Der hypothekarische Referenzzinssatz verbleibt auf dem Stand von 1,25 Prozent. Auf diesen rekordtiefen Wert war der Satz diesen März gefallen. Der dem Referenzzinssatz zugrundliegende Durchschnittszinssatz ist gegenüber der letzten Publikation des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,33 von 1,35 Prozent gesunken.
Eine Änderung des momentan geltenden Zinssatzes ist erst angezeigt, wenn der von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) berechnete Durchschnittszinssatz auf unter 1,13 Prozent sinkt oder auf über 1,37 Prozent steigt. Grundlage der Berechnung sind die Zinssätze aller inländischer Hypothekarforderungen von Schweizer Banken.
Die Previs Vorsorgeeinrichtung möchte die Krienser Brunnmatt-Überbauung mit 94 Wohnungen sanieren. Den Mietern wurde im Februar 2020 auf Juni gekündigt. Die Empörung war gross. Die Previs gewährte eine Mieterstreckung bis Oktober. Das reichte nicht. Die Mieter wehrten sich erneut. Die Luzerner Zeitung schreibt zum weiteren Fortgang:
Ein bereits gegründetes Mieterkomitee gab sich nicht damit zufrieden und forderte schriftlich, die Sanierung zu verschieben oder zu sistieren. Unterstützung erhielt es vom Mieterverband. Zudem kündigten über 40 Mieter an, sich an die Schlichtungsbehörde zuwenden – es hat genützt. Bereits Mitte März kommunizierte Previs den Mietern eine neue Mieterstreckung – und was für eine: Jene im Haus Brunmattstrasse 20/20A können bis 30. Juni 2022 bleiben (statt 31.Oktober 2020) und jene im Haus 18/18B sogar bis 31. März 2023 (statt 31. Juli 2021).
Dies bestätigt Stefan Ernst, Leiter Kommunikation.«Aufgrund der schwierigen Situation, verursacht durch die Coronakrise, hat Previs Vorsorge die Fristen für die Sanierungsetappen verlängert. »Dadurch hätten sämtliche Kündigungsanfechtungen bei-gelegt werden können,«und die Stimmungslage hat sich entsprechend normalisiert. »An den geplanten Sanierungsplänen halte Previs hingegen fest.
Allerdings nutzen längst nicht alle die Mieterstreckung aus, wie sich jetzt schon zeigt: Im Haus 20/20A sind bereits 25 der 42 Mieter ausgezogen. Und selbst im Haus 18/18B, wo der Auszug erst in zweieinhalb Jahren nötig ist, sind 20 der 42 Mieter weg. Die leerstehenden Wohnungen dieser Sanierungsetappe werden in Kürze wieder zur Miete angeboten; laut Emst «in etwa zum gleichen Mietzins». Eür die bevorstehenden Leerstände prüfe man «verschiedene Szenarien”.
Mit einer Detailauswertung wurde mit den Daten der aktuellen Swisscanto PK-Studie untersucht, wie sich ein hoher Immobilienanteil bei der Asset Allocation auswirkt. Dazu wurden die 10 Prozent der Kassen mit dem höchsten Anteil an Liegenschaften mit der Gesamtheit der Umfrageteilnehmer verglichen.
Es zeigt sich, dass diese 10 Prozent insgesamt weniger in Aktien (In- und Ausland) und deutlich weniger in Obligationen investiert sind. Weiter ist erkennbar, dass es sich im Durchschnitt um kleinere Kassen handelt. Ihre Performance über 5 Jahre liegt durchschnittlich um 0,3 Prozentpunkte höher. Swisscanto verweist allerdings auch auf das damit verbundene Klumpenrisiko.
Der Immobilienanteil liegt hier im Schnitt bei gut 43 Prozent, was weit über der Vorgabe der BVV2 mit 30 Prozent liegt und gleichzeitig erkennen lässt, dass zahlreiche Kassen noch deutlich darüber liegen.
