Die Basler Kantonalbank schreibt in der neusten Ausgabe ihres Immobilien-Kompasses: “Das gestiegene Zinsniveau hinterlässt deutliche Spuren bei den Renditeliegenschaften: 2023 verzeichneten erstmals seit der Schweizer Immobilienkrise vor rund 25 Jahren alle drei Nutzungskategorien in Basel-Stadt Wertkorrekturen. Die Performance ist damit weiter gesunken und liegt deutlich unter dem Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.”
Die Basler Zeitung sieht neben den gestiegenen Baukosten vor allem den Basler Wohnschutz als Grund für die schlechte Verfassung des Basler Immobilienmarkts. Versicherungen und Pensionskassen stossen Immobilien ab.
Die Performance von Renditeliegenschaften, die sich aus der Wertveränderung und dem Netto-Cashflow (NCF) ergibt, lag 2023 in Basel-Stadt nochmals deutlich tiefer als im Vorjahr. Mit dem gestiegenen Zinsniveau verzeichneten alle drei Nutzungskategorien – Wohnen, Gemischt, Büro/Gewerbe – erstmals seit 1998 eine negative Wertentwicklung.
Damit lag die Gesamtrendite bei allen Nutzungsarten mit Werten zwischen 0,9 % und 2,6 % deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022.
Besonders markant war der Rückgang bei den Wohnimmobilien, wo die Performance im Vergleich zum Durchschnitt der Jahre 2013 bis 2022 von 7,1 % auf 2,6 % geschmolzen ist. Aber auch bei den gemischt genutzten Liegenschaften lag sie mit 2,4 % um 3,5 Prozentpunkte unter dem langjährigen Durchschnitt, während die Performance bei den Büro- und Gewerbeliegenschaften von 4,0 % auf 0,9 % gesunken ist.
Wie die Abbildung zu den neu erstellten und bewilligten Wohneinheiten zeigt, ist die Neubautätigkeit im Kanton Basel-Stadt trotz der Zuwanderung und einem bei 1,1 % nach wie vor tiefen Leerwohnungsbestand im Jahr 2023 leicht gesunken: Sie lag mit 778 Wohneinheiten um 13,7 % tiefer als 2022. In den kommenden Jahren wird das Bauvolumen weiter sinken. Die Zahl der bewilligten, im Bau oder in Planung befindlichen Objekte hat sich seit 2020 mehr als halbiert.
Der Rückgang der Bautätigkeit ist zumindest teilweise auf die seit 2021 deutlich gestiegen Baukosten (+18 %) zurückzuführen bzw. die Tatsache, dass sich das Bauland aufgrund der Bodenknappheit allein in den Jahren 2021 und 2022 um fast 80 % verteuert hat.
Die Basler Zeitung sieht neben den gestiegenen Baukosten vor allem den Basler Wohnschutz als Grund für die schlechte Verfassung des Basler Immobilienmarkts. Institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen stossen Immobilien ab. Die Zeitung hält fest:
Dass der Basler Markt im Vergleich zur restlichen Schweiz besonders unter Druck ist, daran liess der Immobilienexperte keinen Zweifel. Die Zahlen der BKB-Studie zeigen, dass mit Genf und Basel genau die beiden Städte mit Wertverlusten im Immobiliensektor zu kämpfen haben, in denen strenge Mieterschutzregeln die Bautätigkeit erschweren. In Zürich, Lausanne oder Bern ist der durchschnittliche Wert der Wohnimmobilien auch im vergangenen Jahr weiter gestiegen.
Lohnt es sich noch, in Wohnliegenschaften im Kanton Basel-Stadt zu investieren? Für institutionelle Anleger wie zum Beispiel Pensionskassen oder Versicherungen stellt Scognamiglio dies infrage. Die Investoren könnten viele Objekte auf dem Markt derzeit nicht kaufen, weil sie saniert werden müssten. Da sie aber wegen des Wohnschutzgesetzes die Miete nicht angemessen erhöhen können, lohne sich die Sanierung nicht.
Verlotterte Liegenschaften wollen diese institutionellen Anleger aber ebenfalls nicht in ihrem Portfolio haben. Die Unternehmen müssten gewisse Standards einhalten, um ihre Marke nicht zu beschädigen. «Private Käufer müssen das nicht», sagt Scognamiglio. «Sie können die Standards tiefer halten.»
Dass in Basel derzeit genau dies passiert, bestätigt Fabrice Lanz, Leiter Immobilienkunden Nordwestschweiz bei der BKB. «Institutionelle Anleger verkaufen derzeit viele Immobilien. Käufer sind meist kleinere private Unternehmen.
Sorge bereitet der BKB, dass die Sanierungsanfragen um 80 Prozent zurückgegangen sind. Um die Klimaziele des Kantons erreichen zu können, müsste in Basel eine Vielzahl von Wohngebäuden modernisiert werden. Scognamiglio sagt dazu: «Wenn man mit Immobilien nichts mehr verdienen kann, investiert auch niemand.»
Trotz rückläufiger Sanierungen beurteilt die BKB jedoch die Marktentwicklung nicht pessimistisch. Immobilien würden langfristig weiter an Wert zulegen. Dafür sorge allein schon die Zuwanderung, die auf der Nachfrageseite den Bedarf an Wohnraum konstant erhöht. Da gleichzeitig der Raum knapp ist und das Angebot aufgrund von Regulierungen der Nachfrage hinterherhinkt, dürften gemäss der Analyse auch in Zukunft die Preise steigen.
Eine Entwicklung, die sich übrigens auch bei den Mieten im Stadtkanton zeigt: Die Mietpreise der angebotenen Wohnungen sind im Jahr eins nach Einführung des Wohnschutzgesetzes im Vergleich zu den Vorjahren sprunghaft gestiegen.
