Ein aktuelles Beispiel: In Kloten ZH baut die Pensionskasse Schaffhausen 224 neue Wohnungen, mehr als doppelt so viele, als auf dem dortigen Grundstück zuvor standen. Eine Entspannung für den Wohnungsmarkt brachte das jedoch nicht, im Gegenteil: Die Mieten steigen um das Doppelte. Das Ehepaar Widmer, das 47 Jahre in der Überbauung gelebt hat, kann sich die Wohnung nicht mehr leisten und zieht weg.
Was in Kloten geschieht, ist längst kein Einzelfall. In Ostermundigen bei Bern wurden die bestehenden Miethäuser in der Siedlung Lindendorf II zwar nicht abgerissen wie in Kloten, sondern aufgestockt. Die UBS und andere Eigentümer können bei ihren Wohnblocks zwei bis drei Etagen draufsetzen.
Rund 110 neue Wohnungen können dadurch gebaut werden, normalerweise wäre dafür die Fläche von zwei Fussballfeldern nötig. Die Umsetzung erfolgt in Etappen, knapp die Hälfte der Eigentümer hat bereits aufgestockt.
Bauen ohne Land liegt im Trend. Bauland in der Schweiz wird knapp, weshalb es besser genutzt wird. Zugleich sollen damit Naturflächen erhalten bleiben und an begehrten Lagen mehr Wohnungen entstehen. Das Problem: Die Aufstockungen führen nicht zu tieferen Mieten, im Gegenteil: Sie lassen die Grundstückpreise rapide steigen – und infolge auch die Mieten.
«Die Mieten werden an die Marktbedingungen und die bessere Wohnqualität angepasst», erklärt Matthias Holzhey. Er ist Immobilienökonom im UBS Global Wealth Management. Das Asset Management der Grossbank gehört zu den grössten Immobilienverwaltern der Schweiz.
Für Immobilienfonds oder Pensionskassen geht es bei der Verdichtung darum, die maximale Rendite herauszuholen. Dies zeigen die Beispiele Ostermundigen und Kloten.
Darf auf einem Grundstück mehr gebaut werden, erhöht dies seinen Preis. Anders als Einzonungen von neuem Bauland, erzielen Aufzonungen den höchsten Mehrwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche, wie eine neue Studie des Immobilienberaters Wüest Partner feststellt.
Denn Aufzonungen werden typischerweise an zentralen Lagen gewährt – dort also, wo Land begehrt und rar ist. Zahlen zum Anstieg der Baulandpreise für die Schweiz gibt es nicht. Der Wert des Landes lässt sich aber bestimmen, wie Donato Scognamiglio erklärt, der Präsident der Immobilienberatungsfirma IAZI, an der die TX Group beteiligt ist, zu der auch diese Zeitung gehört.
Die Rechnung lautet folgendermassen: Vom Liegenschaftswert werden die Baukosten abgezogen. Steigt die Zahl der Geschosse beispielsweise von 5 auf 7, ergeben sich Mieteinnahmen, die rund 80 Prozent höher liegen.
Denn Aufstockungen gehen meistens mit der Sanierung der bestehenden Wohnungen einher. 30 Prozent entfallen auf die Erhöhung der Mieten der sanierten Wohnungen und etwa 50 Prozent erzielen die zusätzlichen Wohnungen in den zwei neuen Geschossen.
Und: Durch die Sanierung und Aufstockung gewinnt das Land überproportional an Wert.
Wegen des Mehrwerts des Bodens kann eine Liegenschaft teils höher belehnt werden. Und, was noch wichtiger ist: Aufzonungen sind bei Liegenschaftssanierungen häufig entscheidend für die Rentabilität, wie UBS-Immobilienexperte Holzhey sagt.
Verdichtetes Bauen führt nicht zu tieferen Mieten. Im Gegenteil. Der Tages-Anzeiger sucht nach den Gründen und nennt die Gentrifizierung aufgrund des Wertzuwachses der Grundstücke. Und die Investoren, u.a. Pensionskassen, wollen die Rendite maximieren. Isabel Strassheim schreibt: