Kapitalanlagen

Immobilien, Mietzinse und Pensionskassen im Zeichen von Corona

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Pensionskassen sind bedeutende Immobilienbesitzer und Vermieter. Praktisch alle Ladengeschäfte und viele Gewerbebetriebe sind von den Notrechtsmassnahmen massiv betroffen und derzeit ohne Einkünfte. Sie pochen auf Erleichterungen, auch bei der BVK. Die Kasse zögert. Der Tages-Anzeiger schreibt:

Rolf und Gerda Salzmann führen zusammen einen Coiffeursalon am Zürcher Bahnhofplatz. Seit drei Wochen haben sie geschlossen. Ihre Angestellten sind auf Kurzarbeit. Bei der Pensionskasse BVK, ihrer Vermieterin, haben Sie sofort ein Gesuch um Mietzinserlass gestellt. Doch die bietet lediglich einen Aufschub der Zinszahlung für die Monate April bis Juni an.

Gerda Salzmann ist enttäuscht über das Angebot: «Eine Stundung nützt uns wenig. Wenn wir unsere Fixkosten nicht senken können, müssen wir Schulden machen – oder den Laden aufgeben.» Das Traditionsgeschäft beim Zürcher HB nach achtzig Jahren aufzugeben, täte dem Unternehmerpaar weh. Gerda Salzmann sagt, sie könne nicht verstehen, dass die BVK in dieser Ausnahmesituation und in ihrer Verantwortung als Pensionskasse einen Leerstand riskiere. (…)

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Pensionskassen erleiden «Corona-Schock»

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Michael Ferber schreibt in der NZZ über die Auswirkungen des Corona-Crashs auf die Finanzierungssituation der Pensionskassen, die Zinsentwicklung und mögliche Entwicklungen bei 1e-Plänen.

Die Entwicklung beeinträchtigt auch die Deckungsgrade der Pensionskassen bereits erheblich. Diese Kennzahl zeigt auf, wie gut eine Einrichtung finanziert ist. Laut dem Beratungsunternehmen Mercer lag der durchschnittliche (technische) Deckungsgrad der Schweizer Pensionskassen Ende 2019 bei rund 115% bis 120%. Nach dem Corona-Schock dürfte der Grossteil der Pensionskassen nun noch einen Deckungsgrad von knapp über 100% ausweisen.

Die erfreulichen Erträge der Pensionskassen aus 2019 von zwischen 9% und 12% hätten deren Widerstandsfähigkeit gestärkt, sagt Hanspeter Konrad, Direktor des Pensionskassenverbands Asip. Die Ereignisse der letzten Tage hätten den grössten Teil der gebildeten Reserven wieder vernichtet. Es sei aber zu früh, «das Gespenst von Unterdeckungen an die Wand zu malen». Die Pensionskassen hätten Erfahrungen mit früheren Krisen und seien gerüstet, um den Herausforderungen mit angepassten Massnahmen zu begegnen.

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“Verlierer” und “Gewinner” der Krise

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imageDie NZZ hat ein Interview mit Martin Jansssen, Ecofin, zu den Auswirkungen der Corona-Krise auf die Pensionskassen geführt. Auszüge:

Herr Janssen, wie schlagen sich die Schweizer Pensionskassen in der Corona-Krise?
Schweizer Pensionskassen waren Ende 2019 im Durchschnitt zu 30% in Obligationen, von Staatsanleihen bis High-Yield Bonds oder Emerging Markets, investiert. Weitere 30% der Gelder lagen in Aktien, 25% in Immobilien, 10% in alternativen Anlagen wie Private Equity oder Hedge-Funds und 5% in Cash. Je nach Marktgängigkeit der Anlagen, nach Art und Umfang der Absicherung und nach Anlagegefäss erzielten solche Portfolios in diesem Jahr Renditen zwischen –5% und weniger als –20%. Der Durchschnitt dürfte bis Montagabend etwa bei –15% gelegen haben.

Bei den Verpflichtungen gibt es derweil grosse Unterschiede, man denke beispielsweise an eine Start-Up-Firma mit jungen Mitarbeitern oder an eine Kasse mit einem hohen Rentneranteil. Je nach dem, wie die Verpflichtungen aussehen, sind die Verluste bis heute unbedeutend bis katastrophal. Panische Reaktionen sind aber nicht zu beobachten. Oft wird der Einbruch mit der Finanzkrise verglichen, die auch vorübergegangen sei. Die meisten Pensionskassen halten an ihrer Strategie fest. In wenigen Fällen wurde das Rebalancing – die regelmässige Rückkehr zur Strategie – ausgesetzt.

