In drei Liegenschaften im «Trendquartier» Länggasse in Bern haben Mietparteien die Kündigung erhalten, ohne dass saniert wird. Besitzerin ist die Personalvorsorgestiftung der Berner Burgergemeinden.
Die Mietzinse sollen in den betroffenen Liegenschaften um durchschnittlich 41 bis 64 Prozent steigen. Der Mieterverband bezeichnet solche Kündigungen zur Ertragsoptimierung als missbräuchlich und «erpresserisch». Laut Bundesgericht sind derartige Kündigungen jedoch rechtmässig, wenn Mietzinse nicht quartierüblich sind. Die Bernerzeitung schreibt dazu:
Das Haus gehört der Personalvorsorgestiftung der Berner Burgergemeinde. Diese sei als Pensionskasse verpflichtet, «ihre Gelder möglichst sorgfältig und damit marktkonform und nachhaltig anzulegen», hält eine Sprecherin auf Anfrage fest.
Deshalb habe die Stiftung alle Liegenschaften im Portfolio überprüft. Dabei sei festgestellt worden, dass unter anderem die Mietzinse in der Liegenschaft im Länggassquartier «nicht mehr marktüblich» seien.
So lägen die Mieten der 2-Zimmer-Wohnungen samt Mansarde zum Teil knapp 60 Prozent unter dem marktüblichen Zins. Eine Anpassung des Mietzinses im laufenden Vertrag sei aus rechtlichen Gründen nicht möglich. Daher habe man sieben Parteien letzten Sommer die Kündigung per Ende Juli 2026 ausgesprochen. Die Kündigungsfrist habe also ein Jahr betragen.
Ziel sei es gewesen, die Mieten um durchschnittlich 41 Prozent zu erhöhen. So kosteten die bisher für 929 Franken pro Monat vermieteten Zwei-Zimmer-Logis ab August neu 1310 Franken Miete pro Monat, so die Sprecherin.
Dasselbe Vorgehen wählte die Personalvorsorgestiftung an der Sägemattstrasse in Liebefeld und an der Berner Brückfeldstrasse. Im Liebefeld kündigte sie vier, an der Brückfeldstrasse sieben Mieterschaften.
Die Vierzimmerwohnungen im Liebefeld hätten um 50 Prozent unter dem marktüblichen Zins gelegen. Sie seien um durchschnittlich 41 Prozent von netto 1223 auf 1730 Franken angehoben worden.
Rechtlich ist das Vorgehen der Burger-Personalvorsorgestiftung allerdings zulässig. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, die auf einen Leitentscheid von 1994 zurückgeht, stellten Kündigungen zur Optimierung des Ertrags «in der Regel keinen Rechtsmissbrauch dar», sagt Eva Bachofner, Lehrbeauftragte für Mietrecht an der Universität Bern.
Die Vermieterschaft könne insbesondere dann kündigen, «wenn der aktuell sehr günstige Mietzins ihr nicht die rechtlich zulässige Nettorendite verschafft, das heisst nicht den orts- und quartierüblichen Mieten entspricht».
Bei den beiden Liegenschaften in den eher hochpreisigen Quartieren Länggasse und Brückfeld dürfte Letzteres wohl der Fall gewesen sein.
Diese Rechtssprechung des höchsten Gerichts ist laut Bachofner aber umstritten. So werde in den neueren einschlägigen Entscheiden des höchsten Gerichtes jeweils die Kritik referiert, dass Kündigungen zur Ertragsoptimierung einer Umgehung der Regeln über Mietzinserhöhungen gleichkämen.
«Die Diskrepanz zwischen seiner Entscheidpraxis und den gesetzlichen Regeln der Mietzinserhöhung ist dem Bundesgericht bekannt.»
Das Gericht habe in diesem Punkt aber bislang noch keinen klärenden Entscheid gefällt. «Es wird darauf eingehen, sobald es das muss», sagt Bachofner.
Berner-Zeitung
