Die aktuelle Studie der Credit Suisse zum Schweizer Immobilienmarkt befasst sich auch mit der Rolle der Pensionskassen. Allgemein wird festgehalten, dass sich der Markt dank Zuwanderung und tiefer Zinsen auf einem anhaltenden Wachstumspfad befindet. Die Studie erkennt aber keine spekulative Preisblase, warnt aber vor langfristigen Risiken.
Bezüglich Pensionskassen heisst es: “Wer oder was treibt letztlich die Preise der Direktanlagen? Die Hauptverdächtigen sind bei kleineren Volumina seit der Finanzkrise verstärkt Privatanleger auf der Suche nach stabilen Renditen und ab 10 Mio. Franken die institutionellen Anleger oder genauer die Pensionskassen. Letztere stehen tatsächlich unter einem enormen Anlagedruck. Sie nehmen derzeit massiv mehr Geld ein, als dass sie als Rentenleistungen ausschütten. In den letzten fünf ausgewiesenen Jahresabschlüssen hat der Rechnungssaldo, also die Summe der Einnahmen minus der Ausgaben, im Durchschnitt +19.1 Mrd. Franken betragen. Dieses Geld gilt es gewinnbringend und mit geringem Risiko anzulegen. (…)
In dieser Situation müssen den Vorsorgeinstituten Immobilienanlagen mit ihren starken Ausschüttungen, ihrem Diversifikationseffekt, dem langen Horizont sowie Gesamtrenditen von 4%-5% wie die Lösung aller Probleme erscheinen. Viele haben denn auch ihre Mittel umgeschichtet und vermehrt direkt oder indirekt in Immobilien investiert und werden das auch weiter tun. Die Immobilienquote der im CS-Pensionskassenindex erfassten Vorsorgeinstitute ist vom 4. Quartal 2002 bis zum 4. Quartal 2011 von 7.9% auf 21.1% angestiegen. So ist es kein Wunder, dass der Markt für Direktanlagen ausgetrocknet ist und sich ein intensiver Wettbewerb um jedes Direktanlageobjekt abspielt, so dass Immobilieninvestments derzeit eine teure Angelegenheit sind.
Es wäre zu erwarten gewesen, dass Pensionskassen verstärkt auf die Karte Projektentwicklung setzen. Dieses Feld war in den letzten Jahren sehr margenträchtig, auch weil die Preise für Eigentumswohnungen und Renditeliegenschaften stetig gestiegen sind. (..). Doch die Statistik zeichnet ein anderes Bild (s. Abbildung). Seit 1994 haben Pensionskassen jährlich Neubauinvestitionen im Durchschnitt von 313 Mio. Franken für Wohnbauten und gemischte Bauten in Auftrag gegeben. Im letzten erhobenen Jahr (2010) waren es aber nur noch 268 Mio. oder 1.9% der gesamten Neubauinvestitionen im Bereich Wohnen. Relativ wenig, wenn man bedenkt, dass das geschätzte Immobilienvolumen der Pensionskassen in der Schweiz 2010 um fast 5 Mrd. Franken zugenommen hat (inkl. Wertsteigerungen). Beim Anstieg der nominalen Wohnbauinvestitionen seit 2003 haben die Pensionskassen nicht mitgezogen, so dass deren Anteil heute weit unter dem langjährigen Durchschnitt von 3.4% figuriert. Letztlich landen aber viele realisierte Wohnbauten über den Einkauf nach Fertigstellung doch wieder in den Portfolios der Institutionellen. Die Frage, weshalb Pensionskassen nicht früher in die Wertschöpfungskette einsteigen, bleibt damit aber unbeantwortet.”
