Sacheinlagen von Vorsorgeeinrichtungen sind im institutionellen Markt für Immobilienanlagen das Thema der Stunde, schreibt Andreas Bleisch im Treuhänder 6-7 / 2011. Die Transaktionsdichte ist hoch, das Potenzial für weitere Asset Swaps gross. Dies hat einerseits mit den offensichtlichen Vorteilen der Kollektivierung von Immobilienbeständen zu tun. Andererseits stehen mit den Immobilien- Anlagestiftungen für Vorsorgeeinrichtungen optimierte Kollektivgefässe in grosser Zahl bereit.
Bleisch hält fest: “Der Trend geht klar in Richtung indirekter Anlage, insbesondere bei kleineren Pensionskassen mit Immobilienbesitz unter 200 Mio. Franken. Die Gründe dafür sind mannigfaltig. Neben der Verbesserung der Diversifikation in geographischer Hinsicht – Pensionskassen verfügen häufig über einen Investitionscluster am Ort ihrer Stifterfirma – lässt sich auch die Diversifikation hinsichtlich Nutzungsmix und Objekteigenschaften verbessern. Mit der indirekten Anlage lassen sich zudem die Cashflows verstetigen. Der zyklische Investitionsbedarf bei nur wenigen eigenen Objekten entfällt. Im weiteren ist die Liquidität von indirekten Anlagen im allgemeinen höher und somit auch die Steuerung der gesamten Asset Allocation einer Pensionskasse einfacher.
Vom Trend zur indirekten Immobilienanlage bei den Pensionskassen profitieren in erster Linie die Anlagestiftungen, weil sie ein optimales Produkt für den Vorsorgebereich anbieten können. Gemäss Daten von Wüest & Partner zum institutionellen Markt sind die Anlagestiftungen in den letzten fünf Jahren von allen Gefässtypen mit Abstand am stärksten gewachsen. Ihr gesamtes Anlagevermögen hat sich in diesem Zeitraum fast verdoppelt. Gemäss einer Auswertung der Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen (KGAST) haben Sacheinlagen in den letzten paar Jahren ein Volumen von jährlich rund 400 Mio. Franken in durchschnittlich 12 Transaktionen erreicht. Die Anlagestiftungen erwarten für die kommenden Jahre weiter steigende Volumina. In der Tat dürfte das sacheinlageverdächtige Potenzial noch viel Raum bieten. Selbst wenn sich nur 20% der Pensionskassen mit direktem Immobilienbesitz mit dem Gedanken eines Asset Swaps tragen, so dürfte ein transaktionsfähiges Volumen im Bereich von 10–15 Mrd. Franken in den kommenden Jahren zur Disposition stehen. Mit der Absorption dieser Masse würden die Anlagestiftungen in Ihrer Bedeutung zu den Immobilienfonds aufschliessen.”