Andrea Martel schreibt in der NZZ über die Datenlage im Immobiliensektor, welche durch verschiedene neue Erhebungen und die digitale Erfassung eine bedeutende Verbesserung erfahren dürfte. Sie schreibt:
Ein Datenschatz ist seit Dienstag zugänglich. Es handelt sich um den «Digitalen Atlas der Immobilienwirtschaft Schweiz», der vom Hauseigentümerverband Schweiz und vom Bundesamt für Wohnungswesen gemeinsam lanciert wurde. Dieser Atlas – eine Weiterentwicklung einer Studie aus dem Jahr 2014, ergänzt mit Daten aus anderen öffentlichen Quellen – enthält verschiedene Statistiken aus dem Immobilienbereich, von der Bautätigkeit über den Gebäudepark und die Versicherungswerte der Liegenschaften bis hin zu den Eigentumsverhältnissen.
Wo vorhanden, wurden auch Vergleichsdaten integriert. So liest man etwa, dass der Wohnungsbestand zwischen 2000 und 2017 um 900’000 Wohnungen auf 4,47 Mio. Wohnungen zugenommen habe, was einem Plus von 25% entspricht (die Bevölkerung hat in diesem Zeitraum nur um 18% zugenommen).
Auch die Eigentumsverhältnisse der Wohnungen lassen sich im Atlas finden, allerdings (noch) ohne Vergleichswerte, obschon gerade in diesem Bereich die Entwicklung sehr interessant ist. So zeigt sich nämlich, dass immer weniger Mietwohnungen von Privatpersonen gehalten werden. Gehörten im Jahr 2000 gemäss den Daten aus der damaligen Volkszählung noch 57% aller Mietwohnungen Privaten, waren es im Jahr 2017 nur noch rund 49%.
Die Handelszeitung befasst sich mit dem Berliner-Experiment der gedeckelten Mieten. Ein Experiment, das nicht wenige wohl gerne auch in der Schweiz durchführen möchten. Jetzt liegt eine erste Auswertung der Konsequenzen vor:
Was bewirkt ein Mietpreisdeckel? In Berlin läuft derzeit ein Experiment, das für alle knappen Wohnungsmärkte interessant ist. Seit Ende Februar sind die Mietpreise in Deutschlands Hauptstadt eingefroren – neue Mietverträge dürfen momentan höchstens zum bisherigen Preis abgeschlossen werden. Es gibt einige Ausnahmen, zum Beispiel bei Neubauten, die nach Januar 2014 fertiggestellt wurden.
Was die Folgen sind, zeigt jetzt eine Auswertung von Immoscout24: Laut den Daten der Vermietungs-Plattform sind jetzt satte 25 Prozent weniger Wohnungen im Angebot als vor einem Jahr. Vor allem: Bei den Wohnungen, die vor 2014 errichtet worden waren – also dort, wo der Mietendeckel wirkt – brachen die Ausschreibungen um 47 Prozent ein.
Verglichen wurde der Juli 2020 mit dem Juli 2019. Die Auswertung, erarbeitet für die «Wirtschaftswoche», zeigt einen weiteren Effekt: Die Wohnungen unter dem Mietpreisdeckel werden offenbar eifrig verkauft. Sie wurden im Juli 2020 deutlich häufiger zum Kauf angeboten als im Vorjahresmonat – plus 39 Prozent.
Finews berichtet über die steigenden Leerwohnungsbestände und ungünstigen Prognosen für Renditeliegenschaften auf Basis einer Mitteilung von Raiffeisen Schweiz.
Der Markt für Wohneigentum mag – zumindest bisher – der Coronakrise gut getrotzt haben. Weniger rosig sehen die Prognosen für Renditeliegenschaften aus, die an mehrere Parteien weitervermietet werden. Wie die führende Hypothekenbank Raiffeisen Schweiz am Donnerstag berichtete, zeichnet sich dort ein neuer Negativrekord ab.
