Die UBS hat eine Bestandesaufnahme des Immobilienbereichs der Pensionskassen erstellt und eine Prognose für 2024 mit Blick auf die Zinswende gewagt. In einem Beitrag auf ihrer Website wird festgehalten:
«Nachfrageboom bei Mehrfamilienhäusern ist vorbei», konstatierte der «Tages-Anzeiger» im August letzten Jahres und titelte einige Wochen später, «Preise für Häuser, Wohnungen und Büros kommen ins Rutschen». Medienhype, Alarmismus oder Realität? Und wie sind Pensionskassen davon betroffen?
In der Tat sind gemäss Dr. Robert Weinert, Leiter Research bei Wüest Partner, die Preise für Wohnimmobilien 2023 um rund 4,4% gesunken. Und: Gesamtschweizerisch lag das Transaktionsvolumen letztes Jahr rund 35% unter dem langjährigen Mittel. Allerdings gilt es, beide Aspekte zu relativieren:
(BR) Der Bundesrat hat am 10. April 2024 die Vernehmlassung zur Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) eröffnet. Mit den Änderungen sollen kurzfristig umsetzbare Massnahmen zur Dämpfung der Mietzinsentwicklung ermöglicht sowie Formvorschriften bei der Staffelmiete abgebaut werden. Das Vernehmlassungsverfahren dauert bis zum 11. Juli 2024.
Seit seiner Einführung im September 2008 ist der Referenzzinssatz im letzten Jahr erstmals angestiegen: am 1. Juni 2023 von 1,25 auf 1,5 Prozent und am 1. Dezember 2023 auf 1,75 Prozent. Bei jedem Anstieg des Referenzzinssatzes kann der Mietzins um 3 Prozent erhöht werden. Je nach weiterer Zinsentwicklung können sich für die Mietenden zusammen mit den anderen Faktoren wie dem Teuerungsausgleich und der allgemeinen Kostensteigerung bis 2026 Mietzinserhöhungen von 10 – 15 Prozent ergeben.
Die NZZ berichtet über den Verkauf von Bauland samt Bauprojekt der Swisscanto Anlagestiftung an die Stadt Zürich. Die Hintergründe sind bemerkenswert bis erschreckend.
Es ist eine Mitteilung mit Seltenheitswert: Die Stadt Zürich kauft ein 30’000 Quadratmeter grosses Stück Bauland im Quartier Witikon inklusive eines Bauprojekts. Kostenpunkt: rund 211 Millionen Franken.
Bis vor wenigen Monaten sah es so aus, als würde die bisherige Eigentümerin Swisscanto – eine Anlagestiftung der Zürcher Kantonalbank – das Areal selbst bebauen. Die Pläne dafür waren bereits weit vorangeschritten, seit Swisscanto das Land 2019 erworben hatte. Unter anderem wurde ein zweistufiger Studienauftrag angefertigt und die Wünsche des Quartiers eingeholt.
Das daraus resultierende Vorhaben umfasst eine Siedlung mit rund 370 Wohnungen à 1,5 bis 5,5 Zimmer sowie öffentlichen und halböffentlichen Plätzen zum Verweilen. Zudem war ein städtischer Kindergarten mit Hort vorgesehen.
Laut der Stadt – wie auch der Swisscanto – kann das Areal nur über die Katzenschwanzstrasse sinnvoll erschlossen werden. Von der Witikonerstrasse her wäre eine Zufahrt zwar möglich. Allerdings sei diese Option nicht optimal wegen des abfallenden Geländes und weil die Witikonerstrasse eine «übergeordnete Verbindungsstrasse» sei.
Die Swisscanto hatte sich deshalb mit der Stadt auf einen flächengleichen Landabtausch geeinigt. Konkret ging es um 130 Quadratmeter.
