Immobilien

Angesichts von Warnungen von SNB und Finma vor “Baublase” gibt der Schweiz. Baumeisterverband Gegensteuer. Er schreibt in einer Mitteilung:

Der SBV stellt fest, dass die Ungleichgewichte im Wohnungsbau bereits abgebaut werden. So dürfte 2019 die Zahl neu erstellter Wohnungen sinken. In diesem Segment ist die Anzahl der Baubewilligungen gesunken und der Auftragsbestand ist nicht weiter gestiegen. Dementsprechend ist der Umsatz im ersten Quartal 2019 im Wohnungsbau leicht geschrumpft. Investoren scheinen ebenfalls vorsichtiger geworden zu sein, da die Rendite auf Mehrfamilienhäuser per Ende 2018 bei 3.5% zum Stehen gekommen ist.

Die Mieten für frei auf dem Markt verfügbare Wohnungen liegen noch immer über jenem Mietniveau, das langjährige alteingesessene Mieter zahlen. Die neuen Mietwohnungen in den Stadtzentren und Agglomerationen werden helfen, diese Schere weiter zu schliessen und die Mieten werden zunehmend erschwinglicher. Dies ist umso wichtiger, weil ein Ausweichen auf Eigentumswohnungen immer schwieriger wird. In den letzten Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen stark gestiegen und ihre Leerquote ist mit 1.0% weiterhin tief.

Die Zinsen dürften frühstens 2020 ansteigen. Die Schweizerische Nationalbank ist über den Wechselkurs an die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank gebunden. Letztere hat angekündigt, die Zinsen nicht vor 2020 anzuheben. Als Konsequenz der tiefen Zinsen hat das Hypothekarvolumen in der Schweiz 1-Billion-Franken-Grenze überschritten. Die Aufsichtsbehörden überlegen daher, die Kreditvergabe durch die Banken per 1.1.2020 zu bremsen. Hierzu soll die Selbstregulierung der Branche oder die Eigenmittelverordnung verschärft werden, wovon in erster Linie Wohnrenditeliegenschaften betroffen wären.

Die entsprechende Vernehmlassung zur Änderung der Eigenmittelverordnung läuft bis zum 12. Juli. Besondere Aufmerksamkeit benötigen zwar Neuwohnungen in ländlichen Regionen. In Stadtzentren und Agglomerationen hingegen besteht weiterhin Bedarf an neuen Wohnungen. Die Regulierungsanpassung sollte diesem Bau möglichst nicht im Wege stehen.

Mitteilung SBV /   Broschüre Zahlen und Fakten

Wegen der Negativzinsen investieren Pensionskassen immer stärker in den Immobilienmarkt, schreibt die Handelszeitung. Mittlerweile haben sie fast einen Viertel ihrer Gelder in Liegenschaften angelegt. Die Immobilienquote stieg bis Ende 2018 auf rekordhohe 23,7 Prozent – diese geht aus einer neuen Analyse der Credit Suisse hervor. Im 2003 hatte der Anteil lediglich gut 10 Prozent betragen, wie die Grafik des Datenanbieters Statista zeigt.

Die Pensionskassen kaufen in erster Linie Schweizer Objekte, der inländische Anteil beträgt 92 Prozent. Doch laut der CS interessieren sich die Institute vermehrt auch für Liegenschaften im Ausland. Aufgrund der sinkenden Renditen und der Risiken durch die vielen leerstehenden Wohnungen in der Schweiz «dürfte ein stärkeres Auslandsengagement für viele Pensionskassen ein Thema bleiben», heisst es im «Immobilienmonitor» der CS.

  Handelszeitung

In Cash äussert sich Prof. Donato Scognamiglio, CEO und Mitinhaber der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (IAZI) in Zürich, zur Situation auf dem Mietwohnungsmarkt.

Werden Hypotheken leichtfertig vergeben?
Nicht generell, doch gemäss den Analysen des Regulators reichen bei jedem zweiten Neugeschäft bei Renditeliegenschaften die Nettomieteinnahmen nicht aus, um die Verpflichtungen gegenüber der Bank zu decken, falls die Zinsen rasch ansteigen würden. Das ist nicht sehr beruhigend. Die Risiken sind gestiegen. Wegen des Konkurrenzdrucks werden von einzelnen Instituten mehr Geschäfte im Grenzbereich geschlossen. Es ist die Aufgabe des Regulators, hinzuschauen und die Spielregeln zu überprüfen.