So erwarten die Raiffeisen-Experten, dass der aus dem Jahre 1998 stammende Höchstwert einer Leerstands-Quote von 1,85 Prozent spätestens im kommenden Jahr übertroffen wird. Das Überangebot an Wohnungen wird unter anderem wegen des tiefer ausfallenden Migrationssaldos noch grösser, auch wenn bereits weniger projektiert und gebaut wird als vor der Pandemie.
Weiter seien die Neumieten im zweiten Quartal um 0,4 Prozent zurückgegangen. Die Bestandsmieten hätten leicht um 0,2 Prozent zugelegt. Die Genossenschaftsbank prognostiziert daher, dass der Druck auf die Neumieten damit noch zunimmt.
Für die Eigner der Mietblöcke – oftmals vermögende Privatpersonen, aber auch Pensionskassen, Versicherungen, Immobilienfonds und neuerdings Crowdinvestoren –, sind das keine guten Nachrichten. Und für die Banken als führende Kreditgeber ebenfalls nicht. Seit Jahren warnt die Schweizerische Nationalbank (SNB) unter anderem in ihren Berichten zur Finanzstabilität vor den Risiken in jenem Immobiliensegment.
Die Aufregung um die Entsendung von Securitas-Einheiten zur Lärmbekämpfung in der Rösslimatte-Siedlung in Buchs durch deren Besitzerin, die Migros-Pensionskasse, dürfte sich jetzt hoffentlich legen. Sie wurden wieder abgezogen. Die Aargauer Zeitung hält fest:
Die Reaktionen waren gewaltig. Die einen applaudierten, die anderen schalten die Liegenschaftsbesitzerin als kinderfeindlich. Eine Petition des Buchser Einwohnerrats Reto Fischer gegen den Einsatz der Securitas hat bisher gut 150 Unterzeichnende. Sie ist nicht mehr nötig: Die Securitas wurde abgezogen. «Die Migros-Pensionskasse hat viele positive Rückmeldungen bezüglich des Einsatzes der Securitas erhalten. Die Ruhezeiten wurden seither vermehrt eingehalten. Sollte sich die Situation verändern, wird die MPK weitere Schritte prüfen», teilt die Liegenschaftsbesitzerin auf Anfrage mit.
Die Handelszeitung schreibt zur Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser:
Der Boom ist im Schweizer Immobilienmarkt ein Dauerzustand: Seit Jahrzehnten steigen die Preise fast ununterbrochen. Besonders stark aufgewertet haben Mehrfamilienhäuser. Wer von fünfzehn Jahren in solche Liegenschaften investierte, dürfte in den meisten Fällen viel Geld verdient haben. Denn im Schnitt wechseln solche Objekte zu fast 80 Prozent höheren Preisen die Hand als 2005, wie die Grafik der Woche zeigt. Sie basiert auf einer Aufwertung von etwa 7000 Verkäufen von Mehrfamilienhäusern durch das Beratungsunternehmen Wüest Partner.
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase auf dem Schweizer Eigenheimmarkt.
Der Index verzeichnete im zweiten Quartal 2020 einen scharfen Anstieg auf 1,52 Indexpunkte. Der Anstieg war durch den kurzfristigen Schock der Corona-Krise getrieben und ist somit zu relativieren.
Die Prognose des Immobilienblasenindex bis Ende 2021 zeigt, dass sich die Bewertungen auf dem Eigenheimmarkt mit der wirtschaftlichen Erholung wieder reduzieren werden.
Dazu wird weiter ausgeführt:
Aufgrund der Volatilität zeigen wir vorübergehend auch die Entwicklung des UBS Swiss Real Estate Bubble Index für die nächsten Quartale gemäss unseren Prognosen für die Wirtschafts- und Immobilienmarktentwicklung. Bis Ende 2021 wird sich der Indexstand selbst ohne Korrektur der Eigenheimpreise wieder auf dem Vor-Corona-Niveau einpendeln.
Allerdings gilt dies insbesondere, wenn die folgenden drei Annahmen erfüllt werden: Das Einkommen pro Haushalt liegt Ende 2021 fast gleichauf mit dem Wert von Ende 2019. Die Steigerungsrate der Eigenheimpreise schwächt sich ab und die Mieten werden weiterhin leicht sinken. Das Wachstum der Hypothekarvolumen schwächt sich gegenüber 2019 leicht ab.
