, nachdem die Nationalbank die Zinsen gesenkt haben wird», sagt er. Dies führt dazu, dass sich Banken und institutionelle Anleger mit Lockvogelangeboten oft weit unter 1 Prozent konkurrenzieren, um die besten Schuldner an sich zu binden.

Unter Druck geraten die Hypozinsen auch, weil neue Player vermehrt in den Markt eindringen. Pensionskassen und Versicherungen müssen ihr Kapital optimal anlegen. Nebst Immobilien und Aktien suchen sie vermehrt auch mit Hypotheken die erwünschte Rendite zu erzielen. In vielen Fällen bieten sie langfristige Festhypotheken über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren an, die noch eine leicht höhere Rendite abwerfen. Auch Kantonalbanken würden ihr Angebot in diesem Bereich bereits erweitern, sagt Moneypark-Chef Stefan Heitmann.

Pensionskassen versuchten ausserdem, Hypothekarnehmer mit Spezialangeboten zu locken. «Einige bieten bereits den kostenlosen Ausstieg aus Festhypotheken im Falle eines Verkaufs der Immobilie», sagt der Experte.

  TA

Der Tages-Anzeiger berichtet über den formidablen Trend der Hypozinsen unter die Null-Marke.

Im Schweizer Hypothekarmarkt halten Bankkredite mit negativem Zins Einzug. Bislang handelt es sich zwar nur um vereinzelte massgeschneiderte Transaktionen mit Unternehmen, aber der Tabubruch ist vollzogen.

In einer Umfrage dieser Zeitung bei allen 24 Kantonalbanken haben jene von Zug und Graubünden eingeräumt, in Einzelfällen Hypothekarkredite mit Minuszinsen gewährt zu haben. Ein Tabubruch. In gewissen Ausnahmesituationen vergeben sie Hypothekarkredite zu Minuszinsen. «Ja, in Einzelfällen», antwortet Carmen Wyss, Sprecherin des Zuger Instituts, auf eine entsprechende Anfrage.

Ihr Kollege bei der Bündner Staatsbank, Thomas Müller, sagt zur gleichen Frage: «Bei institutionellen Kunden mit sehr grossem und gleichzeitig sehr kurzfristigem Finanzierungsbedürfnis können bei der GKB, je nach aktueller Refinanzierungssituation, Minuszinsen zur Anwendung kommen.» Beide Banken lehnten es ab, ihre Äusserungen zu ergänzen und zu präzisieren, etwa welche Kundengruppen in den Genuss negativer Zinsen bei Hypothekarkrediten kommen.

Dass Schuldner mit hoher Bonität gar Geld von der Bank bekommen, wenn sie eine Hypothek aufnehmen, bestätigt auch die Pensionskasse der Post: «Wir kommen des Öfteren nicht zum Zuge, weil wir keine Hypothekarkredite zu Null- und Negativzinsen vergeben», sagt Geschäftsführerin Françoise Bruderer Thom.

Dänemark ist diesbezüglich schon einen Schritt weiter.

Minus 0,3 Prozent beim Ausleihen von Geld fürs Eigenheim: In Dänemark steht die Zinswelt kopf. Wer im skandinavischen Land bestimmte Arten von Hypotheken für den Hauskauf aufnimmt, erhält von der Bank einen Zins gutgeschrieben, statt dass sie dem Schuldner einen belastet. Solche Negativzinsen zeigen sich am deutlichsten bei Hypotheken mit einer variablen Verzinsung mit kurzen Fristen. (…)

Lehren für die Schweiz lassen sich auch ziehen, weil kein Land der Welt bereits so lange einen negativen Leitzins kennt wie Dänemark. Die dänischen Verhältnisse könnten sich verzögert auch bei uns zeigen.

  TA

10-jährige Festhypotheken gibt es bereits für weniger als 1%. Also jetzt einsteigen? Könnte falsch sein, meint Adrian Wenger vom Hypothekenzentrum in Cash.

“Der Zeitpunkt für einen Festhypothek ist völlig falsch”, sagt Wenger. Im Moment gebe es am Hypothekenmarkt eine “erfundene” Zinskurve, die sich Banken zurechtgelegt hätten. Finanzinstitute würden auf “Teufel komm raus” versuchen, Festhypotheken abzuschliessen zwecks Margensicherung. Doch sei die Wahrscheinlichkeit hoch, dass die Hypothekenzinsen schon bald deutlich fielen. “In einem Jahr sind zehnjährige Festhypotheken womöglich für 0,2 Prozent erhältlich”, so seine Vermutung.