Bei der rot-grünen Mehrheit im Zürcher Stadtparlament hatte sich allerdings bereits Widerstand gegen die Abmachung formiert. Es zeichnete sich also ab, dass Landabtausch und Umzonung im Parlament chancenlos geblieben wären. (…)
(BFS) 2022 lebten 1,4 Millionen Haushalte im Wohneigentum; das sind 36% aller Privathaushalte in der Schweiz. Mehr als die Hälfte davon, d.h. fast 730 000 Haushalte, besass ein Einfamilienhaus.
2,4 Millionen Haushalte wohnten zur Miete. Die Miete für 4-Zimmerwohnungen betrug im Durchschnitt 1622 Franken. Neue Wohnungen, die vor weniger als zwei Jahren gebaut wurden, waren am teuersten. Eine neue 4-Zimmer-Wohnung wurde für durchschnittlich 2138 Franken vermietet. Zum Vergleich: Eine neu bezogene ältere 4-Zimmer-Wohnung (zwei Jahre oder älter) kostete hingegen im Durchschnitt 1731 Franken, also 20% weniger.
… es werden in Basel kaum mehr Wohnungen saniert, besonders nicht jene im Besitz von Pensionskassen. Zur Freude der Initianten der Basler Wohnschutzgesetzgebung. SRF hat sich des Themas angenommen. Auf der SRF-Website heisst es zum Bericht:
Minus 80 Prozent – so stark sei der Rückgang bei Anfragen für Sanierungen von Wohnungen in Basel-Stadt. Das sagte Regula Berger von der Geschäftsleitung der Basler Kantonalbank. Sie sprach auf Einladung der Basler Regierung vor mehr als 100 Investorinnen, Immobilienvertretern, Architektinnen und Pensionskassen. Gerade Mehrfamilienhäuser würden deutlich seltener saniert im Vergleich zum Jahr 2022, so Berger. (…)
Einer der grossen Player auf dem Immobilienmarkt sind die Basler Versicherungen. Sie reparieren zwar noch, wenn etwas in einer ihrer Basler Wohnungen kaputtgeht. Auf Sanierungen verzichten sie hingegen.
Mietaufschläge nach Sanierungen sind wegen des kantonalen Wohnschutzgesetzes nämlich nur noch in geringerem Umfang möglich. Deshalb würden sich Sanierungen nicht mehr lohnen, sagte der Immobilienleiter der Versicherung vor einigen Wochen. (…)
Angriffig ist auch die andere Seite. Im lokalen Parlament kündigte der Vertreter des Mieterinnen- und Mieterverbandes an, dass die Lockerungen bekämpfen würden – und zwar «mit allen uns zur Verfügung stehenden Mitteln».
Die PK der CS soll ihr Brunaupark-Projekt nicht realisieren – aus Gründen des Heimatschutzes. Nachbaren haben mit Erfolg geklagt. Sie könnten sich durch den Neubau “beeinträchtigt fühlen”. Es geht um 500 Wohnungen. Die NZZ schreibt.
Die Liste der verhinderten Bauprojekte in der Stadt Zürich wird länger und länger. Jüngstes Beispiel: die Brunaupark-Siedlung im Süden der Stadt, ein Grossprojekt mit 500 neuen Wohnungen statt der bestehenden 239.
Seit Jahren versucht die Pensionskasse der Credit Suisse, eine Bewilligung für den Neubau zu erhalten. Zuerst verweigerten die Gerichte diese aufgrund von Lärmschutzbedenken. Nun ist das zweite, komplett neu aufgegleiste Vorhaben ebenfalls fürs Erste gescheitert – dieses Mal wegen des Heimatschutzes.
Auslöserin des riesigen Wohnbauprojekts war einst die Hauptmieterin Migros. Sie betreibt ein Ladenzentrum in der bestehenden Wohnsiedlung und wollte diese sanieren. Die CS-Pensionskasse als Besitzerin beschloss daraufhin 2019, die gesamte Siedlung zu überbauen. Vier der fünf Wohnblöcke sollen abgerissen werden.
Die Luzerner Zeitung berichtet über ein Projekt der PK Abendrot in Hitzkirch.