Demnach treibt die Corona-Krise die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt voraussichtlich nur temporär in die Höhe. Es gibt dennoch Anlass zur Vorsicht: Die hohen Preise auf dem Schweizer Eigenheimmarkt sind nicht mit einem länger anhaltenden Krisenmodus der Wirtschaft vereinbar. Zudem sind anhaltende Preissteigerungen in der aktuellen Grössenordnung angesichts sinkender Einkommen nicht nachhaltig.
pw. Empörung in Buchs, oder wenigstens bei der Aargauer Zeitung. Nadja Rohner berichtet, dass die Migros-PK in der Siedlung Rösslimatte die Securitas aufgeboten habe, um lärmende Kinder zur Raison zu bringen. Der Einwohnerrat Reto Fischer, der zwar dort nicht wohnt, aber davon gehört hat, regt sich auf, lanciert eine Petition und die Aargauer Zeitung berichtet darüber, was in den Medien einiges Echo ausgelöst hat. Die Migros-PK hat Rohner nicht kontaktiert, die steht jetzt aber blöd da und wehrt sich. Es habe sehr viele Klagen über laute Jugendliche (nicht Kinder) am späteren Abend gegeben und sie habe etwas unternehmen müssen. Bewohner der Siedlung bestätigen die Klagen über den Lärm und die Sache sieht jetzt etwas anders aus.
Die KGAST, Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen, hat sich in einer Medienmitteilung zu den Auswirkungen des Coronavirus auf die Immobilien-Anlagegruppen geäussert.
Festgestellt wird, dass die Performances der drei Subindizes sich 2020 YTD positiver entwickelt, als in der vergleichbaren Periode 2019. Der Gesamtindex erreichte 1,99 (1,71) Prozent.
Inwieweit das Coronavirus Einfluss auf die Portfolios der Komponenten und somit auf den Index und dessen Subindizes hatte, sei jedoch schwierig zu beurteilen. Festgestellt werden kann lediglich, dass der Performancebeitrag im Segment Wohnen starker zugenommen hat. Dies konnte sich auf zukünftige, allenfalls negative Einflüsse des Coronavirus auf das Segment Gemischt nivellierend auswirken.
Die Handelszeitung schreibt zum Entscheid des Ständerats, wie schon zuvor der Nationalrat einen gesetzlich vorgeschriebenen Mietzinserlass von 60 Prozent festzulegen:
Der Ständerat hiess am Montag die Motion seiner Wirtschaftskommission (WAK) mit 20 zu 19 Stimmen bei 4 Enthaltungen gut. Damit setzte er dem Hin und Her um den Erlass für vom Coronavirus gebeutelte Betriebe ein Ende – zumindest vorläufig.
Eine gleiche Motion hatte vergangene Woche bereits der Nationalrat gutgeheissen, mit 98 zu 84 Stimmen bei 12 Enthaltungen. Die Vorstösse sind allerdings nicht bis ins Detail identisch. Ständerat Daniel Fässler (CVP/AI) stellte fest, dass die Texte sich nicht auf dieselbe Fassung der Covid-Verordnung des Bundes stützten.
Ratspräsident Hans Stöckli (SP/BE) sagte nach einer vorläufigen Abklärung, die fraglichen Passagen der Verordnung seien in beiden Fassungen dieselben. Sei dies tatsächlich so, gelte die Motion als überwiesen. In der Debatte war die knapp unterlegene Minderheit am Rednerpult übervertreten.
Thomas Minder (parteilos/SH) erinnerte an die düsteren Aussichten für die Wirtschaft. «Nur Dummköpfe bleiben in dieser Zeit auf dem hohen Ross sitzen.» Vermieter seien jedoch klug genug, zu erkennen, dass eine harte Haltung Mieter in eine noch schlechtere Lage bringen würde. Unstimmigkeiten könnten auch ohne Politik gelöst werden.
