Kapitalanlagen

Blick: Bauboom und PKs

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Bauboom bei Mietliegenschaften, steigender Leerwohnungsbestand – und die Pensionskassen mitten drin. Der Blick berichtet:

Der Hauptgrund für den Bauboom der letzten Jahre: Das andauernde tiefe Zinsumfeld treibt reiche Schweizer und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen auf der Jagd nach Rendite in den Immobilienmarkt.

«Sie haben viel Cash, das sie sonst zu Negativzinsen anlegen müssten», sagt Adrian Wenger (46) vom VZ Vermögenszentrum. Dieses Geld in Immobilien zu investieren, lohne sich – auch bei hohem Leerstand. «Selbst wenn es null Prozent Rendite gibt, ist das immer noch besser als Minuszinsen», erklärt Wenger.

Und da kaum eine Liegenschaft zu hundert Prozent leerstehe, fiele immer noch genug Gewinn ab, um die laufenden Kosten zu decken. Ob die Liegenschaft in einem Randgebiet oder einer Gemeinde mit hoher Leerstandsquote liege, spiele dabei oft keine Rolle.

Doch die Pensionskassen müssen immer erfinderischer werden. Denn obwohl der Leerstand wächst, sind die Mehrfamilienhäuser auf dem Markt so gut wie aufgekauft. Die Möglichkeit, hier Gelder anzulegen, sinkt. Zudem sind kleine Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte kaum relevant. «Ab einem Investitionsvolumen von acht Millionen ist ein Kauf interessant.»

Käme es nun zu hohen Rentenauszahlungen, wären die Pensionskassen gezwungen, Liegenschaften zu verkaufen. Im schlimmsten Fall würde der Markt mit Immobilien überflutet, die dann keine Abnehmer fänden. «Dann würde die Blase platzen», sagt Wenger. Dass es in den nächsten Jahren so weit kommt, sei aber unwahrscheinlich.

  Blick

Mehrertrag durch Hypotheken

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MoneyPark hat in einer breit angelegten Studie eruiert, inwiefern Pensionskassen die Anlageklasse Hypotheken nutzen und welchen Einfluss eine solche Investition auf die Risikostruktur und die Rendite ausübt. Der Hypo-Berater ist der Ansicht, dass mit einem Ausbau des Hypotheken-Portefeuilles auf Kosten von Obligationen die Pensionskassen einen beträchtlichen Mehrertrag erzielen könnten. Im Bericht zur Studie heisst es:

Schweizer Pensionskassen investieren aktuell nur rund 1,3 Prozent ihres Vermögens in die Anlageklasse Hypotheken, obwohl reglementarisch eine Quote von bis zu 50 Prozent erlaubt wären. Das Rating und somit die Qualität von Hypotheken sind vergleichbar mit Schweizer Staatsanleihen. Mit Hypotheken kann allerdings eine um gut ein Prozent höhere Nettorendite generiert werden – nicht nur im aktuellen Tiefzinsumfeld, sondern auch bei wesentlich höherem Zinsniveau. Und noch dazu unabhängig von der Entwicklung der Finanzmärkte.

Ein moderater Ausbau der Anlageklasse Hypotheken von heute 1,3 Prozent auf 7 Prozent Portfolioanteil als Ersatz für auslaufende erstklassige Schweizer Obligationen wäre damit unseres Erachtens – unter Berücksichtigung der zeitlich realistischen Umschichtungsmöglichkeiten – durchaus möglich. Damit können Pensionskassen einen Mehrertrag von rund 630 Millionen Franken jährlich generieren, ohne das Risiko ihrer Portfolios zu erhöhen. (…)

«Unsere Umfrage hat ergeben, dass die Verantwortlichen der Pensionskassen die Vorzüge von Schweizer Eigenheim-Hypotheken zwar erkannt haben, sie scheuen sich aber noch vor dem prozessualen Aufwand. Und dies, obwohl es mittlerweile Anbieter auf dem Markt gibt, welche die benötigten Vertriebs- und Abwicklungskompetenzen anbieten und damit auch die Risikokontrolle übernehmen».