Auf der Wiese unmittelbar neben dem Pflegeheim Chrüzmatt in Hitzkirch entsteht ein neues Quartier. Rund 100 Wohnungen sollen gebaut werden, davon sind rund 70 Prozent für Senioren reserviert. Geplant hat das Altersprojekt der Gemeindeverband Chrüzmatt, dem nebst Hitzkirch auch Aesch, Ermensee und Schongau angehören.
Der Gemeindeverband hat anschliessend einen Realisierungspartner gesucht – und nun gefunden. Am Dienstagabend stellte er die Stiftung Abendrot mit Sitz in Basel der Bevölkerung und den Medien vor. Sie gehört laut Verbandspräsident Orlando Pajarola zu den grösseren Pensionskassen-Stiftungen der Schweiz und verwaltet ein Vorsorgevermögen von rund 2,4 Milliarden Franken.
pw. Die Baloise-Versicherung, Besitzerin von über 1000 Wohnungen in Basel, stoppt per sofort sämtliche Renovierungen. Grund: die Basler Wohnschutz-Gesetzgebungen, die Sanierungen zum Verlustgeschäft macht. Die Erfinder des Wohnschutzes sind empört. Aber die Konsequenzen waren von Beginn weg abzusehen. Der naive Populismus, der auch die Initiative zur 13. AHV-Rente antreibt, führt in eine Sackgasse, mit schwerwiegenden finanziellen und sozialen Folgen. Die Basler Zeitung schreibt dazu:
Der Baloise gehören über 1000 Wohnungen in Basel-Stadt. Dass sich eine Vermieterin in dieser Grössenordnung zu einem derartigen Schritt entschliesst, ist heftig.
Der Anlass zu dieser – man kann es kaum anders benennen – Eskalation im Basler Wohnschutzstreit ist, dass die Mietzinswächter und Mietzinswächterinnen in der Wohnschutzkommission jüngst ihre Praxis veröffentlicht haben. Darauf haben Eigentümer und Vermieterinnen im Kanton lange gewartet. Über ein Jahr lang arbeitete die Kommission sozusagen im Geheimen. Es gab keine öffentliche Praxis, keine Fallbeispiele auch, wie viel man die Miete denn nun für eine durchschnittliche Renovation erhöhen darf.
Die NZZ berichtet über die katastrophalen Folgen des Basler Wohnschutzes, die nach einer von der SP eingereichten Initiative auch in Zürich drohen. Das Blatt schreibt:
Das Konzept von begrenzten Mieten nach Sanierungen kennt man hierzulande vor allem aus Genf, wo seit 1983 sehr strikte Vorgaben gelten. 2022 hat dann Basel-Stadt eine noch strengere Regelung als in der Westschweiz eingeführt.
Jean-Pierre Valenghi ist Leiter Immobilien bei der am Rhein ansässigen Baloise-Versicherung, einem der grössten Bauherren in der Region. Valenghi findet nach etwas mehr als einem Jahr Basler Wohnschutz klare Worte: «Es ist ein komplettes Desaster für den Standort Basel-Stadt.»
Was die Initianten als Schutz vor Mietzinsauswüchsen verkauft hätten, entpuppe sich als Bürokratiemonster, mit desaströsen Auswirkungen auf die Mieter, Vermieter, Investoren und das Baugewerbe. «Selbst kleinste Sanierungen wie der Einbau eines Geschirrspülers müssen von der Wohnschutzkommission bewilligt werden.» Diese Kommission ist nicht nur für die Bewilligung von Sanierungs-, Renovations- und Umbauarbeiten zuständig, sondern legt auch fest, wie hoch der Mietzins danach sein darf.
Der an dieser Stelle schon mehrfach behandelte Basler Wohnschutz und seine üblen Folgen sind auch Thema beim Nebelspalter, wo Daniel Wahl die Konsequenzen per Franken und Rappen beziffert.
