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BS: Mietzinsanstieg trotz Wohnschutz

11. Juli 2025 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: BS, Immobilien

Nach drei Jahren Wohnschutz zieht der Kanton Basel-Stadt Bilanz. Das Mitte 2022 eingeführte Gesetz hatte zum Ziel, den Anstieg der Mietpreise zu bremsen. Wie die nun publizierte Auswertung durch das Statistische Amt aber zeigt, sind die Mietpreise in Basel in den letzten Jahren stetig weitergewachsen – genau so wie im Rest der Schweiz. Die Basler Zeitung schreibt:

Das Statistische Amt untersuchte drei Indikatoren, um die Auswirkungen des Wohnschutzgesetzes zu analysieren: Erwünschte Effekte, mögliche Nebenwirkungen und Anzahl Fälle, die vor die Wohnschutzkommission kamen.

Besonders interessant sind die Zahlen zu den Nebeneffekten. So zeigt sich, dass eine aussergewöhnlich hohe Anzahl Grundstücke kurz vor der Einführung des Wohnschutzgesetzes in Basel-Stadt in Stockwerkeigentum umgewandelt wurde. Danach ging diese Zahl rasch wieder zurück.

Dieser sogenannte Vorholeffekt dürfte durch die neu eingeführte Bewilligungspflicht ausgelöst worden sein. In vielen Fällen, so schreibt das Statistische Amt weiter, seien die Grundstücke nach der Umwandlung in Stockwerkeigentum Mietwohnungen geblieben.

BaZ / Bericht Stat. Amt BS

BS: Wohnschutz à la Staats-PK

17. Juni 2025 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: BS, Immobilien

Eigentlich gilt in Basel strengster Wohnschutz, was heisst, die erlaubten Mietzinsaufschläge nach Sanierungen sind detailliert reglementiert und massiv limitiert. Ausgenommen sind Wohnbaugenossenschaften und Immobilien im Besitz des Kantons. Nicht ausgenommen ist die PKBS und doch wurde publik, dass die Kasse einen Aufschlag von 723 Franken durchsetzen konnte, obwohl gemäss Kommissionsentscheid bloss 67 Franken zugestanden wurden. Der Mieterverband, sonst aggressiv bei der Verteidigung der Vorschriften, zeigt sich überraschend handzahm und glaubt, eine Lücke festzustellen, welche den Aufschlag zulässig macht. Ein Schuft, der Böses denkt. Die Basler Zeitung schreibt dazu:

Die Pensionskasse Basel-Stadt hat womöglich ein Schlupfloch im Wohnschutz gefunden. Sie hat die Miete einer 5½-Zimmer-Wohnung am Wiesendamm im Klybeck letztes Jahr um 723 Franken erhöht. Von 1537 Franken stieg die Miete nach einem Mieterwechsel plötzlich auf 2260 Franken. (…)

Was daran nun irritiert, ist nicht nur die saftige Mietzinserhöhung um 47 Prozent. Tatsächlich hat die Basler Wohnschutzkommission (WSK) besagtes Renovationsvorhaben geprüft, kurz bevor die Pensionskasse den Mietzins so stark erhöhte. Die staatliche Kommission kam allerdings zum Schluss, die Miete dürfe lediglich um 67 Franken steigen.

Max-Eric Laubscher, Leiter Vermögensverwaltung bei der Pensionskasse Basel-Stadt, erklärt, dass sich die Unterzeichnung des Mietvertrags für besagte Wohnung zeitlich mit dem Erhalt der WSK-Verfügung gekreuzt habe. Die Verfügung habe man Mitte Januar 2024 erhalten. «Mietbeginn der genannten Wohnung ist der 1. März 2024. Der Mietvertrag wurde jedoch entsprechend früher ausgestellt und der Mieterschaft zugestellt. Dieses Datum ist für uns rechtlich relevant.» (…)

«Günstige» Wohnungen kommen uns alle teuer zu stehen

26. Mai 2025 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: BS, Immobilien, Schweizer Monat

Mit einer neuen Regulierung wollte Basel Mieter vor Preis-erhöhungen schützen. Das Resultat? Bestandsmieter bleiben in alten Wohnungen sitzen, Junge und Mobile werden ausgeschlossen. Marco Salvi schreibt dazu im Schweizer Monat:

Basel-Stadt wollte mit der im Mai 2022 eingeführten Wohnschutzverordnung die berüchtigten «Renditesanierungen» unterbinden. Fünf Jahre lang dürfen Vermieter nach einer Erneuerung die Miete nur marginal erhöhen; jede Modernisierung – vom neuen Boiler bis zum Geschirrspüler – braucht den Segen einer neunköpfigen Kommission, deren Dossiers bei grösseren Projekten Hunderte Seiten füllen.
Drei Jahre später bestätigt sich, wovor Immobilienökonomen seit Langem warnen: Der vermeintliche Schutzschirm wirkt wie ein Bumerang. Zählte Basel 2018 rund 1000 Baugesuche für Mietwohnungen, waren es 2023 noch 67. Die Wohnbauproduktion ist noch auf einem Drittel des Stands vor der Einführung der neuen Regeln.