  MoneyPark /   Studie

S(V)P: Negativzinsertrag für die 2. Säule

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Paul Rechsteiner (SP) und Alex Kuprecht (SVP) machen gemeinsame Sache. Sie wollen, dass die Erträge der SNB aus den Negativzinsen den Pensionskassen zugute kommen. Der Tages-Anzeiger schreibt:

Eine Allianz aus SP, Gewerkschaften und SVP versucht, den Tresor der Nationalbank zu knacken, um die Altersvorsorge zu sanieren oder mindestens zu stabilisieren. Im Vordergrund steht die Idee, die Einnahmen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) aus den Negativzinsen in die Pensionskassen zu leiten. An vorderster Front kämpft das Duo Paul Rechsteiner, SP-Ständerat aus St. Gallen und ehemaliger Chef des Gewerkschaftsbunds, und Alex Kuprecht, Schwyzer SVP-Ständerat. Eingespannt wurde auch SVP-Finanzminister Ueli Maurer.

(So) rechnen die Gewerkschaftsleute. Jährliche Einnahmen der SNB aus den Negativzinsen: rund 2 Milliarden Franken. Jährliche Rentenausschüttung der Pensionskassen: rund 22 Milliarden. Ergo: «Mit den Einnahmen aus den Negativzinsen könnte man die Renten in einem Jahr um 10 Prozent oder über 2 Jahre um je 5 Prozent anheben. Damit wären die früheren Rentenniveaus wieder erreicht.»

Ähnlich argumentiert SVP-Mann Kuprecht, der Seite an Seite mit Gewerkschafter Rechsteiner kämpft: «Die Altersvorsorge steht wegen der Negativzinsen unter Druck. Die SNB hat 800 Milliarden Franken in den Büchern. Sie soll einen Teil an AHV und Pensionskassen übertragen.» Er hat nicht nur seine Partei im Rücken, die den Abbau der Nationalbankreserven fordert, sondern auch die Pensionskassen.

  TA

Research Paper Nr. 1/19: Anlagestrategien 2018

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imageIm Research Paper Nr. 1/2019 zum Thema “Anlagestrategien im Jahr 2018” wird einleitend festgehalten:

Das Anlagejahr 2018 war geprägt durch negative Renditen bei den meisten Anlagekategorien, insbesondere im letzten Quartal des Jahres. Nicht kotierte Schweizer Immobilien rentierten wie schon in den letzten Jahren positiv, während sich kotierte Immobilienanlagen in der Schweiz gegenteilig entwickelten und negative Renditen für das Jahr 2018 verzeichneten. Dagegen erzielten Obligationen CHF und Obligationen FW marginal positive Anlagerenditen.

Dies führt zu Unterschieden in den Anlageergebnissen der aufgezeigten Musterstrategien. Die Musterstrategie mit einer Aktienquote von 50% wies mit -4.7% die tiefste Rendite aus, während die Musterstrategie mit einer Aktienquote von 15% mit -1.4% die höchste Rendite erzielte.

Bei den Währungen konnte der US Dollar sowie der japanische Yen gegenüber dem Schweizer Franken an Wert gewinnen. Der Euro wurde gegenüber dem CHF schwächer, während sich auch das britische Pfund gegenüber dem CHF abschwächte. Insgesamt führte eine Absicherung des Währungsrisikos zu etwas tieferen Renditen.

Aufgrund des volatilen Zinsniveaus wurde im Jahr 2018 das Eingehen von Zinsrisiken nur teilweise mit höheren Anlagerenditen entschädigt. Die Anleihen und Aktien von Emittenten aus Schwellenländern wiesen tiefere Renditen aus als Anleihen und Aktien von Emittenten aus Industrieländern. Small und Mid Cap Titel konnten in der Schweiz wie auch weltweit gegenüber grosskapitalisierten Titeln keine Outperformance erzielen. Alternative Anlagen lieferten variierende, mehrheitlich negative Renditen.