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Immobilienmarkt: “Abbiegen vor dem Crash”

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Die aktuelle und erwartete Verfassung des Immobilienmarkts ist Thema bei finews:

Wer dem Schweizer Liegenschaftsmarkt den Puls fühlen will, der folgt den Immobilienfonds. Nicht nur werden deren Anteile an der Schweizer Börse SIX gehandelt. Die Vehikel müssen auf Wunsch der Anleger hin auch die verwalteten Vermögen auszahlen – und das geht nur über den Verkauf von Investments.

Mit dem sich ausbreitenden Coronavirus steigt auch bei diesen Investments die Nervosität. Die Kurse des «Betongolds» sind unter Druck, was dazu führt, das diverse Schweizer Immobilienfonds mit einem Abschlag zum inneren Wert gehandelt werden. Dies insbesondere, wenn die Fonds stark gegenüber Geschäftsimmobilien exponiert sind.

Am (gestrigen) Montag vermeldete der Versicherer Helvetia, dass die Zeichnungsfrist für die Erstemission des Immobilienfonds Helvetia Swiss Property Fund verschoben werde – und erwähnte explizit das «anspruchsvolle» Anlageumfeld rund um die Krankheit Covid-19.

Fängt nun die Abwärtsspirale am Schweizer Immobilienmarkt, an dem auch das Zinsengeschäft der meisten Inlandbanken hängt, unweigerlich an zu drehen?

Wie finews.ch berichtete, rechnen Experten der Grossbank UBS damit, dass das einstige Boom-Business eine Preiskorrektur um bis zu 20 Prozent wegstecken könnte. Donato Scognamiglio, seines Zeichens Gründer und CEO des Zürcher Immobilienberatungs- und Bewertungsspezialisten Iazi, mahnt ebenfalls zu Besonnenheit. «Im jetzigen Umfeld», sagte er, «zeigt sich, dass Angst Gift für alles ist – so auch für den Immobilienmarkt.»

  finews

Corona: Kulanz gegenüber Mietern

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Der Blick schreibt über das Verhalten grosser Vermieter – dazu gehören auch Pensionskassen – gegenüber den Mietern, in der aktuellen Krise. Erkennbar ist, dass vielfach Kulanz geübt wird.

Die Immobilienverwalterin Privera mit 80’000 Objekten fordert eine schweizweite Lösung für den anstehenden Zügeltermin per Ende März. «Ohne nationale Lösung riskieren wir Ende März unter Umständen prekäre Zustände», sagt Privera-Sprecherin Katharina Bornhauser gegenüber BLICK auf Anfrage. Es dürfte Situationen geben, bei welchen Personen ohne Wohnungen dastünden – weil etwa die alte Wohnung abgegeben wurde, die neue jedoch weiter belegt ist.

Da etliche Mieter Mühe haben werden, die Miete zu bezahlen, versuche Privera zudem seit letzter Woche, zwischen den Gewerbemietern und Immobilienbesitzern einen Dialog herzustellen. Dies insbesondere, weil mit den Mietzinszahlungen oft nachfolgend auch weitere Verpflichtungen gedeckt werden (u.a. auch die Altersvorsorge).

Unter den Immobilienbesitzern ist die Zurich Versicherung nach Swiss Life die zweitgrösste. Danach folgen Migros, Swiss Re und die Asga Pensionskasse. Bei der Zurich-Versicherung können Mieter, die wegen Covid-19 in Zahlungsschwierigkeiten geraten werden, ein Gesuch um eine Stundung oder Herabsetzung des Mietzinses einreichen, sagt Zurich-Sprecher David Schaffner auf Anfrage. Entsprechende Gesuche würden einzeln geprüft.

Der Geschäftsleiter der Migros Pensionskasse Immobilien, Christoph Ryter, sagt auf Anfrage: «Bei Geschäftsmieten bieten wir auf Antrag ab sofort für alle von den behördlichen Massnahmen betroffenen Mietern eine Stundung der Miete für drei Monate an.» Für Wohnungsmieter gelte: Sofern sie selbständigerwerbend und von den behördlichen Auflagen direkt betroffen seien, erhalten sie auf Begehren hin eine Stundung der Miete für einen Monat.