Die Fakten: Das von den Baslern beschlossene Gesetz zum «Schutz von bezahlbarem Wohnraum» entfaltet knapp zwei Jahre nach Einführung seine volle Wirkung. Weil die Sanierungs- und Renovationskosten nur zu einem Bruchteil an die Mieter weitergegeben werden können,
lassen die Hauseigentümer die Liegenschaften verlottern,
beklagt das Gewerbe seit Wochen einen dramatischen Einbruch von Aufträgen,
ist die Stadt Basel um 1,62 Milliarden Franken ärmer geworden (die Rechnung dazu unten),
haben die Banken ihre Bestimmungen zur Kreditvergabe bei Sanierungen verschärft,
ist die Zahl von Wohnungsneubauten eingebrochen (Link).
Am Rheinknie herrscht Katerstimmung. Während sich Grossunternehmer im Abstimmungskampf nicht exponieren wollten, beklagen sie heute das linke Gesetz. (Link)
Warum das wichtig ist: Schweizweit kämpfen Mieterverbände für Mietzinsdeckelungen und wollen verhindern, dass gute Renditen erzielt werden können.
In Zürich hat der Mieterverband eine ähnliche lautende Wohnschutzinitiative wie in Basel im vergangenen August lanciert (Link).
Genf leidet seit 1983 unter dem strengen Wohnschutzgesetz. Liegenschaften werden sichtbar unzureichend saniert.
Die Basler Zeitung zeigt in einem weiteren Beitrag, was für Konsequenzen der über jede Vernunft hinaus betriebene Mieterschutz im Kanton Basel-Stadt hat. Auslöser ist ein Brief, den Oscar Elias, CEO des Bauunternehmens Stamm, an die Basler Regierung geschickt hat.
Er stelle fest, dass «Projekte im Sanierungs- und Umbaubereich im Kanton Basel-Stadt in den letzten Monaten stark eingebrochen sind». Zwei Drittel des Umsatzes mache Stamm Bau mit Sanierungen – mit Umbauten, die auf den Erhalt von Liegenschaften abzielen würden. Leider seien diese Leistungen beim Wohnraum von privaten und institutionellen Vermietern in Basel-Stadt «vollkommen zum Erliegen gekommen». Die Ursache dafür sei das Wohnschutzgesetz, das auf die Initiative «Ja zum echten Wohnschutz» des Basler Mieterverbands zurückgeht.
Auf der anderen Seite entstehe kaum neuer Wohnraum, weil die Investoren «Basel meiden oder sich vom Markt verabschieden», schreibt Elias. Sie würden versuchen, ihre Immobilien in Basel abzustossen und in anderen Kantonen zu investieren. Die Planungssicherheit sei nicht mehr gegeben. Projekte würden «unberechenbar und übermässig risikobehaftet». (…)
Avenir Suisse hat ein Interview des Immobilienunternehmens Crowdhouse mit Marco Salvi zum Wohnungsmarkt in der Schweiz publiziert. Salvi räumt mit einigen vorschnellen Urteilen und Schlussfolgerungen auf. Auszüge:
Crowdhouse: Sie haben im August 2023 eine Studie mit dem Titel «Mieten und Mythen» veröffentlicht. Die Publikation hat hohe Wellen geschlagen. Hat Sie diese Beachtung überrascht? Marco Salvi: Das Thema war sehr aktuell – auch in Hinblick auf die Nationalratswahlen im Oktober. Die Publikation erfolgte inmitten einer Phase, in welcher der Wohnungspolitik medial sehr viel Aufmerksamkeit geschenkt wurde. Nicht jede meiner Publikationen erhält gleich viel Beachtung. Umso besser, dass wir damit den Nerv der Zeit getroffen zu haben scheinen und eine entsprechende Resonanz erzielen konnten.
Eines der gängigen Schlagworte in diesen Narrativen ist jenes der Wohnungsnot. Sie plädieren dafür, dass man den Begriff differenziert betrachten sollte. Es geht um die Frage, ob wir in der Schweiz aktuell eine nationale Wohnungsnot haben. Und diese Frage muss man eindeutig mit «Nein» beantworten. Beispielsweise lag die Leerwohungsquote schon mal deutlich tiefer. Aktuell entspricht sie in etwa dem Wert, bei dem die Neumieten im Gleichgewicht sind, also im Landesdurchschnitt keine reale Verteuerung erfahren. Regional sieht es anders aus. Ich wohne in Zürich – natürlich unterscheidet sich dieser lokale Wohnungsmarkt vom schweizweiten Durchschnitt.