  PPC Research Paper

Das Argument für Diversifikation

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FuW zeigt in der “Chart des Tages” die durchschnittliche Jahresperformance einzelner Anlageklassen, kapitalgewichtet in Prozent, basierend auf dem UBS PK-Performance Index. Dazu wird ausgeführt:

Geld auf verschiedene Anlageklassen zu verteilen, bringt konstantere Renditen. Warum, das zeigt der obige Chart des Tages. Keine Anlageklasse kann konstant Gewinne liefern, auch nicht Anleihen oder Immobilien. Die Darstellung fasst die Renditen zusammen, die Schweizer Pensionskassen in den letzten dreizehn Jahren erzielt haben. Weil insbesondere Aktien grösseren Schwankungen unterliegen, ist der Ausgleich im Portfolio mit stabileren Anlagen sinnvoll.

Was die Darstellung nicht zeigt, sind die Gesamtrenditen über den Zeitraum von 2006 bis 2018. Hier notieren Immobilien klar an erster Stelle. Ganze 90% sind sie in dieser Periode gestiegen, was einer annualisierten Rendite von 6,8% entspricht. An zweiter Stelle folgen Aktien Schweiz (74% / 5,7% p.a.), an dritter Stelle Aktien global (50% / 3,9% p.a.).

Insgesamt haben Pensionskassen gemäss der UBS-Auswertung 3,1% pro Jahr erzielt. Es fragt sich, ob bei einer aktiveren Allokation nicht mehr drin gelegen hätte.

  FuW

“Leiden wegen Ideenlosigkeit”

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finews meint, den Pensionskassen fehle es an Ideen, was sich in einer (fast) durchgehend negativen Performance für 2018 ausdrücke. Das es auch anders geht, beweise die Anlagestiftung “Renaissance”. finews schreibt:

Bevor nun Wehklagen über Unterdeckung der Vorsorgewerke wieder angestimmt wird, sollten sich Pensionskassen-Manager die Ergebnisse der Westschweizer Anlagestiftung Renaissance zu Gemüte führen.

2018 sei ein «ausgezeichnetes Ergebnis» mit «stabilen Erträgen» erzielt worden, hiess es in der Pressemitteilung. Davon würden die Performances von 33 Prozent und von 18 Prozent in den beiden Anlagegruppen zeugen. Durchschnittlich erziele Renaissance eine Jahresrendite von 12 Prozent über zehn Jahre.

Der Grund für diese, von den globalen Finanzmarktschwächen offenbar völlig losgelösten Anlageergebnisse: Renaissance investiert in Schweizer KMU. Diese zeigen Widerstandsfähigkeit gegenüber Wirtschaftskrisen, was sie auch 2018 wieder bewiesen.

Renaissance ist somit ein klassischer Private-Equity-Spezialist. Die Anlagestiftung bietet Pensionskassen die Möglichkeit an, in Buy-out-Fonds zu investieren.

Private Equity, Private Debt und Privatmarktanlagen sind in Zeiten der Null- und Negativzinsen sowie der volatilen Börsen ein höchst gefragtes Thema. Vermögensverwalter wie Privatbanken haben sich in den letzten zwei Jahren beeilt, ihren Kunden entsprechende Anlagemöglichkeiten zu eröffnen. Renaissance blickt auf über 20 Jahre Erfahrung im Bereich Private Equity mit ausschliesslichem Fokus auf Schweizer KMU zurück.

Die Volumen von Renaissance sind nicht riesig. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 300 Millionen Franken. 2018 nahm die Anlagestiftung von Pensionskassen 100 Millionen Franken neues Kapital auf. Dies liegt zum einen am eingeschränkten Anlagefokus von Renaissance, zum anderen an der anhaltenden Zurückhaltung der Pensionskassen gegenüber Alternativen Anlagen wie Private Equity.

  finews / Renaissance

Realstone gründet Anlagestiftung

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Die Westschweizer Immobilien-Fondsgesellschaft Realstone gründet unter dem Namen Realstone Fondation de Placement eine Anlagestiftung, die Investitionslösungen für Pensionskassen bietet. Verwaltet werden soll die Stiftung von Solvalor Fund Management (SFM), wie die Gesellschaft am Montag mitteilte.

