Immobilien

Die NZZ berichtet über den Verkauf von Bauland samt Bauprojekt der Swisscanto Anlagestiftung an die Stadt Zürich. Die Hintergründe sind bemerkenswert bis erschreckend.

Es ist eine Mitteilung mit Seltenheitswert: Die Stadt Zürich kauft ein 30’000 Quadratmeter grosses Stück Bauland im Quartier Witikon inklusive eines Bauprojekts. Kostenpunkt: rund 211 Millionen Franken.

Bis vor wenigen Monaten sah es so aus, als würde die bisherige Eigentümerin Swisscanto – eine Anlagestiftung der Zürcher Kantonalbank – das Areal selbst bebauen. Die Pläne dafür waren bereits weit vorangeschritten, seit Swisscanto das Land 2019 erworben hatte. Unter anderem wurde ein zweistufiger Studienauftrag angefertigt und die Wünsche des Quartiers eingeholt.

Das daraus resultierende Vorhaben umfasst eine Siedlung mit rund 370 Wohnungen à 1,5 bis 5,5 Zimmer sowie öffentlichen und halböffentlichen Plätzen zum Verweilen. Zudem war ein städtischer Kindergarten mit Hort vorgesehen.

Laut der Stadt – wie auch der Swisscanto – kann das Areal nur über die Katzenschwanzstrasse sinnvoll erschlossen werden. Von der Witikonerstrasse her wäre eine Zufahrt zwar möglich. Allerdings sei diese Option nicht optimal wegen des abfallenden Geländes und weil die Witikonerstrasse eine «übergeordnete Verbindungsstrasse» sei.

Die Swisscanto hatte sich deshalb mit der Stadt auf einen flächengleichen Landabtausch geeinigt. Konkret ging es um 130 Quadratmeter.

Bei der rot-grünen Mehrheit im Zürcher Stadtparlament hatte sich allerdings bereits Widerstand gegen die Abmachung formiert. Es zeichnete sich also ab, dass Landabtausch und Umzonung im Parlament chancenlos geblieben wären. (…)

(BFS) 2022 lebten 1,4 Millionen Haushalte im Wohneigentum; das sind 36% aller Privathaushalte in der Schweiz. Mehr als die Hälfte davon, d.h. fast 730 000 Haushalte, besass ein Einfamilienhaus.

2,4 Millionen Haushalte wohnten zur Miete. Die Miete für 4-Zimmerwohnungen betrug im Durchschnitt 1622 Franken. Neue Wohnungen, die vor weniger als zwei Jahren gebaut wurden, waren am teuersten. Eine neue 4-Zimmer-Wohnung wurde für durchschnittlich 2138 Franken vermietet. Zum Vergleich: Eine neu bezogene ältere 4-Zimmer-Wohnung (zwei Jahre oder älter) kostete hingegen im Durchschnitt 1731 Franken, also 20% weniger.

pw. Die Baloise-Versicherung, Besitzerin von über 1000 Wohnungen in Basel, stoppt per sofort sämtliche Renovierungen. Grund: die Basler Wohnschutz-Gesetzgebungen, die Sanierungen zum Verlustgeschäft macht. Die Erfinder des Wohnschutzes sind empört. Aber die Konsequenzen waren von Beginn weg abzusehen. Der naive Populismus, der auch die Initiative zur 13. AHV-Rente antreibt, führt in eine Sackgasse, mit schwerwiegenden finanziellen und sozialen Folgen. Die Basler Zeitung schreibt dazu:

Der Baloise gehören über 1000 Wohnungen in Basel-Stadt. Dass sich eine Vermieterin in dieser Grössenordnung zu einem derartigen Schritt entschliesst, ist heftig.

Der Anlass zu dieser – man kann es kaum anders benennen – Eskalation im Basler Wohnschutzstreit ist, dass die Mietzinswächter und Mietzinswächterinnen in der Wohnschutzkommission jüngst ihre Praxis veröffentlicht haben. Darauf haben Eigentümer und Vermieterinnen im Kanton lange gewartet. Über ein Jahr lang arbeitete die Kommission sozusagen im Geheimen. Es gab keine öffentliche Praxis, keine Fallbeispiele auch, wie viel man die Miete denn nun für eine durchschnittliche Renovation erhöhen darf.

Die NZZ berichtet über die katastrophalen Folgen des Basler Wohnschutzes, die nach einer von der SP eingereichten Initiative auch in Zürich drohen. Das Blatt schreibt:

Das Konzept von begrenzten Mieten nach Sanierungen kennt man hierzulande vor allem aus Genf, wo seit 1983 sehr strikte Vorgaben gelten. 2022 hat dann Basel-Stadt eine noch strengere Regelung als in der Westschweiz eingeführt.

Jean-Pierre Valenghi ist Leiter Immobilien bei der am Rhein ansässigen Baloise-Versicherung, einem der grössten Bauherren in der Region. Valenghi findet nach etwas mehr als einem Jahr Basler Wohnschutz klare Worte: «Es ist ein komplettes Desaster für den Standort Basel-Stadt.»

