Der an dieser Stelle schon mehrfach behandelte Basler Wohnschutz und seine üblen Folgen sind auch Thema beim Nebelspalter, wo Daniel Wahl die Konsequenzen per Franken und Rappen beziffert.

Die Fakten: Das von den Baslern beschlossene Gesetz zum «Schutz von bezahlbarem Wohnraum» entfaltet knapp zwei Jahre nach Einführung seine volle Wirkung. Weil die Sanierungs- und Renovationskosten nur zu einem Bruchteil an die Mieter weitergegeben werden können,

  • lassen die Hauseigentümer die Liegenschaften verlottern,
  • beklagt das Gewerbe seit Wochen einen dramatischen Einbruch von Aufträgen,
  • ist die Stadt Basel um 1,62 Milliarden Franken ärmer geworden (die Rechnung dazu unten),
  • haben die Banken ihre Bestimmungen zur Kreditvergabe bei Sanierungen verschärft,
  • ist die Zahl von Wohnungsneubauten eingebrochen (Link).

Am Rheinknie herrscht Katerstimmung. Während sich Grossunternehmer im Abstimmungskampf nicht exponieren wollten, beklagen sie heute das linke Gesetz. (Link)

Warum das wichtig ist: Schweizweit kämpfen Mieterverbände für Mietzinsdeckelungen und wollen verhindern, dass gute Renditen erzielt werden können.

  • In Zürich hat der Mieterverband eine ähnliche lautende Wohnschutzinitiative wie in Basel im vergangenen August lanciert (Link).
  • Genf leidet seit 1983 unter dem strengen Wohnschutzgesetz. Liegenschaften werden sichtbar unzureichend saniert. 

Das in Basel von der SP initiierte Wohnschutzgesetz bietet nun besten Anschauungsunterricht im Fach Ökonomie.

  • Greift der Staat zu stark in den Markt ein, führt dies zu Fehlanreizen.
  • Darunter leiden nicht nur die Eigentümer, sondern ebenso die Mieter, die eigentlich gegen hohe Mieten geschützt werden sollten.

Das will das Gesetz: Das Wohnschutzgesetz verlangt einen Mietzinsdeckel bei Sanierungen, Um- und Neubauten von Mietwohnungen. Sämtliche Vorhaben müssen von der Wohnschutzkommission bewilligt werden, damit nach dem Willen des linken Mieterverbandes Renditesanierungen verhindert werden können.

An anekdotischen Beispielen mangelt es in Basel seit Einführung der Wohnschutzkommission im Mai 2022 nicht. Zwei Beispiele:

  • Wie ein Anlageberater der Raiffeisenbank im Raum Basel berichtet, wollte eine Frau die über 50 Jahre alten Küchen und Badezimmer, sowie die alten Elektrokabel in zwei ihrer geerbten Liegenschaft sanieren. Die Mieter, die bis dato einen Zins zwischen 800 und 1100 Franken zahlten, erklärten sich gerne bereit, eine 350 Franken höhere Miete zu zahlen, um dafür (endlich) in zeitgemässen Wohnungen leben zu können. Die Wohnschutzkommission bewilligte das Vorhaben trotz schriftlicher Einwilligung sämtlicher Mieter nicht. Das Projekt wurde ad acta gelegt.
  • Der Vermieter Karl Linder musste eine schwer beschädigte Dreizimmerwohnung in der Höhe von 80’000 Franken sanieren. Die offizielle Website von «wohnraumschutz.bs.ch» stellte Lindner in Aussicht, die Miete um 79.45 Franken aufschlagen zu dürfen. Die Wohnschutzkommission bewilligte ihm dann lediglich eine Erhöhung von 44 Franken. Zu wenig. Wie es weitergeht, ist offen.

Die Banken und Immobilienberater haben auf die veränderte Situation in Basel reagiert. In einer internen Handreichung, die der Nebelspalter einsehen konnte, empfiehlt die regionale Raiffeisenbank ihren Anlage- und Immobilienberatern, bei Sanierungen- und Umbauten von Mietobjekten künftig die persönliche Einkommenssituation der Eigentümer unter die Lupe zu nehmen,

  • weil die Kosten nicht mehr vollständig auf die Mieter überwälzt werden können,
  • weil die Eigentümer Sanierungen zum grossen Teil aus ihrer eigenen Tasche berappen müssen.

Inzwischen können die nötigen Liegenschaftsrenditen nicht mehr erwirtschaftet werden, weshalb der Verkehrswert der Mietobjekte sinkt. Der Hauseigentümerverband hat dies berechnet und stuft die Auswirkungen im Rahmen ihrer offiziellen Liegenschaftsbewertungen für Interessenten und Verkäufer mit 0,2 bis 0,3 Prozent ein.

  • Mit der Wohnschutzinitiative hat sich der Basler Immobilienbestand bei Mietobjekten um 1,62 Milliarden Franken entwertet.

Die Rechnung zur Entwertung

In Basel gibt es 85’098 Mietwohnungen. Die monatliche Durchschnittsmiete für sich derzeit auf dem Markt befindende Wohnungen beträgt gemäss Bundesamt für Statistik (Stand 2021) 1358 Franken. Somit werden in Basel pro Jahr rund 1,72 Milliarden Franken für Mieten ausgegeben.

  • Der Hauseigentümerverband rechnete bis anhin mit einem Kapitalisierungssatz von 4,5 Prozent, was einem Verkehrswert vermieteter Liegenschaften von Basel von 30,82 Milliarden Franken entspricht.
  • Der gesunkene Verkehrswert wird bei Liegenschaftsbewertungen mit dem Faktor 0,2 bis 0,3 angegeben.
  • Der neue durchschnittliche Kapitalisierungssatz beträgt, 4,75 Prozent
  • Der Verkehrswert von Mietobjekten in Basel beträgt nach Einführung des Wohnschutzgesetzes neu 29,19 Milliarden Franken.
  • Daraus resultiert ein Delta von 1,62 Milliarden Franken.

  Nebelspalter