Die Stiftung wird laut den Angaben zwei Anlagegruppen umfassen, erstens die Realstone Immobilier Résidentiel Suisse (RIRS) und zweitens die Realstone Immobilier Indirect Suisse (RIIS). Die RIRS werde direkt in ein Schweizer Immobilienportfolio, das zu 70 Prozent aus Wohneigentum besteht, investieren, heisst es in dem Communiqué.

Die zweite Anlagegruppe RIIS wiederum werde indirekt in ein Portfolio aus schweizerischen Immobilientiteln investieren. Ihr Anlageuniversum setze sich aus kotierten und nicht kotierten Immobilienfonds sowie aus kotierten Immobiliengesellschaften und Immobilienanlagestiftungen zusammen.

  Realstone / finanzen.ch

Auftrieb für Wagniskapital

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Die NZZaS schreibt über die Entwicklung der Investitionen in Jungunternehmen, dies auch mit Blick auf das steigende Engagement der Pensionskassen:

imageAngesichts der hohen Rentenversprechen und der gesetzlich vorgeschriebenen Verzinsung der Altersguthaben sind Pensionskassen auf rentable Anlagen angewiesen. Tatsächlich investieren sie vermehrt in alternative Anlagen. Gemäss den im Dezember publizierten Zahlen des Bundesamts für Statistik flossen 2017 rund 14 Mrd. Fr. in privates Beteiligungskapital. Das ist fast doppelt so viel wie noch vor fünf Jahren, entspricht aber bloss 1,6% der gesamten fast 900 Mrd. Fr. an Pensionskassenvermögen in der Schweiz. Auch die Lebensversicherer haben ihre Anlagen in Private Equity zwischen 2012 und 2017 um 57% auf 8,3 Mrd. Fr. ausgebaut. Der Bereich Risikokapital wird nicht gesondert ausgewiesen.

Laut einem Bericht, den der Bundesrat Ende November publiziert hat, dürfte der Wagniskapitalanteil zwischen 10% und 20% der Private-Equity-Anlagen liegen. Damit bewegt sich das Volumen, das hiesige Pensionskassen und Lebensversicherungen in Risikokapital im In- und Ausland investieren, in der Grössenordnung von 2,3 bis 4,5 Mrd. Fr. Laut Pedergnana kommt der grösste Teil, der in Schweizer Venture-Finanzierungen fliesst, allerdings aus dem Ausland. Dass etwa Swisscanto im vergangenen Jahr einen 150-Mio.-Fonds aufgelegt habe, sei aber ein erfreuliches Zeichen, so Pedergnana.

Zudem prüft der Bundesrat für Vorsorgeeinrichtungen eine neue Anlagekategorie von gut 5% für nichtkotierte Schweizer Anlagen. Laut Joseph Steiger vom Bundesamt für Sozialversicherungen wird die Anlageklasse «sicher Venture Capital beinhalten».

Für die Szene sind das zwar positive Aussichten. Und auch Pensionskassen begrüssen Initiativen. Allerdings ist Anlegen in Venture Capital anspruchsvoll und benötigt viel spezialisiertes Wissen, das bei den meisten Vorsorgeeinrichtungen nicht vorhanden ist. Oft vergeben Pensionskassen deshalb ihre Private-Equity-Mandate extern.

