Immobilien

In der Ladenlandschaft an der Badener Badstrasse dürfte bald wieder ein neuer Wind wehen. Der Badener Unternehmer Dölf A. Köpfli plante hier mit seiner Immobilienfirma Metaloca AG einen Neubau mit dem klingenden Namen Metropol. Im neuen Gebäude sollten Läden, Büros, Wohnungen und ein Restaurant oder ein Café entstehen.

Köpfli wollte einen Treffpunkt für «tout Baden» schaffen und die sehr stark frequentierte Einkaufsstrasse aufwerten. Dafür erwarb er die vier Häuser an der Badstrasse 25, 27 und 29 sowie am Brenntweg 1. Alle vier Liegenschaften stammen aus dem 19. Jahrhundert, teilweise sind sie dringend sanierungsbedürftig.

Nachdem Köpfli mit seinem Neubauprojekt auf grosse Widerstände stiess, vermietete er die leer stehenden Läden und Wohnungen im Herbst 2018 vorerst für eine Zwischennutzung bis 2023. Jetzt hat er die vier Häuser verkauft.

Wer den Zuschlag erhielt, wurde schon seit Wochen in der Stadt gemunkelt, nun schafft Dölf A. Köpfli Klarheit: Es ist die Pensionskasse der SBB. Mit rund 56000 Versicherten und einem Kapital von rund 17 Milliarden Franken ist sie eine der grössten Pensionskassen der Schweiz. Köpfli schreibt in seiner Mitteilung, mit dem Verkauf verabschiede er sich von seiner «Mission einer artgerechten Pflege der Badener Altstadt».

  Badener Tagblatt

Die Zinsen sind im Keller – die Immobilienpreise gehen durchs Dach. Während die Angebotsblase wächst, steigt das Crash-Risiko. Treiber dieser Entwicklung sind vor allem die Pensionskassen: Sie tätigen Investitionen in Rekordumfang – auf der Flucht vor Negativzinsen und Renditedruck. Bereits ein Viertel ihres Geldes steckt in Immobilien.

Wann platzt die Blase? «Wir sind schon 19 Stockwerke runtergefallen», sagt Donato Scognamiglio (48), CEO des Immobilien-Beratungsunternehmens Iazi. «Die Frage ist nur noch, ob das Haus 20 oder mehr Stockwerke hat.»

Dennoch investieren die Pensionskassen ungerührt weiter. Der Grund: anhaltende Negativzinsen bringen sie in einen Anlagenotstand. Sie müssen Renditen erzielen, doch mit Obligationen ist das nicht mehr möglich. In den meisten Pensionskassen-Portfolios stecken deshalb heute mehr Aktien als Anleihen. Die aber sind unberechenbar – ihre Kurse schwanken.

  Blick

Die Handelszeitung berichtet über das Dauerthema Immobilienmarkt und Negativzinsen.

Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen, sagt dazu: «Praktisch an jeder Veranstaltung werden wir darauf angesprochen, ab wann Sparguthaben mit Negativzinsen belastet werden.»

In einem solchen Umfeld müssen Liegenschaften dafür herhalten, dass sich kaum noch halbwegs sichere Anlagealternativen aufspüren lassen, die noch etwas Ertrag generieren. Selbst bei hohen Immobilienpreisen sieht die Rechnung bei Schweizer Mehrfamilienhäusern gar nicht schlecht aus: Schon mit einer kleinen Liegenschaft erwirtschaftet der Eigentümer ohne weiteres 50’000 oder 60’000 Franken Ertrag pro Jahr.

Nach den neusten Zahlen des Beratungsunternehmens Wüest Partner sind die Renditeerwartungen der Investoren weiter gefallen: In Zürich verzeichnen die Marktbeobachter Nettoanfangsrenditen von Mehrfamilienhäusern von 1,6 Prozent. Gemeint ist der Ertrag nach Abzug von Nebenkosten im Verhältnis zum Kaufpreis.