Wieso sind die Risiken gestiegen? 
Die Preise von Renditeliegenschaften haben sich von fundamentalen Faktoren entfernt. Die Preise sind in gewissen Lagen sehr stark angestiegen, vor allem in den letzten zehn Jahren, seit wir so tiefe Zinsen haben. Löhne und Mieten haben sich im gleichen Zeitraum aber nicht gleich stark verändert. Der Bestand von 300 Milliarden Hypotheken von Renditeliegenschaften ist zu gross, dass man zuschauen darf, wie die Preisrisiken weiter steigen. Und auch das Risiko, dass nach einem starken Zinsanstieg ein Teil dieser Kredite mit den bestehenden Nettomieten gar nicht mehr bezahlt werden könnten, gilt es zu beachten. Auch wenn die Zinsen wieder auf das Niveau früherer Jahrzehnte steigen würden  – bei vier bis fünf Prozent – muss  man mit den Nettomieten die Verpflichtungen gegenüber der Bank decken können. Bei zu vielen Neugeschäften ist das nicht mehr gegeben.

Müssten sich die Regulatoren auch dem Problem der zunehmenden Leerstände widmen?
Nein, der Markt wird hier korrigierend eingreifen. Auf Immobilien mit hohen Leerständen wird es zu Wertkorrekturen kommen. Für vereinzelte, stark betroffene Gemeinden mit hohen Leerständen könnte dies zu einem Problem werden. Wenn dort Blöcke stehen, die nur zur Hälfte belegt sind. Der Markt wird das Problem korrigieren. Die Liegenschaften werden  wertberichtigt werden und die Mieten werden tendenziell sinken. Einige Investoren werden Rendite einbüssen. Aber für die meisten darunter ist das kein Problem, weil sie so grosse Immobilienporteufeuilles halten. Ihre Rendite wird lediglich verwässert.

  Cash

Die CS will die Zahl der Wohnungen um 260 auf 500 aufstocken. Die Migros bleibt mit Supermarkt, Restaurant und Fachmärkten vor Ort. Die Pläne stammen aus dem Büro Adrian Streich Architekten AG. Dass ein Grossteil der Gebäude abgerissen wird, hat architektonische Gründe: Das heterogene Areal mit Bauten aus den achtziger und neunziger Jahren soll einheitlicher werden – notabene auf Wunsch des Stadtzürcher Baukollegiums. Dagegen wehren sich die Mieterverbände. Walter Angst vom Mieterverband formuliert in einem Interview mit der NZZ die Träume des Verbands:

Was wollen die Linksparteien nun eigentlich erreichen: die bisherigen Bauten erhalten oder mehr günstige Wohnungen in den Neubauten ermöglichen?
Ich weiss, was die Mieterinnen und Mieter wollen: Sie möchten diese einzigartige Gemeinschaft erhalten. Zur baulichen Situation und zu alternativen Möglichkeiten einer schrittweisen Erneuerung der Bauten und einer Erhöhung des Wohnungsangebots kann ich noch nichts sagen. Wenn die CS-Pensionskasse geschickt vorgeht, könnte im Brunaupark ein Vorzeigeprojekt entstehen. Die Gemeinschaft der Mieter würde sich zwar verändern, aber mit einer geschickten Etappierung könnte man dieses urbane Biotop erhalten und weiterentwickeln. Man würde so auch der Kritik begegnen, dass man Bauten abreisst, die noch längst nicht am Ende ihrer Lebensdauer angelangt sind.

  NZZ

Die ZKB schreibt zur aktuellen Situation auf dem Mietwohnungsmarkt:

März 2019 – Im zweiten Halbjahr 2018 hat bei den Baubewilligungen für Mietwohnungen ein kräftiger Rückgang eingesetzt. Allein im vierten Quartal 2018 bekamen rund 20% weniger Mietwohnungen grünes Licht zum Bau als noch im letzten Quartal des Vorjahres. Wie die Analysen des Immobilien Research der Zürcher Kantonalbank zeigen, bedeuten die rückläufigen Baubewilligungen jedoch keine Entschärfung der Leerstandsproblematik.

Im Gegenteil steigt gemäss Prognosen der Zürcher Kantonalbank die Anzahl leerstehender Mietwohnungen in der Schweiz von 59’700 im Jahr 2018 auf knapp 72’000 im Jahr 2020. Und dies trotz einer insgesamt abnehmenden Bautätigkeit. So rechnet die Zürcher Kantonalbank mit einem Rückgang des Mietwohnungsbaus von 53’900 im Jahr 2018 auf 52’600 im Jahr 2019 respektive auf 50’400 im Jahr 2020.