  NZZaS

Japanisches Szenario

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Die Schweiz startet 2019 in das fünfte Jahr mit Negativzinsen – und es dürfte wohl nicht das letzte sein, heisst es bei Cash. Weiter wird spekuliert:

Unter Wirtschaftsexperten mehren sich die Stimmen, die für die Schweiz eine lange Phase mit negativen oder sehr niedrigen Zinsen für möglich halten – ähnlich wie in Japan. Ein solches “japanisches Szenario” könnte besonders dann zur Realität werden, wenn sich die Konjunktur in Europa in den kommenden Monaten eintrübt und die Notenbanken nicht mit den erwarteten Zinserhöhungen beginnen. Doch ein Festhalten am Status Quo und damit einem Leitzinsniveau von minus 0,75 Prozent dürfte die bereits aufkeimende Kritik an der lockeren Geldpolitik noch verstärken. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) selbst warnt vor möglichen Schäden durch die niedrigen Zinsen am Immobilienmarkt und weiss von den Problemen der Pensionskassen, noch angemessene Renditen zu erzielen.

“Der Druck aus dem Negativzinsumfeld auszusteigen ist da. Die Kumulation von Risiken lässt das momentan nicht zu”, sagte der UBS-Chefökonom für die Schweiz, Daniel Kalt. Dazu zählen politische Konflikte in der Euro-Zone ebenso wie der Handelsstreit zwischen den USA und China, der dem globalen Aufschwung einen Dämpfer versetzen könnte. “Eine nachhaltige Erholung der Zinsen kann nur gelingen, wenn der Wirtschaftsaufschwung noch drei Jahre anhält. Da darf nichts geschehen, da muss die Wirtschaft weltweit weiter brummen”, sagte Kalt.

Ein Szenario, bei dem die Zinsen auch in den kommenden fünf bis sieben Jahren um die Nulllinie pendeln, halte er daher für “sehr plausibel”. Mit dieser Einschätzung ist er nicht allein – auch ING-Analystin Charlotte de Montpellier und der Credit-Suisse-Chefökonom für die Schweiz, Oliver Adler, teilen diese Meinung. “Ich glaube, es ist nicht auszuschliessen, dass wir auf Jahre Null- oder Negativzinsen haben”, sagte Adler. Die SNB hatte bei ihrer jüngsten Lagebeurteilung Mitte Dezember die Erwartungen für eine erste Zinserhöhung nach hinten verschoben, indem sie ihre Inflationsprognose senkte.

  Cash

Das Anlagejahr 2018 für die Pensionskassen

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Charlotte Jacquemart hat im Echo der Zeit von SRF ausgeführt, was aus ihrer Sicht das schlechte Anlagejahr 2018 für die Pensionskassen bedeutet. Auszüge:

SRF News: Wie schlimm war das Börsenjahr 2018 für die Pensionskassen?
Charlotte Jacquemart: Es war kein gutes Jahr. Die Aktien haben weltweit rund 7000 Milliarden Dollar an Wert verloren. Der Dezember könnte gar der schlechteste seit der Grossen Depression 1931 werden. Wenn Pensionskassen nur Aktien hätten, wären die Folgen des Anlagejahres 2018 eine Katastrophe. Sie haben aber noch andere Anlagen, vor allem Obligationen und Immobilien.

Von Aktienrendite kann also keine Rede sein. Sind die Verluste der Pensionskassen am Markt bezifferbar?
Definitive Resultate liegen noch nicht vor. Auf Anfrage bei einigen Kassen ist von einem Minus von durchschnittlich zwei bis drei Prozent die Rede. Wer die Hausaufgaben aber gemacht hat, kann ein solches Jahr verkraften, ohne in Not zu geraten. Nicht zu vergessen ist, dass das letzte Jahr mit Renditen von bis zu zehn Prozent ausgezeichnet gelaufen ist. Grundsätzlich ging es in den letzten zehn Jahren bei den Pensionskassen nur bergauf – im Schnitt wurden pro Jahr fast vier Prozent erzielt.

Was bedeutet in diesem Fall «Hausaufgaben gemacht»?
Das bedeutet, dass die Kassen die Altersrenten den Renditen am Markt angepasst, die Renten also gesenkt und nicht mehr zu viel versprochen haben. Für den Einzelnen ist das natürlich unangenehm. Aber um eine Kasse im Gleichgewicht zu halten, war das nötig. Heute kommen Kassen mit drei bis vier Prozent Rendite aus, um ihre Verpflichtungen decken zu können. Vor einigen Jahren waren noch deutlich mehr als fünf Prozent nötig. Die Kassen haben heute weniger Stress.

