Immobilien

pw. Die Baloise-Versicherung, Besitzerin von über 1000 Wohnungen in Basel, stoppt per sofort sämtliche Renovierungen. Grund: die Basler Wohnschutz-Gesetzgebungen, die Sanierungen zum Verlustgeschäft macht. Die Erfinder des Wohnschutzes sind empört. Aber die Konsequenzen waren von Beginn weg abzusehen. Der naive Populismus, der auch die Initiative zur 13. AHV-Rente antreibt, führt in eine Sackgasse, mit schwerwiegenden finanziellen und sozialen Folgen. Die Basler Zeitung schreibt dazu:

Der Baloise gehören über 1000 Wohnungen in Basel-Stadt. Dass sich eine Vermieterin in dieser Grössenordnung zu einem derartigen Schritt entschliesst, ist heftig.

Der Anlass zu dieser – man kann es kaum anders benennen – Eskalation im Basler Wohnschutzstreit ist, dass die Mietzinswächter und Mietzinswächterinnen in der Wohnschutzkommission jüngst ihre Praxis veröffentlicht haben. Darauf haben Eigentümer und Vermieterinnen im Kanton lange gewartet. Über ein Jahr lang arbeitete die Kommission sozusagen im Geheimen. Es gab keine öffentliche Praxis, keine Fallbeispiele auch, wie viel man die Miete denn nun für eine durchschnittliche Renovation erhöhen darf.

Die NZZ berichtet über die katastrophalen Folgen des Basler Wohnschutzes, die nach einer von der SP eingereichten Initiative auch in Zürich drohen. Das Blatt schreibt:

Das Konzept von begrenzten Mieten nach Sanierungen kennt man hierzulande vor allem aus Genf, wo seit 1983 sehr strikte Vorgaben gelten. 2022 hat dann Basel-Stadt eine noch strengere Regelung als in der Westschweiz eingeführt.

Jean-Pierre Valenghi ist Leiter Immobilien bei der am Rhein ansässigen Baloise-Versicherung, einem der grössten Bauherren in der Region. Valenghi findet nach etwas mehr als einem Jahr Basler Wohnschutz klare Worte: «Es ist ein komplettes Desaster für den Standort Basel-Stadt.»

Was die Initianten als Schutz vor Mietzinsauswüchsen verkauft hätten, entpuppe sich als Bürokratiemonster, mit desaströsen Auswirkungen auf die Mieter, Vermieter, Investoren und das Baugewerbe. «Selbst kleinste Sanierungen wie der Einbau eines Geschirrspülers müssen von der Wohnschutzkommission bewilligt werden.» Diese Kommission ist nicht nur für die Bewilligung von Sanierungs-, Renovations- und Umbauarbeiten zuständig, sondern legt auch fest, wie hoch der Mietzins danach sein darf.

Die Basler Zeitung zeigt in einem weiteren Beitrag, was für Konsequenzen der über jede Vernunft hinaus betriebene Mieterschutz im Kanton Basel-Stadt hat. Auslöser ist ein Brief, den Oscar Elias, CEO des Bauunternehmens Stamm, an die Basler Regierung geschickt hat.

Er stelle fest, dass «Projekte im Sanierungs- und Umbaubereich im Kanton Basel-Stadt in den letzten Monaten stark eingebrochen sind». Zwei Drittel des Umsatzes mache Stamm Bau mit Sanierungen – mit Umbauten, die auf den Erhalt von Liegenschaften abzielen würden. Leider seien diese Leistungen beim Wohnraum von privaten und institutionellen Vermietern in Basel-Stadt «vollkommen zum Erliegen gekommen». Die Ursache dafür sei das Wohnschutzgesetz, das auf die Initiative «Ja zum echten Wohnschutz» des Basler Mieterverbands zurückgeht.

Auf der anderen Seite entstehe kaum neuer Wohnraum, weil die Investoren «Basel meiden oder sich vom Markt verabschieden», schreibt Elias. Sie würden versuchen, ihre Immobilien in Basel abzustossen und in anderen Kantonen zu investieren. Die Planungssicherheit sei nicht mehr gegeben. Projekte würden «unberechenbar und übermässig risikobehaftet». (…)

Die Basler Zeitung befasst sich mit einem aktuellen Fall des Mieterschutzes, der lokal bereits weit über das vernünftige Mass hinaus ausgedehnt wurde. Mit der Konsequenz, dass Sanierungen kaum mehr möglich sind, und institutionelle Vermieter zunehmend den “Verleider” auf diesen Markt haben. Abschliessend heisst es in dem BaZ-Artikel:

Die Frage lautet letztlich, ob der Wohnschutz ein geeignetes Instrument ist, um grössere Vermieter dazu zu bringen, sich ans Mietrecht zu halten. Momentan sieht es eher so aus, als würden die Investoren versuchen, ihre Häuser abzustossen, oder aber darauf warten, dass der Mietzinsdeckel ausläuft.

Thomas Götz sagt, er beobachte, wie die «Stadt Basel gerade verkauft wird». Im November habe er «wöchentlich mehrere Angebote von institutionellen Investoren erhalten, die ihre unsanierten Liegenschaften in Basel-Stadt verkaufen möchten». Nicht nur private Hauseigentümer, sondern auch Banken, Versicherungen und Pensionskassen wollten Liegenschaften in Basel loswerden.

  Basler Zeitung

p.s., die “unabhängige Zürcher Zeitung” beschreibt zur Wohndemo in Zürich die linken Extremforderungen zur Wohnraumpolitik.

