In Cash äussert sich Prof. Donato Scognamiglio, CEO und Mitinhaber der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (IAZI) in Zürich, zur Situation auf dem Mietwohnungsmarkt.
Werden Hypotheken leichtfertig vergeben?
Nicht generell, doch gemäss den Analysen des Regulators reichen bei jedem zweiten Neugeschäft bei Renditeliegenschaften die Nettomieteinnahmen nicht aus, um die Verpflichtungen gegenüber der Bank zu decken, falls die Zinsen rasch ansteigen würden. Das ist nicht sehr beruhigend. Die Risiken sind gestiegen. Wegen des Konkurrenzdrucks werden von einzelnen Instituten mehr Geschäfte im Grenzbereich geschlossen. Es ist die Aufgabe des Regulators, hinzuschauen und die Spielregeln zu überprüfen.
Wieso sind die Risiken gestiegen?
Die Preise von Renditeliegenschaften haben sich von fundamentalen Faktoren entfernt. Die Preise sind in gewissen Lagen sehr stark angestiegen, vor allem in den letzten zehn Jahren, seit wir so tiefe Zinsen haben. Löhne und Mieten haben sich im gleichen Zeitraum aber nicht gleich stark verändert. Der Bestand von 300 Milliarden Hypotheken von Renditeliegenschaften ist zu gross, dass man zuschauen darf, wie die Preisrisiken weiter steigen. Und auch das Risiko, dass nach einem starken Zinsanstieg ein Teil dieser Kredite mit den bestehenden Nettomieten gar nicht mehr bezahlt werden könnten, gilt es zu beachten. Auch wenn die Zinsen wieder auf das Niveau früherer Jahrzehnte steigen würden – bei vier bis fünf Prozent – muss man mit den Nettomieten die Verpflichtungen gegenüber der Bank decken können. Bei zu vielen Neugeschäften ist das nicht mehr gegeben.
Müssten sich die Regulatoren auch dem Problem der zunehmenden Leerstände widmen?
Nein, der Markt wird hier korrigierend eingreifen. Auf Immobilien mit hohen Leerständen wird es zu Wertkorrekturen kommen. Für vereinzelte, stark betroffene Gemeinden mit hohen Leerständen könnte dies zu einem Problem werden. Wenn dort Blöcke stehen, die nur zur Hälfte belegt sind. Der Markt wird das Problem korrigieren. Die Liegenschaften werden wertberichtigt werden und die Mieten werden tendenziell sinken. Einige Investoren werden Rendite einbüssen. Aber für die meisten darunter ist das kein Problem, weil sie so grosse Immobilienporteufeuilles halten. Ihre Rendite wird lediglich verwässert.