  SRF

Steigender Anteil illiquider Anlagen

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“Obligationen raus, illiquide Anlagen wie Immobilien, Private Equity oder Infrastruktur rein – dies war bei der Anlage der Vorsorgegelder von Schweizer Pensionskassen in den vergangenen Jahren ein Trend. Deren Anteil am Gesamtvermögen der Kassen ist gemäss dem Bundesamt für Statistik im Zeitraum 2004 bis 2016 um 7 Prozentpunkte auf 24% gestiegen”, schreibt Michael Ferber in einem Bericht zur Jahrestagung der PPCmetrics in der NZZ.

Die Messung ihrer Renditen und Risiken ist anspruchsvoll. Bei der BVK betrage der Anteil von illiquiden Anlagen an der Bilanz 32%, sagte Thomas Schönbächler, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Pensionskasse, an dem Anlass. Davon entfallen 18 Prozentpunkte auf Immobilien, 4 auf Hypotheken, 8 auf Schuldscheindarlehen und Privatplatzierungen sowie 2 auf alternative Anlagen.

Als Vorteil solcher Anlagen gilt die sogenannte Illiquiditätsprämie. Da sie in Krisenzeiten schlechter gehandelt werden können und folglich auch ihre Risiken grösser sind, sollen solche Investitionen höhere Renditen bringen. Diese Prämie sei wissenschaftlich analysiert und nachgewiesen, ihre Höhe sei allerdings umstritten und schwierig messbar, sagte Schönbächler.

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Hersteller verpönter Waffen in Indexfonds

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Die NZZ schreibt: Heutzutage gilt es als Standard, nicht in die Wertpapiere von Herstellern kontroverser Waffen zu investieren. Anlegern wird das jedoch schwergemacht, weil diese Titel in den grossen Indizes enthalten sind. Eine in der Schweiz lancierte Initiative will das jetzt ändern. Die Unterstützung dafür wächst täglich.

In die Hersteller kontroverser Waffen zu investieren, lässt sich vermeiden, indem man in aktiv verwaltete Fonds investiert, die genau diese Titel ausschliessen. Allerdings sind solche Fonds relativ teuer, so dass Pensionskassen gern auf günstigere Indexanlagen zurückgreifen. Dort sind die unerwünschten Anlagen jedoch enthalten.

Zwar wurden die Indexanbieter in der Vergangenheit von einzelnen Investoren und Fondsgesellschaften auf das Thema angesprochen, getan habe sich bisher aber nichts, sagt Eric Borremanns von Pictet Asset Management. Es sei nicht zu verstehen, warum unzählige Investoren einen hohen Aufwand betreiben müssten, um etwas zu erreichen, über das weitgehend Konsens herrsche und das in einigen Ländern sogar gesetzlich vorgeschrieben sei.

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Dünne Luft

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Michael Ferber kommentiert in der NZZ die aktuelle Lage der Pensionskassen kurz vor Jahresende:

Die Folgen der ultraexpansiven Geldpolitik, mit der Zentralbanken Staaten und Banken «gerettet» haben, fordern zunehmend ihren Tribut in der Altersvorsorge der Bürgerinnen und Bürger. Dies zeigt sich auch in der Schweiz. Per Ende vergangener Woche stand der in der beruflichen Vorsorge verwendete Pictet-BVG-2005-Index mit einem Aktienanteil von 25% in diesem Jahr mit 2,3% im Minus.

Ein solch schlechtes Jahr ist alleine gesehen kein Drama, aber mehrere Jahre in Folge mit schlechten Ergebnissen am Kapitalmarkt hätten erhebliche Folgen für die Deckungsgrade der Vorsorgeeinrichtungen. Es würde immer schwieriger, die Rentenverpflichtungen zu erfüllen. Hinzu kommen die hausgemachten Probleme der Schweizer Pensionskassen. Hier sind einmal mehr die zu hohen Rentenversprechen der Vorsorgeeinrichtungen zu nennen. Der überhöhte BVG-Mindestumwandlungssatz von 6,8% hat eine Umverteilung von Aktiven zu Rentnern zur Folge.