[Der] Katalog mit «Sofort-Forderungen an die Politik». Die erste lautet, dass nach Sanierungen, Umbauten oder Abriss-Neubau alle Mieter:innen ein Recht zu bleiben erhalten sollen, «und zwar zu bezahlbaren Mieten». Weil die Mieter:innen immer am kürzeren Hebel sässen, wenn sie ihre Rechte selbst durchsetzen müssten, brauche es ein «Recht auf Mietrecht: Wir wollen mehrsprachige Information und kostenlose Anwält:innen für alle».

Sehr sinnvoll klingt auch die dritte Forderung: Mit der «Quartierüblichkeit» soll Schluss sein. «Mieten dürfen nicht mehr erhöht werden mit dem blossen Hinweis darauf, dass die Wohnungen nebenan ‹halt auch so viel kosten›.» Auch Mietsteigerungen durch energetische Sanierungen sollten «unzulässig» sein. «Die Steuern, die aus Grundstückgewinnen und der Mehrwertabgabe eingenommen werden, müssen weitgehend für die Schaffung von gemeinnützigem Wohnraum eingesetzt werden», lautet eine weitere Forderung.

Zudem solle es «nicht vom Einkommen abhängen, ob man sich das Wohnen in einer Stadt leisten kann». Und grundsätzlich: «Die beste Altersvorsorge sind geringe Fixkosten. Besonders paradox ist, wenn Pensionskassen als Bauträger die Mieten drastisch erhöhen. Pensionskassen-Vermögen sollen vom Wohnungsmarkt getrennt werden.» Schliesslich soll «als Notlösung gegen die Preisspirale» eine Obergrenze für Bodenpreise und/oder Mietpreise festgesetzt werden.

Verwiesen wird auf folgende Organisationen und Websites:

www.wohnraum-schuetzen.ch (MV Zürich, SP, Grüne, AL), www.wohnungsinitiative.ch (Grüne Kanton Zürich) und www.wohnbau-initiative.ch (SP, Wohnbaugenossenschaften Schweiz/Regionalverband Zürich, diverse).

  p.s.

Als das Basler Wohnschutzgesetz letztes Jahr eingeführt wurde, kündigten Grossinvestoren ihren Rückzug an. Seitdem sind Versicherungen und Pensionskassen fleissig am verkaufen. Sie finden neue Abnehmer – kleine, lokale Immobilienfirmen, die bislang niemand kennt.

Erst einmal ist festzuhalten, dass tatsächlich weniger Geld in den Immobilienmarkt fliesst. Doch der Effekt zeigt sich bislang vor allem in einem Wechsel der hiesigen Player. «Wir beobachten aktuell, dass auswärtige Investoren, wie Versicherungen und Pensionskassen, vermehrt Liegenschaften in Basel-Stadt verkaufen», sagt Fabrice Lanz, Leiter für Immobilienkunden bei der BKB. Zugleich treten laut Lanz vermehrt kleinere, lokale Immobiliengesellschaften als Käufer auf.

Die Tamedia-Zeitungen berichten über die Besitzverhältnisse bei Wohnimmobilien in Zürich. Immobilienfirmen, Pensionskassen und Anlagestiftungen weisen einen wachsenden Anteil auf. Angeblich eine Ursache der stark gestiegenen Mieten.

Einmal den ganzen Zürcher Kreis 3. Oder auch: einmal die ganze Stadt Biel. Beinahe so stark sind alle Immobilienfirmen, die in Zürich geschäften, während der letzten fünfzehn Jahre gewachsen. Rund 25’000 Wohnungen haben sie in der Stadt übernommen oder gebaut.

Seit 2008 findet in Zürich eine starke Verschiebung der Eigentumsverhältnisse statt. Institutionelle Anleger, zu denen Pensionskassen zählen, Versicherungen, Fonds oder private Immobilienfirmen, kaufen Häuser und Land von privaten Eigentümerinnen. Im Juni dieses Jahres besassen Immobilienfirmen deswegen erstmals mehr Wohnungen als die Privaten.

2008 sah dies noch ganz anders aus. Damals bildeten die Einzelpersonen die deutlich grösste Eigentümergruppe. Ihr Anteil an den Stadtzürcher Wohnungen ist seither von 42 Prozent auf 32,6 geschrumpft, jener der Immobilienfirmen von 25,3 auf 33 Prozent angestiegen.

Die Schweizer Wohnbevölkerung erhöht sich dieses Jahr wohl um rund 148 000 Personen – ein historischer Rekord. Das sind in bloss 12 Monaten gleich viele Menschen, wie die ganze Stadt Bern an Einwohnern zählt. Und das Wachstum geht weiter. Wo sollen die Menschen wohnen? Das NZZ Magazin hat recherchiert.

Solche Zuwachsraten sind offenbar die neue Normalität. Schon letztes Jahr kamen rund 55 000 Haushalte beziehungsweise 74 000 Personen dazu. Ende des letzten Jahres zählte die Schweiz rund 8,8 Mio. Einwohnerinnen und Einwohner – ohne Flüchtlinge und Asylsuchende. Die magische Marke der 10-Millionen-Schweiz rückt damit rascher näher, als sämtliche Prognosen vorhergesagt haben.

Das Referenzszenario des Bundesamtes für Statistik (BfS) sieht für dieses Jahr nämlich einen weit moderateren Zuwachs von gut 70 000 Personen vor. In der Realität ist der Zuwachs wohl doppelt so hoch. Das BfS schreibt auf Anfrage, Sondereffekte wie die Corona-Pandemie oder die Lage in Osteuropa seien schwer vorhersehbar.