Die von UBS Chief Investment Office WM publizierte Immobilienmarktstudie “UBS Real Estate Focus 2016” erwartet erstmals sinkende Eigenheimpreise seit 17 Jahren. In einer Mitteilung zur Studie heisst es:
In einem anhaltenden Tiefzinsumfeld sind Mehrfamilienhäuser der Renditestar im Schweizer Anlageuniversum. Sie gehören zu den wenigen verbleibenden Anlagen mit sicheren und positiven Zahlungsströmen und bleiben als solche gefragt. Doch schon bei einem Anstieg der Renditen langfristiger Eidgenossen auf 2 Prozent drohen bei Mehrfamilienhäusern deutliche Verluste. Aus Gesamtrenditesicht sind Renditeliegenschaften an Spitzenlagen einer Cash-Anlage – trotz Negativzinsen – nur überlegen, falls das Tiefzinsumfeld noch mindestens 15 Jahre anhält. Deshalb scheint es aktuell sinnvoll Zinsrisiken zu reduzieren und die erweiterte Agglomeration – trotz höherem Mietausfallrisiko – den Zentrumslagen vorzuziehen.
Für höhere Mietpreise besteht, auch im Falle eines Zinsanstiegs, nur wenig Potenzial. Erstens begrenzt die steigende Leerstandsquote bei Mietwohnungen das Mietsteigerungspotenzial. Zweitens wurden in den letzten Jahren trotz eines fallenden Referenzzinssatzes die Mieten nur zögerlich gesenkt, was einer Anhebung der Mieten bei einem Zinsanstieg im Weg stehen wird. Drittens sind die Mieten von Neubauwohnungen aktuell überhöht im Vergleich zu den Marktmieten älterer Wohnungen. Marktmieten dürften damit 2016 sogar leicht fallen.
Spitzenanfangsrenditen haben mit 2,5 Prozent auch auf dem Büromarkt ein Rekordtief erreicht. Im Gegensatz zum Wohnungsmarkt sind die Kaufpreise für Liegenschaften an schlechteren Lagen aufgrund der Leerstandsrisiken in den letzten Jahren kaum gestiegen. Nimmt die Zahl der Bürobeschäftigten wie in den letzten Jahren weiter zu, so ist aber eine Stabilisierung der Marktsituation absehbar. Aus Investorenperspektive dürften B- oder C-Lage-Büroliegenschaften daher Chancen bieten, da mittelfristig mit einer sinkenden Renditedifferenz zu Toplagen zu rechnen ist. Zurzeit ist die Zentralschweiz für Büroflächeninvestitionen am attraktivsten. Im laufenden Jahr ist aber gesamtschweizerisch noch von steigenden Leerständen und weiter sinkenden Mieten auszugehen.
