UBS Bubble Index

UBS schreibt zum Stand des Real Estate Bubble Index und der Situation auf dem Immobilienmarkt:

Eine starke Wirtschaftserholung löste Ende des vergangenen Jahres einen Schub bei den Haushaltseinkommen aus. Aus diesem Grund sowie dank des relativ stabilen Hypothekarwachstums und der unveränderten Buy-to-let-Nachfrage hat das Blasenrisiko nicht stärker zugenommen. Die Prognosen versprechen aber keinen Grund zum Aufatmen.

Auch für das Gesamtjahr ist mit deutlichen Preisanstiegen bei weiter fallenden Mieten zu rechnen. Die wirtschaftliche Erholung in der zweiten Hälfte des laufenden Jahres dürfte eine allzu rasante Aufwärtsbewegung der Risiken zwar etwas ausbremsen. Derzeit erwarten wir für das Schlussquartal 2021 einen Indexstand von 1,73, leicht unter dem aktuellen Niveau.

Diese Prognose des Endjahreswerts wurde aufgrund der momentanen Volatilität der Daten eingeführt (siehe Kommentar weiter unten). Wenn sich der von der Pandemie aufgewirbelte Staub gelegt haben wird, werden die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt aber deutlich höher sein als vor der Krise.

  UBS Bubble Index

UBS hat die Preise für Wohnimmobilien in weltweit 25 Grossstädten untersucht. Zürich reiht sich erstmals in die Kategorie mit Blasenrisiko ein, während Genf überbewertet bleibt. Trotz der aktuellen globalen Rezession hat sich das inflationsbereinigte Hauspreiswachstum in diesen 25 Städten im Durchschnitt beschleunigt in den letzten vier Quartalen, was den Autoren der Studie zufolge nicht nachhaltig ist. Die Pandemie verstärkt langfristig einige negative Auswirkungen auf den städtischen Wohnungsmarkt. In einer Mitteilung führt UBS zur Situation in der Schweiz weiter aus:

Zürich hat im letzten Jahrzehnt von allen Schweizer Wirtschaftsregionen die stärkste Preissteigerung verzeichnet. Der Wohnungsmarkt der Stadt war dabei von einem verhältnismässig rasch wachsenden Angebot geprägt. Die überwiegende Mehrheit der neu erstellten Wohnungen wurde allerdings letztlich vermietet. Der Markt für selbst genutzte Immobilien ist ausgetrocknet. Die Coronavirus-Krise hat bislang kaum Spuren hinterlassen.

Tatsächlich ist die Nachfrage nach Wohnungen an Zentrumslagen in Zürich sogar gestiegen. Die hohe Zahlungsbereitschaft widerspiegelt die Erwartungen weiter steigender Preise sowie einer anhaltend hohen Investitionsnachfrage. Die Stadt ist deshalb neu in den Blasenrisikobereich gerutscht.

In Genf ist sowohl das Preisniveau als auch der Indexwert tiefer als in Zürich. Nach dem jüngsten Preisanstieg hat der Wohnungsmarkt in Genf jedoch seine Verluste aus der Zeit von 2013 bis 2016 ausgeglichen. Hinzu kommt, dass Eigenheimbesitz dank niedriger Hypothekenzinsen und überhöhter Marktmieten weiterhin attraktiv ist. Die Stadt profitiert zudem davon, dass sie international ausgerichtet ist und trotz eingeschränkter Erschwinglichkeit weiterhin ausländische Staatsangehörige anzieht.

  UBS Index

Die  UBS schreibt:

• Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index misst das Risiko einer Immobilienblase auf dem Schweizer Eigenheimmarkt.
• Der Index verzeichnete im zweiten Quartal 2020 einen scharfen Anstieg auf 1,52 Indexpunkte. Der Anstieg war durch den kurzfristigen Schock der Corona-Krise getrieben und ist somit zu relativieren.
• Die Prognose des Immobilienblasenindex bis Ende 2021 zeigt, dass sich die Bewertungen auf dem Eigenheimmarkt mit der wirtschaftlichen Erholung wieder reduzieren werden.

Dazu wird weiter ausgeführt:

Aufgrund der Volatilität zeigen wir vorübergehend auch die Entwicklung des UBS Swiss Real Estate Bubble Index für die nächsten Quartale gemäss unseren Prognosen für die Wirtschafts- und Immobilienmarktentwicklung. Bis Ende 2021 wird sich der Indexstand selbst ohne Korrektur der Eigenheimpreise wieder auf dem Vor-Corona-Niveau einpendeln.