Der Hintergrund: Banken geben die derzeitigen Negativzinsen nicht in Form von negativen Hypothekarzinsen an ihre Kunden weiter. Vielmehr gehen sie in ihren Berechnungsmodellen von null Prozent Zins aus und schlagen darauf noch eine fixe Marge darauf. Wenger glaubt nun, dass die Banken diese (zu) hohen Hypothekarzinssätze durch den zunehmenden Zins- und Konkurrenzdruck bald nicht mehr aufrechterhalten werden können.

  Cash

Niklaus Vontobel berichtet in der Luzerner Zeitung über die neusten Entwicklungen auf dem Hypo-Markt, der in der Tat bald ins Tal der Negativzinsen rutschen könnte. Ein erstes Beispiel liegt vor. Eine Pensionskassen macht’s vor.

In den USA und in der Eurozone sind die Zinswenden endgültig abgesagt. An den Finanzmärkten wird nun stattdessen fest mit Zinssenkungen gerechnet. Von der Europäischen Zentralbank und der US-Notenbank wird schon bald mit ersten Schritten gerechnet. Derweil wird am Schweizer Finanzmarkt gerätselt, wie die Schweizerische Nationalbank reagieren könnte. Setzt sie den Negativzins noch weiter herab, wird der schweizerische Hypothekarmarkt endgültig in unbekanntes Terrain befördert.

Die Vorzeichen sind da. Adrian Wenger, Experte beim VZ Vermögenszentrum, berichtet von ersten Fällen von negativen Zinsen für Hypothekarkredite. Ein Unternehmen wollte eine Bankenhypothek über 50 Millionen Franken ablösen, die mit einem Grundstück gesichert war. Eine Pensionskasse griff zu – zu einem negativen Zins von 0,2 Prozent. Sie zahlt also jährlich etwas, um ihr Geld ausleihen zu dürfen. Und nicht etwa an den Schweizer Staat, dessen Anleihen als sicher gelten. Sondern an ein privates Unternehmen. (…)

Erhalten bald Familien von Banken einen Zins, wenn sie ihr Eigenheim mit einer Hypothek finanzieren? Für Wenger ist dies in den letzten Monaten nochmals wahrscheinlicher geworden. «Auf jeden Fall liegt die Wahrscheinlichkeit nahezu bei null, dass die Zinsen steigen. Hingegen ist es so gut wie sicher, dass sie nochmals sinken werden.» Am Finanzmarkt rüsten sich die Akteure bereits für das unbekannte Terrain. Pensionskassen investieren gemäss Wenger schon heute in Wohnhäuser mit vielen unvermieteten Wohnungen – auch wenn die Leerstände für ­negative Renditen sorgen: lieber heute zu minus 0,2 Prozent abschliessen, als morgen vielleicht bloss noch zu minus 0,5 Prozent.

  Luzerner Zeitung

Ein von MoneyPark durchgeführter Vergleich der Hypotheken von Banken, Versicherungen und Pensionskassen zeigt, dass die Pensionskassen weitaus am günstigsten offerieren, die Banken sind am teuersten. Zusammenfassend heisst es im Vergleich:

• Banken sind bei zehnjährigen Festhypotheken teurer als Versicherungen und Pensionskassen. Durchschnittlich konnte ein Kunde in den letzten sechs Monaten mit einer Versicherung rund 13 Basispunkte pro Jahr einsparen; mit einer Pensionskasse waren es sogar 20 Basispunkte pro Jahr.
• Die Pensionskassen haben auch bei den fünfjährigen Festhypotheken gegenüber den Banken und den Versicherungen die Nase vorn (26 Basispunkte resp. 21 Basispunkte).
• 13’000 Franken in 10 Jahren und über 8000 Franken in fünf Jahren können somit mit Abschluss einer Hypothek über 650’000 Franken bei einer Pensionskasse im Vergleich zu einer Bank durchschnittlich gespart werden.
• 2019 werden bereits über 30 Prozent des von MoneyPark vermittelten Hypothekarvolumens von zehnjährigen Festhypotheken an Pensionskassen vergeben, rund 20 Prozent an Versicherungen und die Hälfte an Banken. Der Anteil der Pensionskassen hat sich damit seit 2018 verfünffacht, auch wenn PKs erst sechs Prozent der Anbieter im Partner-Universum von MoneyPark ausmachen.

