Finews schreibt über aktuelle Entwicklungen auf dem Hypothekenmarkt nach der Zinswende und der Uebernahme der CS durch die UBS.

Die UBS ist durch die Integration der CS zu einem Schwergewicht geworden. Rund 3 Prozent des Schweizer Immobilienmarktes entfallen auf sie und zählt auch zu den grössten Anbietern auf dem hiesigen Hypothekarmarkt.

Wenn solch ein grosser Player sich zusätzlich noch in Zurückhaltung übt, hat dies Folgen. «Durch die CS-Integration ist viel auf den Markt gekommen. Dies hat phasenweise zu einer Schockstarre geführt», sagt Roman Dequesne [CEO des Hypotheken-Maklers Resolve].

«Wir konstatieren, dass die UBS aktuell deutlich zurückhaltender unterwegs ist als dies bei der Credit Suisse der Fall war», bestätigt die Bank WIR und ergänzt: «Bei grossen Projekten fehlt die Konkurrenz, bei Retailkunden hören wir von Kundinnen und Kunden, dass seitens UBS beispielsweise deutlich höhere Margen bei Verlängerungen von Saron-Hypotheken verlangt werden.»

Die Folge: Auch die anderen Player wie Kantonalbanken, Regionalbanken, Digitalbanken sowie Pensionskassen und Versicherungen traten auf die Bremse.

Die Konsequenz: Es wurde daher markant weniger gebaut. «Die Jahressumme der Baubewilligungen lag 2023 mit knapp 32’700 Wohneinheiten rund ein Drittel unter dem langjährigen Durchschnitt», kommt die UBS in einem Bericht zum Schluss.

Dies zog sich in diesem Jahr bislang fort. Dadurch sanken die Leerbestände und die Angebotsmieten schossen in die Höhe.

Jetzt zeichnet sich eine Entspannung ab. «Im Gegensatz zu Versicherungen und Pensionskassen schöpfen Banken wieder Mut. Wir rechnen mit einer Entspannung im vierten Quartal», sagt Resolve-CEO Romain Dequesne. Allerdings gibt es keine flächendeckende Aufhellung. Dies sind die Folgen:

  • Während der Mietwohnungsmarkt mehr oder weniger flächendeckend von Knappheit geprägt ist, variiert die Situation bei den kommerziellen Immobilien. «Im Büromarkt wird weiterhin eine differenzierte Entwicklung erwartet, abhängig von den jeweiligen regionalen Bedingungen und der Beschäftigungsentwicklung», schreibt CSL Immobilien, eine Tochtergesellschaft der Migros Bank. «Es zeigt sich wieder verstärkt, dass Lagen im Zentrum stehen – und nicht mehr einfach alles gekauft wird», bringt es die Bank WIR auf den Punkt.
  • Schwierig bleibt die Situation auch bezüglich Bauentwicklung. «Das Geschäft verlagert sich von den institutionellen Anbietern zum Privatmarkt», sagt Resolve CEO Dequesne. Bei Hotel- oder Gewerbeprojekten gehe ohne Private heute fast nichts mehr, weil sie für die Banken oft zu riskant geworden sind. «Es gibt aber Lösungen und die Banken sind auch offen, wenn die Beziehung zum Kunden nicht nur auf die Hypothek beschränkt ist.»
  • Problematisch bleibt es auch bezüglich Tragbarkeit im Alter bei Eigenbedarf. «Viele ältere Personen kriegen durch die gestiegenen Anforderungen die Hypotheken fast nicht mehr gestemmt», sagt Dequesne. Dies werde sich noch akzentuieren. «Wir bekommen bereits heute monatlich zwei bis zu drei Anfragen diesbezüglich, Tendenz steigend», sagt er. Vor allem im Raum Zürich sei das Thema gross, wo sich nach wie vor zahlreiche Gebäude im Besitz der älteren Generation befinden. 

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