Die NZZ hat ein Interview mit Roland Kriemler, Geschäftsführer der KGAST zu den Anlagestiftungen und speziell den Immobilien-Anlagen geführt. Auszüge.
Eines der bekanntesten Produkte der KGAST sind der Immobilienindex und seine Subindizes. Wem nutzt dieser Gradmesser und wofür?
Unser Index ermöglicht den Pensionskassen, die Rendite ihrer eigenen Immobilienanlagen – insbesondere der Direktanlagen – einem Marktvergleich zu unterziehen. Zudem erlaubt der Index einen verbesserten Vergleich von Immobilienanlagen mit anderen Anlagesegmenten. Dank den vor einem Jahr lancierten Subindizes zu Wohnen, Geschäft und Gemischt können PK die Performance ihrer Immobilienanlagen noch differenzierter vergleichen.
Wie unterscheidet sich dieser Index von anderen Immobilienindizes im Markt?
Unser Index umfasst ausschliesslich Immobilien-Anlagegruppen von den der KGAST angeschlossenen Anlagestiftungen. Sie sind nicht kotiert, und ihr Wert richtet sich nicht nach Börsenkursen, sondern nach dem inneren Wert der Portfolios, dem Nettoinventarwert – ohne Agio oder Disagio.
Der Index zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Preise. Wird es ewig so weitergehen?
Nein. Wenn der Markt sich dreht, werden auch wir dies zu spüren bekommen, wenn auch weniger stark als die kotierten Gesellschaften oder Fonds. Dies zeigt auch die kontinuierliche Entwicklung unseres Indexes. Er ist viel weniger volatil.
Die Rede von der Immobilienblase will nicht verstummen, vor allem die Nationalbank warnt regelmässig: Gibt es diese Blase und, wenn ja, wo?
Es scheint mir richtig, dass man sich dazu Gedanken macht und Vorkehrungen trifft. Aber den ganzen Immobilienmarkt als «Blase» zu bezeichnen, ist zu kurz gedacht.
Einer der Treiber der Preise sind ja die Anlagestiftungen selbst, die unter hohem Anlagedruck stehen. Gerade für Mehrfamilienhäuser werden oft zu hohe Preise gezahlt. Wie genau muss man bei Angeboten hinsehen?
Anlagestiftungen müssen eine akzeptable Rendite erzielen, deshalb werden Immobilien auch nicht überzahlt. Damit sie nicht gezwungen werden, neue Kundengelder in teure Liegenschaften zu investieren, sind die meisten Produkte für Zeichnungen geschlossen. Erst wenn sich eine grössere, gute Option mit Immobilien zu fairen Preisen bietet, werden Kundengelder abgerufen. Das Preistreiben bei Mehrfamilienhäusern machen sie nicht mit.