  Vergleich MoneyPark

Finews berichtet über die Avancen der Vorsorgeeinrichtungen auf dem Hypothekenmarkt, welche als “halsbrecherisch” bezeichnet werden.

Die Pensionskassen in der Schweiz haben schon lang beschlossen, im Hypothekengeschäft richtig mitzumischen, wie finews.ch bereits 2016 schrieb. Doch aufgrund des behäbigen Anlageprozesses der Pensionskassen zeigt sich das erst jetzt richtig deutlich.

Laut einer neuen Analyse des Hypothekenvermittlers Moneypark, die finews.ch exklusiv vorliegt, ist das Hypothekenvolumen der Rentenversicherungen in den letzten sechs Jahren um 22,8 Prozent gestiegen. Spitzenjahr beim Wachstum war allerdings bereits 2017 mit 16,7 Prozent, letztes Jahr lag dieses immer noch bei geschätzten 7 Prozent.

Trotz der Verlangsamung führen die Pensionskassen die Wachstumstabelle allerdings weiter an. Zum Vergleich: Den zweiten Platz belegen die Kantonal- und die Raiffeisenbanken, die beide mit 4,4 Prozent das prozentual zweitgrösste Wachstum im selben Jahr verzeichnen konnten.

  Finews / Handelszeitung

Moneypark hat eine Rangliste der meist genutzten Festhypotheken in den Jahren 2016 bis 18 erfasst. An der Spitze steht unangefochten die 10jährige Festhypothek mit einem Anteil von 53 Prozent. Weitere Themen der Untersuchung betreffen regionale Unterschiede, Produktauswahl nach Liegenschaftstyp, Alter der Hypothekarschuldner und Produktauswahl nach Einkommen.

  Studie Moneypark

Comparis schreibt zur aktuellen Situation auf dem Hypothekenmarkt:

Erstmals sind die Richtzinsen für fünfjährige Festhypotheken unter 1 Prozent gerutscht. Auch die zehnjährigen Festhypotheken sind erneut günstiger geworden. Das zeigt das Hypobarometer von comparis.ch.

Die Richtzinsen für zehnjährige Festhypotheken liegen per Ende März 2019 auf einem Rekordtief von 1,20 Prozent. Das sind 26 Basispunkte weniger im Vergleich zum Vorquartal. Kunden mit ausgezeichneter Bonität und Verhandlungsgeschick zahlen sogar nur 0,70 Prozent, wie die Daten vom unabhängigen Hypothekenvermittler und Comparis-Partner HypoPlus zeigen.

Tiefer notieren auch die Richtzinsen fünfjähriger Festhypotheken. Sie haben erstmals die psychologisch wichtige 1-Prozent-Marke durchbrochen und lagen Ende März bei 0,97 Prozent. Auch hier gilt: Kunden mit überdurchschnittlicher Bonität bekommen Fünfjahres-Hypotheken deutlich günstiger; und zwar bereits ab 0,41 Prozent. Ebenso liegen die Richtzinsen für zweijährige Festhypotheken so tief wie nie zuvor. Sie notieren aber mit 0,92 Prozent nur minim unter dem Durchschnitts-Richtzins von Mittelfristhypotheken.

  Comparis / finews

An der Jahresmedienkonferenz der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht Finma warnte Direktor Mark Branson vor Risiken im Immobilien- und Hypothekarmarkt und erachtet marktweite Massnahmen im Bereich der Renditeliegenschaften als notwendig.

Er hielt dazu fest: “Der Hypothekarmarkt ist enorm wichtig für die Stabilität des Finanzplatzes. Er ist “too big to fail”.” Darum setze sich die FINMA in ihrer Aufsicht für eine nachhaltige Vergabe von Hypothekarkrediten ein. Zum Vorgehen der FINMA führte Branson aus: “Überhitzungstendenzen bestehen gegenwärtig im Bereich der Renditeliegenschaften, denn parallel zu den gestiegenen Preisen beobachten wir rekordhohe Leerstände. Wir schreiten ein, wenn einzelne Institute hier zu hohe Risiken eingehen.”