Allerdings gilt dies insbesondere, wenn die folgenden drei Annahmen erfüllt werden: Das Einkommen pro Haushalt liegt Ende 2021 fast gleichauf mit dem Wert von Ende 2019. Die Steigerungsrate der Eigenheimpreise schwächt sich ab und die Mieten werden weiterhin leicht sinken. Das Wachstum der Hypothekarvolumen schwächt sich gegenüber 2019 leicht ab.

Demnach treibt die Corona-Krise die Ungleichgewichte auf dem Eigenheimmarkt voraussichtlich nur temporär in die Höhe. Es gibt dennoch Anlass zur Vorsicht: Die hohen Preise auf dem Schweizer Eigenheimmarkt sind nicht mit einem länger anhaltenden Krisenmodus der Wirtschaft vereinbar. Zudem sind anhaltende Preissteigerungen in der aktuellen Grössenordnung angesichts sinkender Einkommen nicht nachhaltig.

  UBS Index

Der Anstieg des Immobilienblasenindex im ersten Quartal lässt sich laut UBS auf drei Entwicklungen zurückführen.

Erstens legten die Preise im ersten Quartal um 1,0 Prozent zu, was dem stärksten Anstieg seit 2014 entsprach. Zweitens ging diese Beschleunigung der Preisanstiege auf dem Eigenheimmarkt mit einem geringeren Anstieg der Haushaltseinkommen einher und die Konsumentenpreise stagnierten. Der Rückgang der Einkommen seit März aufgrund der Corona-Krise ist in diesen Berechnungen noch nicht enthalten. Drittens stiegen die Anträge für Buy-to-let-Investitionen auf ein leicht höheres Niveau als in den Vorquartalen. Stabil war hingegen weiterhin die Entwicklung der Bautätigkeit und der Hypothekarkreditvergabe. Auch das Preis-Miet-Verhältnis zeigte sich kaum verändert.

Die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Schweizer Eigenheimmarkt dürften frühestens im laufenden Quartal sichtbar werden. «Wir erwarten einen Rückgang der Transaktionen. Da sowohl Verkäufer als auch Käufer vorsichtiger agieren, ist die Preisfindung erschwert und damit der Einfluss auf die Preisentwicklung nicht eindeutig», sagt Claudio Saputelli, Leiter Swiss & Global Real Estate im UBS Chief Investment Office (CIO). «Gerade in wenig liquiden Segmenten und Regionen dürften Zufall und objektspezifische Eigenschaften einen grösseren Einfluss auf den Transaktionspreis haben als noch im Vorjahr.»

  UBS Bubble-Index

Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index stand im 1. Quartal 2017 nach einem moderaten Anstieg bei 1,39 Punkten in der Risikozone. Die Zunahme der Eigenheimpreise übertraf die Entwicklung von Mieten und Einkommen. Auch stieg die Nachfrage nach Buy-to-let-Investitionen trotz erhöhter Marktrisiken weiter.

Die stagnierenden Mieten führten im 1. Quartal 2017 zum zehnten Mal in Folge zur Verschlechterung des Kauf-Mietpreis-Verhältnisses. Dennoch zeigt der Anteil der Kreditanträge an UBS für nicht zum Eigengebrauch vorgesehene Liegenschaften wieder einen leichten Aufwärtstrend. Denn mittels grosszügigem Fremdkapitaleinsatz können mit Buy-to-let-Investitionen hohe Eigenkapitalrenditen erzielt werden. Die ungebrochen hohe Zahl an Baubewilligungen lässt darauf schliessen, dass die Bautätigkeit im laufenden Jahr (zu) stark bleiben wird.

Die UBS schätzt, dass dieses Jahr der Neubau von Wohnungen die zusätzliche Wohnungsnachfrage um fünf- bis zehntausend Einheiten übertreffen wird. Damit dürften insbesondere die Mieten für Neubauten ihren Sinkflug fortsetzen. Die Zeiten für Vermieter werden also nochmals schwieriger. Die Investitionsnachfrage nach Eigenheimen ist primär auf die fest verankerte Erwartung anhaltender Tiefzinsen zurückzuführen. Im Falle einer Trendwende dürfte die starke Nachfrage nach Buy-to-let-Investitionen aber abrupt enden lassen.

  UBS Bubble Index / NZZ