Angesichts von Warnungen von SNB und Finma vor “Baublase” gibt der Schweiz. Baumeisterverband Gegensteuer. Er schreibt in einer Mitteilung:

Der SBV stellt fest, dass die Ungleichgewichte im Wohnungsbau bereits abgebaut werden. So dürfte 2019 die Zahl neu erstellter Wohnungen sinken. In diesem Segment ist die Anzahl der Baubewilligungen gesunken und der Auftragsbestand ist nicht weiter gestiegen. Dementsprechend ist der Umsatz im ersten Quartal 2019 im Wohnungsbau leicht geschrumpft. Investoren scheinen ebenfalls vorsichtiger geworden zu sein, da die Rendite auf Mehrfamilienhäuser per Ende 2018 bei 3.5% zum Stehen gekommen ist.

Die Mieten für frei auf dem Markt verfügbare Wohnungen liegen noch immer über jenem Mietniveau, das langjährige alteingesessene Mieter zahlen. Die neuen Mietwohnungen in den Stadtzentren und Agglomerationen werden helfen, diese Schere weiter zu schliessen und die Mieten werden zunehmend erschwinglicher. Dies ist umso wichtiger, weil ein Ausweichen auf Eigentumswohnungen immer schwieriger wird. In den letzten Jahren sind die Preise für Eigentumswohnungen stark gestiegen und ihre Leerquote ist mit 1.0% weiterhin tief.

Die Zinsen dürften frühstens 2020 ansteigen. Die Schweizerische Nationalbank ist über den Wechselkurs an die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank gebunden. Letztere hat angekündigt, die Zinsen nicht vor 2020 anzuheben. Als Konsequenz der tiefen Zinsen hat das Hypothekarvolumen in der Schweiz 1-Billion-Franken-Grenze überschritten. Die Aufsichtsbehörden überlegen daher, die Kreditvergabe durch die Banken per 1.1.2020 zu bremsen. Hierzu soll die Selbstregulierung der Branche oder die Eigenmittelverordnung verschärft werden, wovon in erster Linie Wohnrenditeliegenschaften betroffen wären.

Die entsprechende Vernehmlassung zur Änderung der Eigenmittelverordnung läuft bis zum 12. Juli. Besondere Aufmerksamkeit benötigen zwar Neuwohnungen in ländlichen Regionen. In Stadtzentren und Agglomerationen hingegen besteht weiterhin Bedarf an neuen Wohnungen. Die Regulierungsanpassung sollte diesem Bau möglichst nicht im Wege stehen.

Mitteilung SBV /   Broschüre Zahlen und Fakten

Wegen der Negativzinsen investieren Pensionskassen immer stärker in den Immobilienmarkt, schreibt die Handelszeitung. Mittlerweile haben sie fast einen Viertel ihrer Gelder in Liegenschaften angelegt. Die Immobilienquote stieg bis Ende 2018 auf rekordhohe 23,7 Prozent – diese geht aus einer neuen Analyse der Credit Suisse hervor. Im 2003 hatte der Anteil lediglich gut 10 Prozent betragen, wie die Grafik des Datenanbieters Statista zeigt.

Die Pensionskassen kaufen in erster Linie Schweizer Objekte, der inländische Anteil beträgt 92 Prozent. Doch laut der CS interessieren sich die Institute vermehrt auch für Liegenschaften im Ausland. Aufgrund der sinkenden Renditen und der Risiken durch die vielen leerstehenden Wohnungen in der Schweiz «dürfte ein stärkeres Auslandsengagement für viele Pensionskassen ein Thema bleiben», heisst es im «Immobilienmonitor» der CS.

  Handelszeitung

In Cash äussert sich Prof. Donato Scognamiglio, CEO und Mitinhaber der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (IAZI) in Zürich, zur Situation auf dem Mietwohnungsmarkt.