Die FINMA habe damit aber fast keinen Einfluss auf die generelle Risikosituation. Deshalb sieht er zusätzliche Massnahmen: “Einer Überhitzung im Bereich der Renditeliegenschaften kann nur mit wirksamen Anpassungen der Selbstregulierung oder der Regulierung erfolgreich begegnet werden.”

  Mitteilung Finma

Dass gleich eine Reihe von Anbietern Richtsätze für zehnjährige Hypotheken von 1% oder darunter publiziert, habe es so noch nicht gegeben, sagt Florian Schubiger von Vermögenspartner zur NZZ. Unter den günstigsten Anbietern finden sich neben Banken auch verschiedene Pensionskassen und Versicherungen, wie der Vergleich von Vermögenspartner zeigt. Das heizt den Wettbewerb unter den Marktteilnehmern an.

Von einem Zwischenhoch vor fünf Monaten ist der durchschnittliche Richtsatz für zehnjährige Hypotheken stetig gesunken. Damals hatte er fast bei 1,7% gelegen, nun beträgt er nur noch 1,3%. Etwa halb so stark ist dieser Wert im gleichen Zeitraum bei den fünfjährigen Laufzeiten gesunken, nämlich von 1,18% auf 0,98%. Hier weist beispielsweise die St. Galler Pensionskasse einen Richtsatz von 0,61% aus, gleich mehrere Anbieter verlangen 0,68%. (…)

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) tut sich derweil schwer damit, in dieser Gemengelage die Zinsen zu erhöhen. In den vergangenen Monaten sind die Zinsen für Schweizer Staatsobligationen massiv gesunken. Zehnjährige Schweizer Staatspapiere brachten am 12.3.19 eine Rendite von –0,36%, am 8. März war sie sogar bis auf –0,38% gesunken. Am 10. Oktober vergangenen Jahres hatte die Rendite auf einem vorübergehenden Hoch 0,17% betragen.

Die Chancen, dass sich die Hypothekarzinsen noch eine Weile auf einem ähnlich tiefen Niveau bewegen wie in den vergangenen Monaten, sind vor diesem Hintergrund recht hoch. Allerdings besteht für Immobilienkäufer die Gefahr, dass die Liegenschaftenpreise durch die ultratiefen Zinsen erneut angeheizt werden.

  NZZ

Der Blick schreibt: “Tiefere Zinsen als bei Banken: Auf der Suche nach der günstigsten Hypothek können Pensionskassen durchaus attraktiv sein. Doch sind sie eine Alternative zum klassischen Kreditinstitut?”

Der Weg zum Eigenheim führt über die richtige Finanzierung. Egal, ob Libor, Fest- oder variable Hypothek: Schweizer Banken, allen voran die Kantonalbanken, beherrschen den Hypothekarmarkt. Insgesamt vereinten die Kreditinstitute 2018 ein Hypothekarvolumen von rund einer Billion Franken unter sich.

Versicherungen und Pensionskassen teilen sich die restlichen Kuchenkrümel – 2017 lag ihr Volumen bei über 53 Milliarden Franken. Für 2018 dürfte der Betrag höher ausfallen, denn vor allem die Pensionskassen mischen verstärkt im Hypothekargeschäft mit – und richten ihr Angebot mittlerweile auch an Nichtkunden, also jeden potenziellen Hypothekarnehmer.

So bietet die Zürcher Pensionskasse (BVK) für eine Festhypothek über die Laufzeit von zehn Jahren einen Zins von 1,18 Prozent, bei der Zürcher Kantonalbank sind es über die gleiche Laufzeit hingegen 1,49 Prozent. Die Pensionskasse der Stadt Basel (PKBS) biete 1,05 Prozent, die Basler Kantonalbank 1,48 Prozent.

«Die Nachfrage nach Hypotheken ist 2018 gestiegen», sagt Roger Zeugin von der PKBS. Die Kasse stehe einem Ausbau des Hypothekargeschäfts positiv gegenüber, da im heutigen Zinsumfeld eine angemessene Rendite erwirtschaftet werden könne.

