Immobilienexperte Donato Scognamiglio warnt in einem Interview mit der Bilanz vor einem Preissturz bei Mehrfamilienhäusern – und erklärt, warum der Boom nicht ewig anhalten wird. Prof. Dr. Donato Scognamiglio ist CEO und Mitinhaber der Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG (IAZI) in Zürich. Er ist zudem als Titularprofessor und Dozent für Real Estate & Finance an der Universität Bern tätig. Auszüge:
Sie warnen vor einem Preisrutsch bei Mehrfamilienhäusern und anderen Renditeliegenschaften. Wieso?
Donato Scognamiglio: Heute sind die Preise sehr hoch. Es gibt Liegenschaften auf dem Markt, für die man das 30-fache der Jahresmiete zahlt. Bei solchen Objekten hat eine kleine Zinsveränderung eine massive Wertkorrektur zur Folge. Eine Zinserhöhung um ein Prozent würde schon zu einer Preiskorrektur von 15 bis 20 Prozent führen. Der Markt reagiert heute viel sensibler auf Zinsveränderungen als noch vor ein paar Jahren, als diese Liegenschaft das 20-fache einer Jahresmiete kostete.
Es droht eine Preiskorrektur in der ganzen Schweiz?
Mit Sicherheit. Die Zinsen sind schliesslich nicht nur in einzelnen Regionen tief. Die Lage wird in Zukunft wieder wichtig. Sobald die Ära des Gratisgelds vorbei ist, wird man feststellen, dass Bachenbülach nicht ein gleich guter Standort wie die Zürcher Bahnhofstrasse ist.
Welche Investoren könnte eine solche Preiskorrektur treffen?
Die grossen Eigentümer, die schon lange auf dem Markt sind, werden es abfedern können, weil sie grosse Bestände haben. Sorgen bereiten mir jene, die jetzt neu in den Markt eintreten, mit teilweise innovativen Geschäftsmodellen. Hier gehen die Investoren sehr hohe Risiken ein.
An wen denken Sie?
Ich spreche beispielsweise von Pensionskassen, die jetzt neu in Immobilien investieren. Sie nehmen Korrekturen auf ihren Beständen in Kauf. Es sind aber auch private Investoren darunter. Das Bewusstsein, dass man mit Immobilien Geld verlieren kann, ist in den letzten zwanzig Jahren vergessen gegangen.
Sie sehen niemand in der Verantwortung?
Doch, beispielsweise die Mitglieder der Anlagekommissionen der Pensionskassen, wo die Entscheide gefällt werden. Dort ist Know-how für die Risiken und der Markt erforderlich. Die Gremien müssen den Mitarbeitern auf die Finger schauen. In der Verantwortung sehe ich auch die Bewertungsfirmen für Immobilien. Die Investoren sollten nicht immer mit den gleichen Firmen zusammenarbeiten, und auch Zweitmeinungen einholen. Die Einschätzungen sollten kritisch hinterfragt werden, es stellen sich Fragen wie: «Was passiert, wenn die Zinsen plötzlich ansteigen»?
