Die UBS hat eine Bestandesaufnahme des Immobilienbereichs der Pensionskassen erstellt und eine Prognose für 2024 mit Blick auf die Zinswende gewagt. In einem Beitrag auf ihrer Website wird festgehalten:
«Nachfrageboom bei Mehrfamilienhäusern ist vorbei», konstatierte der «Tages-Anzeiger» im August letzten Jahres und titelte einige Wochen später, «Preise für Häuser, Wohnungen und Büros kommen ins Rutschen». Medienhype, Alarmismus oder Realität? Und wie sind Pensionskassen davon betroffen?
In der Tat sind gemäss Dr. Robert Weinert, Leiter Research bei Wüest Partner, die Preise für Wohnimmobilien 2023 um rund 4,4% gesunken. Und: Gesamtschweizerisch lag das Transaktionsvolumen letztes Jahr rund 35% unter dem langjährigen Mittel. Allerdings gilt es, beide Aspekte zu relativieren:
- Erstens sind die qualitätsbereinigten Transaktionspreise (also Gleiches mit Gleichem vergleichen) seit Anfang 2013 um rund 36% gestiegen – ganz besonders stark 2022 . Der 2023er-Wertverlust von 4,4% entspricht nicht ganz der Hälfte des Anstiegs im Vorjahr.
- Zweitens führt Robert Weinert den starken Zuwachs bis ins 1. Quartal 2022 darauf zurück, dass «bei vielen institutionellen Anlegern bis unmittelbar vor der Zinswende noch Anlagenotstand herrschte und damit die Zahlungsbereitschaft für Immobilien trotz bereits hoher Preise weiter stark gestiegen ist».
- Nach der Zinswende im 2. Quartal 2022 hat sich die relative Attraktivität von Immobilienanlagen etwas normalisiert. Deshalb haben einige Pensionskassen ihre Portfolios strategisch optimiert. In der Folge waren unmittelbar nach der Zinswende die gehandelten Objekte etwas kleiner und von geringerer Qualität – die durchschnittliche Transaktion lag 2022 um 15% unter dem langjährigen Mittel. Im Vergleich zur zweiten Jahreshälfte 2022 wurden 2023 zwar weniger, qualitativ aber wieder hochwertigere Mehrfamilienhäuser (MFH) gehandelt.
Studie UBS / FR