Die Gross-Immobilienbesitzerin Asga betont: Grundsätzlich bleibe die Mietzinspflicht gemäss Mietvertrag bestehen. «Aber in Härtefallen bei Mietwohnungen und Gewerbeliegenschaften sind wir bestrebt, in Zusammenarbeit mit Betroffenen und den Liegenschaftsverwaltern eine Lösung zu finden», sagt Asga-Sprecher Roman Bühlmann.

  Blick

Mercer: Anlegen in Zeiten des Virus

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Mercer hat einen Artikel mit der Frage “A double hit for pension funds?” publiziert. finews schreibt dazu:

Wie das Beratungsunternehmen Mercer in einem Papier schreibt, lag der von der Privatbank Pictet erhobene BVG-Index per 16. März um 13,4 Prozent tiefer als zu Jahresbeginn. Mercer beschäftigt in Zürich und in Nyon über 100 Pensionskassen-Berater.

Der Chart zeigt, dass die Anlageklasse der Staatsanleihen ihre Funktion als Fels in der Brandung auch in dieser Krise gut erfüllt hat. Allein: Das Aktien-Exposure nun zugunsten von Anleihen zu reduzieren, kann nicht der Weisheit letzter Schluss sein. Denn mit Zinsen wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich noch weniger Geld als bislang verdienen lassen, hält Mercer fest.

Als Sofortmassnahme rät Mercer den Pensionskassen, ihr Fremdwährungsexposure zu prüfen und Absicherungsmassnahmen zu treffen, sofern dies noch nicht geschehen ist. Ausserdem müssten sich die Stiftungsräte nun sofort mit der Frage beschäftigen, ob ihre Vorsorgewerke die Auszahlungskriterien ändern müssen, um ihre Deckungsgrade nicht über Gebühr zu strapazieren.

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Kurseinbruch und PK-Vermögen, Folgen für BVG-Reform

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Der Tages-Anzeiger bringt die Daten, welchen einen Eindruck davon geben, wie die Kurseinbrüche der letzten Tage und Wochen die Pensionskassen treffen.

Noch zu Beginn des Jahres waren die meisten Pensionskassen in einer komfortablen Situation – das Jahr 2019 hatte ihnen aussergewöhnlich gute Renditen beschert. «Nach den massiven Kursstürzen an der Börse sind aber wohl viele in eine Unterdeckung geraten», sagt Stephan Skaanes von der Firma PPCmetrics. Er schätzt, dass der durchschnittliche Deckungsgrad nur noch knapp über 100 Prozent liegt. Da die Krise aber längst nicht ausgestanden ist, dürfte er noch weiter sinken. Die Kassen bräuchten einen Deckungsgrad von 117,6 Prozent, um einer Krise zu trotzen, wie sie in einer Erhebung der Oberaufsicht Berufliche Vorsorge vor einem Jahr angaben.

Die Pensionskassen haben die Gelder der Versicherten vor allem in Aktien, Immobilien und Obligationen angelegt. Allein die in Aktienfonds angelegten Vermögen haben seit Anfang Jahr zwischen 20 und 35 Prozent an Wert eingebüsst. Das gesamte Pensionskassenvermögen – ersichtlich im Index für Pensionskassengelder – verzeichnet ein Minus zwischen 6 und 9,7 Prozent. Auch die in Immobilien angelegten Gelder können noch erheblich an Wert verlieren. Am beständigsten sind zurzeit Obligationen. Für diese müssen die Pensionskassen zwar Zinsen zahlen, aber sie gelten zurzeit als halbwegs sicherer Hafen für Anleger. Für Skaanes erweist sich jetzt die oft kritisierte konservative Anlagestrategie der Pensionskassen als richtig. Denn die meisten haben ihr Vermögen mindestens zur Hälfte in Obligationen angelegt. (…)

