Auch bei der grössten Pensionskasse der Schweiz, der BVK, sind Immobilien seit jeher ein Bestandteil der Anlagestrategie. «Wir verfügen historisch über ein grosses Portfolio an direkt gehaltenen Liegenschaften bei einer seit Jahren stabilen Quote», betont Thomas R. Schönbächler, Vorsitzender der Geschäftsleitung der BVK, gegenüber cash.ch.
So stabil die Renditen auch sind, es gibt auch Herausforderungen. Zum Beispiel vom aus regulatorischer Sicht «garstigen» Umfeld – etwa in Basel oder Genf. In beiden Städten können Renovationen nur unter Auflagen realisiert und Mietzinserhöhungen nur begrenzt weitergegeben werden.
«Mit den Rahmenbedingungen in Basel oder Genf kann die BVK umgehen. Es wäre uns indes lieber, wenn wir Investitionen zur Ausdehnung des Angebotes tätigen könnten, um den Markt wieder ins Gleichgewicht zu bringen,» meint Schönbächler.
Leider verfehlen die Massnahmen der Wohnschutzinitiativen die gewünschte Wirkung und bringen unabwägbare Unsicherheiten mit sich, führt Schönbächler von der BVK weiter aus. Das sehe man deutlich in Genf mit den hohen Angebotsmieten und einem sehr knappen Angebot.
«Werden die Mietpreise reguliert, werden Investitionen nicht mehr getätigt, der Standard sinkt und die Mietpreise steigen weiter», erläutert der Vorsitzende der BVK-Geschäftsleitung. Genf habe deshalb eine sehr tiefe Fluktuationsrate, hohe Angebotsmieten und einen Gebäudepark, der modernisiert werden müsste. Darunter leiden auch die Investitionen in energetische Ertüchtigungen zur Erreichung der Klimaziele.
Viele Mieter würden gerne in ihrer Altbauwohnung bleiben. Das steht im Gegensatz zu den Pensionskassen, welche verpflichtet sind, energetische Sanierungen voranzutreiben. Denn nur so können die geforderten Klimaziele erreicht werden.
In energetischen Sanierungen sieht die BVK grundsätzlich Vorteile dank dem direkten Beitrag zur Nachhaltigkeit. Die BVK konnte den CO2-Ausstoss pro Quadratmeter Energiebezugsfläche seit 1990 von 25 Kilogramm auf 10,7 Kilogramm reduzieren. Bis 2030 soll dieses auf 5,5 Kilogramm sinken und bis 2040 soll Netto-Null erreicht werden. Im Portfolio der BVK werden 57 Prozent aller Liegenschaften bereits mit erneuerbaren Energieträgern betrieben.
Bei Bestandesliegenschaften gelte es deshalb immer wieder die Abwägung zu machen, welcher Weg mit in die Jahre gekommenen Liegenschaften eingeschlagen werden kann, erklärt Schönbächler von der BVK. Dabei kann ein Ersatzneubau durchaus Sinn machen, wenn durch eine Sanierung die energetischen Werte nicht erreicht und gleichzeitig die graue Energie nicht minimiert werden kann.
Bei Sanierungen respektive Erweiterungen muss zusätzlich der Entscheid gefällt werden, ob dies im bewohnten Zustand geschehen kann, oder ob so tief in die Bausubstanz eingegriffen werden muss, dass die Belastung für die Bewohnenden nicht mehr zumutbar ist.
Cash
Thomas Marti geht in Cash dem Thema Immobilienanlagen bei Pensionskassen nach. Ausführlich dazu äussert sich Thomas Schönbächler, Vorsitzender der BVK-Geschäftsleitung, der auf die Konsequenzen zu weit getriebener Wohnschutzmassnahmen weist: