«An Immobilien führt im jetzigen Marktumfeld kein Weg vorbei», sagen Ulrich Prien und Kilian Schwendimann. Die beiden Immobilien-spezialisten der Beratungs-gesellschaft KPMG haben für eine Studie das Investitionsverhalten der rund 1800 Pensionskassen (PK) in der Schweiz unter die Lupe genommen. In die Anlageidasse Immobilien treibt sie auch die magere Rendite, die sie derzeit mit Aktien und Obligationen erwirtschaften, heisst es in der NZZ am Sonntag.
Mit der laut dem Pensionskassenverband Asip im letzten Jahr erzielten Gesamtperformance von nur 0,95% lagen die Kassen weit unter dem behördlich festgelegten Mindestzins. Das Resultat reicht nicht, um die langfristigen Verpflichtungen zu decken.
Direkte Immobilienanlagen warfen dagegen laut dem Index von IPD, der die Rendite durch institutionelle Anleger gehaltener Immobilien einschliesslich der Wertsteigerung misst, im vergangenen Jahr 6,6% ab. Die Nettorenditen der untersuchten PK-Liegenschaften liegen je nach Objektgrösse zurzeit zwischen 4,5% und 5%. Wohnliegenschaften, die in den untersuchten Immobilien-Portfolios einen Anteil von rund 65% ausmachen, rentieren bei deutlich tieferem Risiko nur unwesentlich weniger als Gewerbeobjekte. Waren Häuser früher der stabilisierende Faktor in den PK-Vermögen, so müssen sie heute für die ausgleichende Ueberrendite sorgen, damit die Kassen halbwegs im Lot bleiben. «Sie fragen sich im Moment nicht, ob sie ihren Immobilienanteil erhöhen sollen oder nicht, sondern nur noch wie», sagt Prien.
Seit der Einführung von Negativzinsen sind diese Investitionen noch attraktiver geworden. Zu beobachten ist seither ein zusätzlicher Preisschub, stellen die Autoren der Studie fest. Das macht die wenigen Objekte, die auf den Markt kommen, teurer und drückt auf die künftigen Renditen. «Der Schweizer Markt für Anlageimmobilien im Wohnbereich ist von einem markanten Nachfrageüberhang geprägt», sagen die KPMG-Experten. Objekte im Eigentum der PK werden mangels Alternative auf Dauer gehalten. Kaum eine Kasse nutzt die Situation, um Gewinne zu realisieren.
Der Ausbau des Portfolios erweist sich aber als schwierig. Wer jetzt noch kauft, muss sich angesichts der hohen Preise mit bescheidenen Renditen begnügen. Behelfen würden sich die verantwortlichen Kassenverwalter mit der Verdichtung nach innen: Ersatz- und Erweiterungsprojekte bestehender Ueberbauungen, die Sanierungen im Bestand sowie die Entwicklung von Neubauten stünden vielerorts weit oben auf der Prioritätenliste.