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Das Phänomen Home Bias

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imageSven Ebeling hat auf der Website der UBS für institutionelle Anleger Überlegungen zum Thema “Home Bias” angestellt. Schweizer Vorsorgeeinrichtungen investieren einen überproportional hohen Vermögensanteil im Inland. Er stellt allerdings auch fest, dass dies keine helvetische Eigenheit darstellt und in den meisten Ländern der Bias noch ausgeprägter ist als hierzulande. Im Einzelnen geht er dem Bias bei Immobilien (ein Extremfall) und Aktien nach und sucht nach Gründen und Konsequenzen. Zu den Aktien hält er fest: 

Bei Aktien ist die deutliche Präferenz für den Heimmarkt jedoch schwieriger zu begründen [als bei Immobilie]. Welches könnten die treibenden Faktoren sein? Währungsrisiken können effizient eliminiert werden. Eine mögliche Informationsasymmetrie kann über eine Delegation an Spezialisten überwunden werden. Die Handelbarkeit der Titel ist an ausländischen Börsen oftmals besser. Ebenso sind die Transaktionskosten (inklusive Geld-Brief-Spanne) dort meist tiefer.

Das Risikomanagement ist aufgrund vielfältigerer und liquiderer derivativer Finanzinstrumente für Auslandaktien einfacher. Die Rückforderung ausländischer Quellensteuern auf Dividenden ist dank Doppelbesteuerungsabkommen vergleichsweise einfach und kann mittels einer Entlastung an der Quelle sogar obsolet werden. Auch der Aspekt der Stückelung spielt angesichts des vielfältigen Aktienfonds-Angebots keine Rolle.

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Bewilligung für umstrittenen Brunaupark

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Der Tages-Anzeiger schreibt zum Bauvorhaben der CS-Pensionskasse, die bestehende Anlage mit 240 Wohnungen abzureisen und durch ein Neubauprojekt mit 500 Wohnungen zu ersetzen:

Jetzt ist das umstrittene Neubauprojekt einen entscheidenden Schritt weiter: Die Bausektion des Zürcher Stadtrats hat das Baugesuch der CS-Pensionskasse am 10. März bewilligt. Dies geht aus dem von den Stadträten André Odermatt (SP), Richard Wolff (AL) und Filippo Leutenegger (FDP) unterzeichneten Entscheid hervor.

Die Bausektion lobt das Neubauprojekt, dem eine wichtige städtebauliche Bedeutung zukomme: «Mit dem Projekt wird eine durchlässige städtebauliche Struktur geschaffen, welche sich in gelungener Weise mit der Allmend verzahnt.»

Mit Rekursen gegen den Entscheid und damit mit Verzögerungen ist allerdings zu rechnen. Dutzende von Mieterinnen und Mietern haben den Bauentscheid angefordert und sind damit einspracheberechtigt.

  TA

Pilottest Ja – aber keine Regulierung

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In einem Email an seine Mitglieder schreibt der ASIP mit Bezug auf den vom Bafu empfohlenen Klimaverträglichkeitstest zur Analyse von Finanzportfolien:

Bereits heute berücksichtigen viele Pensionskassen (PK) im Rahmen ihres Risikomanagements aus Eigeninitiative und unter Wahrnehmung ihrer treuhänderischen Sorgfaltspflichten Umwelt-, Sozial- und Corporate Governance-Aspekte (ESG-Kriterien). Wir stellen erfreut fest, dass immer mehr PK in ihren Anlagereglementen entsprechende Grundsätze verankern. Diesen Weg gilt es weiter zu beschreiten.

Zu beachten ist, dass die Europäische Union einen Aktionsplan „Finanzierung nachhaltigen Wachstums» erstellt hat, der auch Auswirkungen auf die Schweiz haben wird. Im Rahmen der bevorstehenden Diskussion um das CO2-Gesetz werden diese Fragen zudem im Parlament immer relevanter. Auch wenn Nachhaltigkeitsthemen vermehrt in die Berichterstattung der Investoren gehören, will der ASIP keine automatische Übernahme der EU-Massnahmen. Der Entscheid bezüglich Umsetzung liegt immer beim obersten, die Verantwortung tragenden Führungsorgan der PK. Es braucht diesbezüglich keine Regulierung.

Für den ASIP als Fachverband stehen seit Jahren die Wissensvermittlung und die Sensibilisierung für das Thema „zukunftsorientiertes (nachhaltiges) Investieren“ im Vordergrund. Der ASIP hat in seinem Leitfaden für Vermögensanlagen von PK Grundsätze zur Umsetzung einer verantwortungsvollen Anlagepolitik definiert. Ergänzend zum Leitfaden haben wir zudem ein Video zur Thematik erstellt (vgl. www.asip.ch).