Grund für diese Entwicklung ist, dass sich die Bautätigkeit vor allem auf Regionen konzentriert, in welchen bereits viele Mietwohnungen leer stehen. Es entstehen also Mietwohnungen an Lagen, an denen sie gar nicht nachgefragt werden. So sind zum Beispiel im Unterwallis die Baubewilligungen für Mietwohnungen auch im vergangenen Jahr erneut in die Höhe geschnellt (+230% in Martigny bzw. +37% in Sion) und Jura (+158%), obwohl bereits sehr viele Mietwohnungen verfügbar sind und die Bevölkerung in der Vergangenheit kaum gewachsen ist oder sogar rückläufig war. Dasselbe gilt in Olten (+6%), Solothurn (+30%) und Grenchen (+72%), wo sich die Spannungen am Mietwohnungsmarkt nicht so rasch legen werden.

  ZKB Immobilien aktuell

Der Blick berichtet über den wachsenden Leerwohnungsbestand, der vielfach den Aktivitäten der Pensionskassen zugeschrieben wird.

Geistersiedlungen und Lockmittel für neue Mieter: Der Leerstand auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist auf einem Rekordhoch. Für Ende 2019 rechnen UBS-Experten mit einem Anstieg auf rund 80’000 leere Wohneinheiten.
(…)

Sind also die Pensionskassen Schuld am hohen Leerstand? Nein, sagt nun die UBS in einem neuen Immobilienbericht. «Pensionskassen zu Unrecht unter Generalverdacht», so das Votum der Grossbank. Sie beruft sich dafür auf Baubewilligungen, die seit 2012 erteilt wurden. Demnach gingen 2016, als die Pensionskassen und Versicherungen am stärksten als Bau-Investoren aktiv waren, «Anteile von 12 Prozent der Baukosten und 16 Prozent der neu bewilligten Wohnungen» auf ihr Konto.

In den beiden folgenden Jahren sanken die Anteile der institutionellen Investoren wieder auf rund 10 Prozent bei den Mietwohnungen und 6 Prozent bei den Gesamt-Baubewilligungen. Heisst für die UBS also, diese Investoren prägen den Immobilienmarkt und damit den Leerstand weniger stark, als angenommen.

Diesen Umstand würden auch die Zahlen der Pensionskassen selbst unterstreichen, so die UBS-Experten. Denn vom Marktvolumen von rund 1600 Milliarden Franken seit 2014, gehen «nur» rund 30 Milliarden Franken aufs Konto der institutionellen Investoren. Höchstens 4000 Wohnungen pro Jahr gehen demnach auf diese zurück. Pensionskassen und Co. konnten also die Leerstandsquote in der Schweiz «kaum entscheidend beeinflussen», so die UBS.

  Blick

Bauboom bei Mietliegenschaften, steigender Leerwohnungsbestand – und die Pensionskassen mitten drin. Der Blick berichtet:

Der Hauptgrund für den Bauboom der letzten Jahre: Das andauernde tiefe Zinsumfeld treibt reiche Schweizer und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen auf der Jagd nach Rendite in den Immobilienmarkt.

«Sie haben viel Cash, das sie sonst zu Negativzinsen anlegen müssten», sagt Adrian Wenger (46) vom VZ Vermögenszentrum. Dieses Geld in Immobilien zu investieren, lohne sich – auch bei hohem Leerstand. «Selbst wenn es null Prozent Rendite gibt, ist das immer noch besser als Minuszinsen», erklärt Wenger.

Und da kaum eine Liegenschaft zu hundert Prozent leerstehe, fiele immer noch genug Gewinn ab, um die laufenden Kosten zu decken. Ob die Liegenschaft in einem Randgebiet oder einer Gemeinde mit hoher Leerstandsquote liege, spiele dabei oft keine Rolle.

Doch die Pensionskassen müssen immer erfinderischer werden. Denn obwohl der Leerstand wächst, sind die Mehrfamilienhäuser auf dem Markt so gut wie aufgekauft. Die Möglichkeit, hier Gelder anzulegen, sinkt. Zudem sind kleine Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte kaum relevant. «Ab einem Investitionsvolumen von acht Millionen ist ein Kauf interessant.»

Käme es nun zu hohen Rentenauszahlungen, wären die Pensionskassen gezwungen, Liegenschaften zu verkaufen. Im schlimmsten Fall würde der Markt mit Immobilien überflutet, die dann keine Abnehmer fänden. «Dann würde die Blase platzen», sagt Wenger. Dass es in den nächsten Jahren so weit kommt, sei aber unwahrscheinlich.

  Blick