Auch Christian Brütsch von der BVK bestätigt dem BLICK: «Wir konnten das Volumen an Hypotheken leicht steigern.» Die BVK verfüge zwar über das nötige Immobilienfachwissen, andere Pensionskassen jedoch nicht. Das mache es oft schwierig, in kurzer Zeit in das Hypothekargeschäft einzusteigen.

  Blick

Die Hoffnungen auf steigende Zinsen haben sich erneut zerschlagen. Das Segment der 10-Jahres Festhypotheken hat ein Rekordtief erreicht. Cash berichtet.

Vor knapp einem Monat erreichten Festhypotheken mit einer Laufzeit von fünf Jahren einen neuen Tiefpunkt. Nun hat sich die Rekordjagd auch auf das beliebteste Segment ausgeweitet, auf Angebote mit langen Laufzeiten. Der Durchschnittssatz einer zehnjährigen Festhypothek beträgt nur noch 1,345 Prozent, wie Daten von Vermögenspartner zeigen (siehe obigen Chart). Diese Zinssätze waren noch nie so tief seit Beginn der Datensammlung.

Mehr noch: Die von Banken, Pensionskassen oder Versicherungen publizierten Hypothekenzinsen sind im Einzelfall gar noch deutlich attraktiver. Bei hypomat.ch, der Online-Plattform der Glarner Kantonalbank, kostet eine zehnjährige Festhypothek momentan gerade noch 1,04 Prozent. Überhaupt sind digitale Angebote von Banken in diesem Segment am günstigsten, gefolgt von Pensionskassen und Versicherungen.

Marktbeobachter berichten zudem von einem verschärften Konkurrenzkampf zwischen den Hypothekenanbietern, vor allem bei den Online-Plattformen. So bekämen Immobilienkunden mittlerweile Kreditangebote, die vor einem Jahr undenkbar gewesen wären, berichtet ein Hypothekenvermittler.

Die momentane Situation zeigt aber auch, dass einerseits immer noch viel Geld vorhanden ist, das im Immobilienmarkt platziert wird. Andererseits sind die Banken zu Jahresbeginn häufig sehr geschäftsfreudig, was ebenfalls zu einer höheren Kompromissbereitschaft führt.

  Cash

MoneyPark hat in einer breit angelegten Studie eruiert, inwiefern Pensionskassen die Anlageklasse Hypotheken nutzen und welchen Einfluss eine solche Investition auf die Risikostruktur und die Rendite ausübt. Der Hypo-Berater ist der Ansicht, dass mit einem Ausbau des Hypotheken-Portefeuilles auf Kosten von Obligationen die Pensionskassen einen beträchtlichen Mehrertrag erzielen könnten. Im Bericht zur Studie heisst es:

Schweizer Pensionskassen investieren aktuell nur rund 1,3 Prozent ihres Vermögens in die Anlageklasse Hypotheken, obwohl reglementarisch eine Quote von bis zu 50 Prozent erlaubt wären. Das Rating und somit die Qualität von Hypotheken sind vergleichbar mit Schweizer Staatsanleihen. Mit Hypotheken kann allerdings eine um gut ein Prozent höhere Nettorendite generiert werden – nicht nur im aktuellen Tiefzinsumfeld, sondern auch bei wesentlich höherem Zinsniveau. Und noch dazu unabhängig von der Entwicklung der Finanzmärkte.

Ein moderater Ausbau der Anlageklasse Hypotheken von heute 1,3 Prozent auf 7 Prozent Portfolioanteil als Ersatz für auslaufende erstklassige Schweizer Obligationen wäre damit unseres Erachtens – unter Berücksichtigung der zeitlich realistischen Umschichtungsmöglichkeiten – durchaus möglich. Damit können Pensionskassen einen Mehrertrag von rund 630 Millionen Franken jährlich generieren, ohne das Risiko ihrer Portfolios zu erhöhen. (…)

«Unsere Umfrage hat ergeben, dass die Verantwortlichen der Pensionskassen die Vorzüge von Schweizer Eigenheim-Hypotheken zwar erkannt haben, sie scheuen sich aber noch vor dem prozessualen Aufwand. Und dies, obwohl es mittlerweile Anbieter auf dem Markt gibt, welche die benötigten Vertriebs- und Abwicklungskompetenzen anbieten und damit auch die Risikokontrolle übernehmen».

  MoneyPark /   Studie