BS: Parlament mit eigener PK-Lösung

26. März 2025 By pwirth in Pensionskassen Tags: BS

Um Lücken bei der Vorsorge seiner Mitglieder zu schliessen, ist das Basler Parlament künftig auch einer Pensionskasse angeschlossen. bz schreibt dazu:

Bisher ist der Zürcher Kantonsrat das einzige kantonale Parlament mit einer Vorsorgelösung für seine Mitglieder. Die Pensionskasse BVK, die Personalvorsorge des Kantons Zürich, hat auch dem Grossen Rat eine Offerte vorgelegt.
Die neu geschaffene Lösung würde jährlich rund 2400 Franken pro Parlamentsmitglied zusätzlich kosten, total also rund eine Viertelmillion. Das entspricht rund zehn Prozent der ausbezahlten Sitzungsgelder. Durchschnittlich erhält ein Parlamentsmitglied für die Sessionen und die Sitzungen in den Kommissionen Brutto-Entschädigungen zwischen 21’000 und 22’000 Franken pro Jahr.

Wohnschutz lähmt Wohnungsmarkt

25. Februar 2025 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: BS, Immobilien, Tages-Anzeiger

Das Basler Wohnschutzgesetz schützt Altmieter und benachteiligt Wohnungssuchende, erschwert bis verhindert Sanierungen und reduziert die Motivation privater Investoren auf dem Wohnungsmarkt. Der Tages-Anzeiger geht der Frage nach, ob das Basler Modell als Vorbild für andere Städte dienen kann.

Einer, der sich damals an vorderster Front für die Initiative einsetzte, ist Ivo Balmer. Für den Stadtgeografen und SP-Grossrat ist im Rückblick klar: Der Mieterverband wäre mit seinem Anliegen wohl nie so erfolgreich gewesen, wenn nicht viele Menschen zumindest über Ecken Betroffene von Massenkündigungen gekannt hätten.
«Es formierte sich eine wohnpolitische Bewegung: Pensionierte, Arbeiter, Akademikerinnen, Menschen mit und ohne Migrationshintergrund – der Widerstand gegen die Verdrängung reichte bis weit ins bürgerliche Lager.»
Balmer ist nach wie vor vom «Erfolgsmodell Wohnschutz» überzeugt. «Selbstverständlich» bräuchten auch Zürich und Bern nach Renovationen eine Mietzinskontrolle. «Nur so ist es uns gelungen, die Massenkündigungswelle zu durchbrechen.»
Diametral anders fällt das Urteil der Vermieter nach knapp drei Jahren aus. Bereits kurz nach Einführung des Wohnschutzes meldete sich der erste private Hausbesitzer aus Basel zu Wort: Er würde gern renovieren, aber «es lohne sich nicht». Die genehmigte Mietzinserhöhung sei zu tief.
Die Schweizer Versicherungskonzerne Baloise und Helvetia legten kurzerhand sämtliche Vorhaben in Basel auf Eis. Es wäre nämlich, so die Baloise, unverantwortlich «das Geld unserer Versicherten für Renovationen in Basel einzusetzen».

Wertverlust der Basler Rendite-Immobilien

28. April 2024 By pwirth in Kapitalanlagen Tags: BS, Immobilien

Die Basler Kantonalbank schreibt in der neusten Ausgabe ihres Immobilien-Kompasses: “Das gestiegene Zinsniveau hinterlässt deutliche Spuren bei den Renditeliegenschaften: 2023 verzeichneten erstmals seit der Schweizer Immobilienkrise vor rund 25 Jahren alle drei Nutzungskategorien in Basel-Stadt Wertkorrekturen. Die Performance ist damit weiter gesunken und liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.”

Die Basler Zeitung sieht neben den gestiegenen Baukosten vor allem den Basler Wohnschutz als Grund für die schlechte Verfassung des Basler Immobilienmarkts. Versicherungen und Pensionskassen stossen Immobilien ab.

Die Performance von Renditeliegenschaften, die sich aus der Wertveränderung und dem Netto-Cashflow (NCF) ergibt, lag 2023 in Basel-Stadt nochmals deutlich tiefer als im Vorjahr. Mit dem gestiegenen Zinsniveau verzeichneten alle drei Nutzungskategorien – Wohnen, Gemischt, Büro/Gewerbe – erstmals seit 1998 eine negative Wertentwicklung.

Damit lag die Gesamtrendite bei allen Nutzungsarten mit Werten zwischen 0,9 % und 2,6 % deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.

Besonders markant war der Rückgang bei den Wohnimmobilien, wo die Performance im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022 von 7,1 % auf 2,6 % geschmolzen ist. Aber auch bei den gemischt genutzten Liegenschaften lag sie mit 2,4 % um 3,5 Prozentpunkte unter dem langjährigen Durchschnitt, während die Performance bei den Büro- und Gewerbeliegenschaften von 4,0 % auf 0,9 % gesunken ist.

Wie die Abbildung zu den neu erstellten und bewilligten Wohneinheiten zeigt, ist die Neubautätigkeit im Kanton Basel-Stadt trotz der Zuwanderung und einem bei 1,1 % nach wie vor tiefen Leerwohnungsbestand im Jahr 2023 leicht gesunken: Sie lag mit 778 Wohneinheiten um 13,7 % tiefer als 2022. In den kommenden Jahren wird das Bauvolumen weiter sinken. Die Zahl der bewilligten, im Bau oder in Planung befindlichen Objekte hat sich seit 2020 mehr als halbiert.