Im Sinne dieser Sensibilisierung empfiehlt der ASIP seinen Mitgliedern heute, an den seitens des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) und des Staatssekretariates für Internationale Finanzfragen (SIF) angebotenen freiwilligen Klimaverträglichkeitstests zur Analyse der Finanzportfolien teilzunehmen.

  Bafu

Stellungnahme zu Verordnungsänderungen in der BV

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imageDie KGAST schreibt in ihrer Stellungnahme zur Vernehmlassung über die diversen Verordnungsänderungen in der beruflichen Vorsorge:

Die KGAST unterstützt alle drei Verordnungsänderungen. Insbesondere begrüssen wir die Einführung einer Anlagekategorie «Infrastrukturanlagen» mit einer Kategorienbegrenzung von 10 Prozent nach Art. 53 Abs. 1 lit. e und f, sowie Abs. 2 und Art. 55 lit. f BVV 2.

Infrastrukturanlagen zeichnen sich durch hohe Wertbeständigkeit bei stabilen Erträgen aus. Den Vorsorgeeinrichtungen wird damit ermöglicht, in grösserem Mass als bisher auch in 2 ökologisch nachhaltige Projekte zu investieren. Die Diversifikation des Anlagevermögens ver-­ schafft den Vorsorgeeinrichtungen eine grössere Handlungsfreiheit. Dies wirkt sich risikomindernd auf das Anlagevermögen aus.

  Stellungnahme KGAST

Pictet BVG-Index 2015 YTD

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2019 war ein Ausnahmejahr. 2020 könnte auch eines werden …

Stand 2.1.19: Index 25: 106 Pkt., 40: 109, 60: 111; 1.1.20: 25: 117, 40: 124, 60: 132; 9.3.20: 25: 113, 40: 116, 60: 118 Punkte.

  Pictet

Asset Swaps 2019 in Immobilienanlagestiftungen

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Die KGAST präsentiert die Ergebnisse der Umfrage zu den Immobilien-­Sacheinlagen-­Transaktionen im Kalenderjahr 2019.

Im Kalenderjahr 2019 wurden rund CHF 191 Mio. an Immobilienvermögen mittels Sacheinlagen übertragen. Damit liegt das letztjährige Volumen um 40% tiefer als der langfristige Durchschnitt von CHF 318 Mio. Bezüglich Nutzung, Liegenschaftsgrössen, regionaler Streuung und Steuerrulings war 2019 ein durchschnittliches und eher unauffälliges Jahr.

Ein Ende der Tiefzinspolitik scheint nicht unmittelbar bevorzustehen. Das verhaltene Wirtschaftswachstum, die tiefe Inflationsdynamik und die jüngste Aufwertung des Schweizer Frankens sind Gründe, die gegen eine baldige Normalisierung der Schweizer Geldpolitik sprechen. Damit bleibt der Anlagedruck unverändert hoch und Immobilien bleiben weiterhin eine im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktive Anlage.

Ein professionelles Immobilienmanagement dürfte angesichts des herausfordernden Umfeldes gefragt bleiben, was die Nachfrage nach Sacheinlagen stabil halten sollte.

  Mitteilung Kgast

Pension fund giants team up in attack on ‘short-termism’

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Japan’s $1.6tn state pension fund has joined forces with the California State Teachers’ Retirement System and UK-based USS Investment Management to launch an attack on “short-termism” by companies and asset managers.

The joint statement — which the trio say is more relevant than ever given current market turmoil — marks a sharp break with the traditional silence of the big public asset owners.

These pension funds have tended to leave public commentary on market structure and sustainability issues to asset managers, such as Larry Fink, the chief executive of BlackRock, who recently called on companies to adhere to strict sustainability standards.

However, in a letter published on Wednesday on the websites of all three funds, Japan’s Government Pension Investment Fund said that a focus on short-term returns laid their portfolios open to “potentially catastrophic systemic risks”.

The warning cited a forecast by Moody’s Analytics that climate change alone had the potential to destroy about $69tn in global economic wealth over the next 80 years.

  FT

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