ESG: Still the ugly duckling

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ESG (environmental, social and governance) is still an unpopular investment strategy in Switzerland. How will it overcome this lack of enthusiasm? asks Gail Moss in IPE.

“There is still uncertainty about returns from ESG stocks,” says Peter Zanella, senior director at Willis Towers Watson Switzerland. “In my opinion there is not a clear picture that ESG returns are at least as good as returns from ‘normal’ stocks. And studies show that so-called ‘sin stocks’ are doing very well. As a company, we currently do not actively float ESG ideas.”

Thierry Bertheau, head of institutional client relations at, Robeco Switzerland, says: “It is steadily gaining awareness. But one hurdle to overcome is the lack of understanding, as well as clear definitions and standards. This could be helped by continuous education and insights. Another frequently mentioned reason is the focus on other priorities, such as funding ratios or performance.”

For those pension funds without access to sophisticated screening systems, a readily available list of possible stocks to be excluded is provided by SVVK ASIR (Swiss Association for Responsible Investments).

Many different ESG approaches are offered by asset managers, from standard benchmark-based exclusions to best-in-class or thematic investments.

But engagement is another way to tackle the issue.

  IPE

ZKB: “Mietzinsausfälle von einer Milliarde Franken pro Jahr”

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Interaktive Grafik

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Die Zürcher Kantonalbank schreibt in einer Mitteilung zur Ausgabe Nov. 2018 von “Immobilien aktuell”:

Die hohe Bautätigkeit und die rückläufige Zuwanderung hinterlassen Spuren am Mietwohnungsmarkt. Bereits stehen in der Schweiz 2,3% der Mietwohnungen leer und verursachen Mietzinsausfälle von aktuell rund 1 Mrd. Franken. Wie problematisch die Leerstände sind, hängt davon ab, wie rasch das Überangebot vom Markt absorbiert werden kann. Selbst wenn in der Schweiz keine einzige zusätzliche Mietwohnung auf den Markt käme, würde es im Durchschnitt über zwei Jahre dauern, bis alle leeren Mietwohnungen aufgrund des Bevölkerungswachstums belegt wären. Hinsichtlich der Absorptionszeit gibt es dabei grosse regionale Unterschiede (siehe Grafik). Zu diesen Ergebnissen kommt das Immobilienresearch der Zürcher Kantonalbank im heute erschienenen “Immobilien aktuell”. (…)

Oftmals wurde ausgerechnet in Landgemeinden, die in den letzten Jahren einen Bevölkerungsrückgang verzeichneten, neue Mietwohnungen gebaut. Diese Gemeinden werden es besonders schwer haben, den aktuellen Trend umzukehren und die bestehenden Leerstände zu füllen. Es handelt sich dabei vor allem um sehr stark vom Tourismus geprägte Gebiete in Graubünden und im Wallis, das obere Emmental, das Aaretal und das Schwarzwassertal im Kanton Bern, den Oberaargau und um weite Teile des Juras.

“Das Hauptproblem ist nicht, dass in der Schweiz in den letzten Jahren zu viele Mietwohnungen entstanden sind. Vielmehr wurde häufig an Orten gebaut, an welchen zu wenige Mieter wohnen möchten”, erklärt Ursina Kubli, Leiterin Analytics Immobilien der Zürcher Kantonalbank.

Von einer grossen Mietpreiskorrektur ist trotz der Leerstände bisher aber noch nichts zu sehen. Viele Eigentümer scheuen sich vor Mietsenkungen und locken stattdessen mit Anreizen wie Staffelmieten oder einem Gratismonat. Institutionelle Eigentümer sind besonders gewillt, einen gewissen Leerstand auszusitzen. Denn Mietsenkungen hätten tiefere Bewertungen ihrer Liegenschaften zu Folge.

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