Der derzeit noch auf freiwilliger Basis erfolgende Mieterlass für Gewerberäume, die wegen der bundesrätlichen Anordnung nicht genutzt werden konnten, hat trotz noch ausstehender verbindlicher Vorschriften bereits spürbare Einbussen für die Pensionskasse der SBB zur Folge. Die BZ schreibt dazu:
Die SBB erlässt ihren Geschäftsmietern die Miete, wenn sie wegen des Shutdowns ihr Geschäft schliessen mussten. Betriebe, die offen bleiben durften, erhalten Mietzinsreduktionen, deren Höhe vom Umsatzrückgang abhängt.
Der Entscheid des Verwaltungsrates hat aber Folgen für die Erträge. Die SBB rechnen mit einem Einbruch der Mietzinseinnahmen um einen «mittleren zweistelligen Millionenbetrag», wie SBB-Sprecher Reto Schärli bestätigt. Was das für das Gesamtergebnis bedeute, könne man zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht sagen.
Die Immobiliensparte der SBB hat in den vergangenen beiden Jahren aus der Vermietung an Dritte rund 550 Millionen Franken eingenommen. Nach Abzug aller Kosten blieben gemäss Geschäftsberichten jeweils 339 Millionen Franken übrig. Von diesem Geld gingen 150 Millionen an SBB Infrastruktur und 178 Millionen an die Pensionskasse der SBB. So sieht es die Eignerstrategie des Bundesrates für die SBB vor. Nur zehn Millionen Franken behielt die SBB für sich selber.
Erlässt die SBB die Geschäftsmieten also auf Kosten der Pensionskasse? Aroldo Cambi, Personalvertreter im Stiftungsrat der SBB Pensionskasse, winkt ab. Da die Darlehen der Pensionskasse an die SBB mit vier Prozent verzinst werden, ist er fast froh, wenn die SBB länger braucht, um die Schuld zurück zu zahlen. «So eine gute Anlage ist heute kaum mehr zu finden», sagt Cambi.
In der Auseinandersetzung zwischen WAK-N und WAK-S betr. Geschäftsmieten scheint sich eine Einigung abzuzeichnen. Die WAK-S nähert sich der WAK-N an und fordert wie die Kommission des NR für max. 2 Monate eine Reduktion auf 40 Prozent für Mieten bis 20’000 Franken; ab 15’000 Franken besteht eine Opt-Out Klausel für beide Seiten. Zusätzlich will die WAK-S zudem einen Härtefallfonds mit 20 Mio. Franken für Vermieter einrichten. Das Geschäft geht im Juni ans Parlament.
UBS hat eine Studie zu den Folgen der seit 2015 und wohl noch für längere Zeit dauernden Negativzinsen auf den Immobilienmarkt publiziert. Dazu heisst es zusammenfassend:
Negativzinsen begleiten uns nun seit mehr als fünf Jahren. Die wirtschaftlichen Verwerfungen der Corona-Krise verdeutlichen, dass sich auch in absehbarer Zukunft nichts daran ändern wird. Dies wird den Immobilienmarkt weiter prägen.
Die wichtigsten Konsequenzen sind: Eigenheime werden zur Investition, der Leerstand bleibt erhöht, der Markt für urbane Mehrfamilienhäuser trocknet aus, Sanierungen nehmen stark zu und Hypotheken werden zur Anlage.
Der hypothekarische Referenzzinssatz verbleibt auf dem Stand von 1,25 Prozent. Auf diesen rekordtiefen Wert war der Satz diesen März gefallen. Der dem Referenzzinssatz zugrundliegende Durchschnittszinssatz ist gegenüber der letzten Publikation des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,33 von 1,35 Prozent gesunken.
Tages-Anzeiger / BA für Wohnungswesen
Die Handelszeitung schreibt zum Entscheid des Ständerats, wie schon zuvor der Nationalrat einen gesetzlich vorgeschriebenen Mietzinserlass von 60 Prozent festzulegen: 