Was die Initianten als Schutz vor Mietzinsauswüchsen verkauft hätten, entpuppe sich als Bürokratiemonster, mit desaströsen Auswirkungen auf die Mieter, Vermieter, Investoren und das Baugewerbe. «Selbst kleinste Sanierungen wie der Einbau eines Geschirrspülers müssen von der Wohnschutzkommission bewilligt werden.» Diese Kommission ist nicht nur für die Bewilligung von Sanierungs-, Renovations- und Umbauarbeiten zuständig, sondern legt auch fest, wie hoch der Mietzins danach sein darf.

Die Basler Zeitung zeigt in einem weiteren Beitrag, was für Konsequenzen der über jede Vernunft hinaus betriebene Mieterschutz im Kanton Basel-Stadt hat. Auslöser ist ein Brief, den Oscar Elias, CEO des Bauunternehmens Stamm, an die Basler Regierung geschickt hat.

Er stelle fest, dass «Projekte im Sanierungs- und Umbaubereich im Kanton Basel-Stadt in den letzten Monaten stark eingebrochen sind». Zwei Drittel des Umsatzes mache Stamm Bau mit Sanierungen – mit Umbauten, die auf den Erhalt von Liegenschaften abzielen würden. Leider seien diese Leistungen beim Wohnraum von privaten und institutionellen Vermietern in Basel-Stadt «vollkommen zum Erliegen gekommen». Die Ursache dafür sei das Wohnschutzgesetz, das auf die Initiative «Ja zum echten Wohnschutz» des Basler Mieterverbands zurückgeht.

Auf der anderen Seite entstehe kaum neuer Wohnraum, weil die Investoren «Basel meiden oder sich vom Markt verabschieden», schreibt Elias. Sie würden versuchen, ihre Immobilien in Basel abzustossen und in anderen Kantonen zu investieren. Die Planungssicherheit sei nicht mehr gegeben. Projekte würden «unberechenbar und übermässig risikobehaftet». (…)

Die Basler Zeitung befasst sich mit einem aktuellen Fall des Mieterschutzes, der lokal bereits weit über das vernünftige Mass hinaus ausgedehnt wurde. Mit der Konsequenz, dass Sanierungen kaum mehr möglich sind, und institutionelle Vermieter zunehmend den “Verleider” auf diesen Markt haben. Abschliessend heisst es in dem BaZ-Artikel:

Die Frage lautet letztlich, ob der Wohnschutz ein geeignetes Instrument ist, um grössere Vermieter dazu zu bringen, sich ans Mietrecht zu halten. Momentan sieht es eher so aus, als würden die Investoren versuchen, ihre Häuser abzustossen, oder aber darauf warten, dass der Mietzinsdeckel ausläuft.

Thomas Götz sagt, er beobachte, wie die «Stadt Basel gerade verkauft wird». Im November habe er «wöchentlich mehrere Angebote von institutionellen Investoren erhalten, die ihre unsanierten Liegenschaften in Basel-Stadt verkaufen möchten». Nicht nur private Hauseigentümer, sondern auch Banken, Versicherungen und Pensionskassen wollten Liegenschaften in Basel loswerden.

  Basler Zeitung

p.s., die “unabhängige Zürcher Zeitung” beschreibt zur Wohndemo in Zürich die linken Extremforderungen zur Wohnraumpolitik.

[Der] Katalog mit «Sofort-Forderungen an die Politik». Die erste lautet, dass nach Sanierungen, Umbauten oder Abriss-Neubau alle Mieter:innen ein Recht zu bleiben erhalten sollen, «und zwar zu bezahlbaren Mieten». Weil die Mieter:innen immer am kürzeren Hebel sässen, wenn sie ihre Rechte selbst durchsetzen müssten, brauche es ein «Recht auf Mietrecht: Wir wollen mehrsprachige Information und kostenlose Anwält:innen für alle».

Sehr sinnvoll klingt auch die dritte Forderung: Mit der «Quartierüblichkeit» soll Schluss sein. «Mieten dürfen nicht mehr erhöht werden mit dem blossen Hinweis darauf, dass die Wohnungen nebenan ‹halt auch so viel kosten›.» Auch Mietsteigerungen durch energetische Sanierungen sollten «unzulässig» sein. «Die Steuern, die aus Grundstückgewinnen und der Mehrwertabgabe eingenommen werden, müssen weitgehend für die Schaffung von gemeinnützigem Wohnraum eingesetzt werden», lautet eine weitere Forderung.

Zudem solle es «nicht vom Einkommen abhängen, ob man sich das Wohnen in einer Stadt leisten kann». Und grundsätzlich: «Die beste Altersvorsorge sind geringe Fixkosten. Besonders paradox ist, wenn Pensionskassen als Bauträger die Mieten drastisch erhöhen. Pensionskassen-Vermögen sollen vom Wohnungsmarkt getrennt werden.» Schliesslich soll «als Notlösung gegen die Preisspirale» eine Obergrenze für Bodenpreise und/oder Mietpreise festgesetzt werden.

Verwiesen wird auf folgende Organisationen und Websites:

www.wohnraum-schuetzen.ch (MV Zürich, SP, Grüne, AL), www.wohnungsinitiative.ch (Grüne Kanton Zürich) und www.wohnbau-initiative.ch (SP, Wohnbaugenossenschaften Schweiz/Regionalverband Zürich, diverse).

  p.s.