Werden Hypotheken leichtfertig vergeben?
Nicht generell, doch gemäss den Analysen des Regulators reichen bei jedem zweiten Neugeschäft bei Renditeliegenschaften die Nettomieteinnahmen nicht aus, um die Verpflichtungen gegenüber der Bank zu decken, falls die Zinsen rasch ansteigen würden. Das ist nicht sehr beruhigend. Die Risiken sind gestiegen. Wegen des Konkurrenzdrucks werden von einzelnen Instituten mehr Geschäfte im Grenzbereich geschlossen. Es ist die Aufgabe des Regulators, hinzuschauen und die Spielregeln zu überprüfen.

Wieso sind die Risiken gestiegen? 
Die Preise von Renditeliegenschaften haben sich von fundamentalen Faktoren entfernt. Die Preise sind in gewissen Lagen sehr stark angestiegen, vor allem in den letzten zehn Jahren, seit wir so tiefe Zinsen haben. Löhne und Mieten haben sich im gleichen Zeitraum aber nicht gleich stark verändert. Der Bestand von 300 Milliarden Hypotheken von Renditeliegenschaften ist zu gross, dass man zuschauen darf, wie die Preisrisiken weiter steigen. Und auch das Risiko, dass nach einem starken Zinsanstieg ein Teil dieser Kredite mit den bestehenden Nettomieten gar nicht mehr bezahlt werden könnten, gilt es zu beachten. Auch wenn die Zinsen wieder auf das Niveau früherer Jahrzehnte steigen würden  – bei vier bis fünf Prozent – muss  man mit den Nettomieten die Verpflichtungen gegenüber der Bank decken können. Bei zu vielen Neugeschäften ist das nicht mehr gegeben.

Müssten sich die Regulatoren auch dem Problem der zunehmenden Leerstände widmen?
Nein, der Markt wird hier korrigierend eingreifen. Auf Immobilien mit hohen Leerständen wird es zu Wertkorrekturen kommen. Für vereinzelte, stark betroffene Gemeinden mit hohen Leerständen könnte dies zu einem Problem werden. Wenn dort Blöcke stehen, die nur zur Hälfte belegt sind. Der Markt wird das Problem korrigieren. Die Liegenschaften werden  wertberichtigt werden und die Mieten werden tendenziell sinken. Einige Investoren werden Rendite einbüssen. Aber für die meisten darunter ist das kein Problem, weil sie so grosse Immobilienporteufeuilles halten. Ihre Rendite wird lediglich verwässert.

  Cash

Die CS will die Zahl der Wohnungen um 260 auf 500 aufstocken. Die Migros bleibt mit Supermarkt, Restaurant und Fachmärkten vor Ort. Die Pläne stammen aus dem Büro Adrian Streich Architekten AG. Dass ein Grossteil der Gebäude abgerissen wird, hat architektonische Gründe: Das heterogene Areal mit Bauten aus den achtziger und neunziger Jahren soll einheitlicher werden – notabene auf Wunsch des Stadtzürcher Baukollegiums. Dagegen wehren sich die Mieterverbände. Walter Angst vom Mieterverband formuliert in einem Interview mit der NZZ die Träume des Verbands:

Was wollen die Linksparteien nun eigentlich erreichen: die bisherigen Bauten erhalten oder mehr günstige Wohnungen in den Neubauten ermöglichen?
Ich weiss, was die Mieterinnen und Mieter wollen: Sie möchten diese einzigartige Gemeinschaft erhalten. Zur baulichen Situation und zu alternativen Möglichkeiten einer schrittweisen Erneuerung der Bauten und einer Erhöhung des Wohnungsangebots kann ich noch nichts sagen. Wenn die CS-Pensionskasse geschickt vorgeht, könnte im Brunaupark ein Vorzeigeprojekt entstehen. Die Gemeinschaft der Mieter würde sich zwar verändern, aber mit einer geschickten Etappierung könnte man dieses urbane Biotop erhalten und weiterentwickeln. Man würde so auch der Kritik begegnen, dass man Bauten abreisst, die noch längst nicht am Ende ihrer Lebensdauer angelangt sind.

  NZZ