Die Basler Zeitung schreibt zum Kauf des Life Science Hub in Allschwil bei Basel durch die Turidomus:
Das Hauptgebäude im Life Science Hub in Allschwil wechselt die Hände. Wie der bisherige Eigentümer, der Immobilienentwickler Senn Resources AG, mitteilt, kauft die Anlagestiftung Turidomus das «Main Campus HQ». Die Stiftung gehört zur Pensimo Management AG. Zum Kaufpreis möchten weder Senn noch Pensimo Auskunft geben.
Zusammen mit den Architekten Herzog & de Meuron hatte das St. Galler Unternehmen Senn das Büro- und Laborgebäude mit rund 50’000 Quadratmeter entwickelt. Grundeigentümerin bleibt das Bürgerspital Basel. Turidomus erwirbt das Gebäude bloss im Baurecht.
Die Basler Zeitung befasst sich mit einem aktuellen Fall des Mieterschutzes, der lokal bereits weit über das vernünftige Mass hinaus ausgedehnt wurde. Mit der Konsequenz, dass Sanierungen kaum mehr möglich sind, und institutionelle Vermieter zunehmend den “Verleider” auf diesen Markt haben. Abschliessend heisst es in dem BaZ-Artikel:
Die Frage lautet letztlich, ob der Wohnschutz ein geeignetes Instrument ist, um grössere Vermieter dazu zu bringen, sich ans Mietrecht zu halten. Momentan sieht es eher so aus, als würden die Investoren versuchen, ihre Häuser abzustossen, oder aber darauf warten, dass der Mietzinsdeckel ausläuft.
Thomas Götz sagt, er beobachte, wie die «Stadt Basel gerade verkauft wird». Im November habe er «wöchentlich mehrere Angebote von institutionellen Investoren erhalten, die ihre unsanierten Liegenschaften in Basel-Stadt verkaufen möchten». Nicht nur private Hauseigentümer, sondern auch Banken, Versicherungen und Pensionskassen wollten Liegenschaften in Basel loswerden.
Die Einwohnerzahl der Schweiz dürfte bis Mitte der 2030er-Jahre um eine weitere Million ansteigen. Für die Haushalte bedingt das erstmals seit 70 Jahren eine Einschränkung des Wohnkonsums, denn kumuliert fehlen bis dann mindestens 150’000 Wohnungen. Wohnrenditeliegenschaften haben das Potenzial für solide Wertsteigerungen. Verschärfte Mietrechtsregulierungen könnten die Preis-Bonanza jedoch bremsen, meint die UBS in einer Mitteilung.
Die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz wird die 9-Millionen-Grenze in der ersten Jahreshälfte 2024 knacken. Die «magische» 10-Millionen-Marke dürfte dann bereits Mitte der 2030er-Jahre erreicht werden. Diese weitere Million setzt voraussichtlich neue Rekordmarken: Noch nie stieg die Wohnbevölkerung so schnell an. Auch wurde noch nie ein Millionenschritt derart stark durch internationale Migration getrieben und gleichzeitig von so wenig Bautätigkeit begleitet.
Die Schaffung von mehr als genug Wohnraum und ein massiver Ausbau der Verkehrsinfrastruktur zeichneten seit der 5-Millionen-Schweiz 1955 dafür verantwortlich, dass die Mieten insgesamt deutlich schwächer stiegen als die Löhne. Was in den letzten 70 Jahren galt – sinkende Wohnkosten, grösserer Flächenkonsum pro Person und mehr Wohnkomfort – dürfte nun der Vergangenheit angehören. Denn kumuliert fehlen aufgrund der lahmenden Bautätigkeit bis 2034 voraussichtlich mindestens 150’000 Wohnungen, um den Flächenkonsum stabil zu halten.