Der an dieser Stelle schon mehrfach behandelte Basler Wohnschutz und seine üblen Folgen sind auch Thema beim Nebelspalter, wo Daniel Wahl die Konsequenzen per Franken und Rappen beziffert.
Die Fakten: Das von den Baslern beschlossene Gesetz zum «Schutz von bezahlbarem Wohnraum» entfaltet knapp zwei Jahre nach Einführung seine volle Wirkung. Weil die Sanierungs- und Renovationskosten nur zu einem Bruchteil an die Mieter weitergegeben werden können,
lassen die Hauseigentümer die Liegenschaften verlottern,
beklagt das Gewerbe seit Wochen einen dramatischen Einbruch von Aufträgen,
ist die Stadt Basel um 1,62 Milliarden Franken ärmer geworden (die Rechnung dazu unten),
haben die Banken ihre Bestimmungen zur Kreditvergabe bei Sanierungen verschärft,
ist die Zahl von Wohnungsneubauten eingebrochen (Link).
Am Rheinknie herrscht Katerstimmung. Während sich Grossunternehmer im Abstimmungskampf nicht exponieren wollten, beklagen sie heute das linke Gesetz. (Link)
Warum das wichtig ist: Schweizweit kämpfen Mieterverbände für Mietzinsdeckelungen und wollen verhindern, dass gute Renditen erzielt werden können.
In Zürich hat der Mieterverband eine ähnliche lautende Wohnschutzinitiative wie in Basel im vergangenen August lanciert (Link).
Genf leidet seit 1983 unter dem strengen Wohnschutzgesetz. Liegenschaften werden sichtbar unzureichend saniert.
In einer Mitteilung zu ihrem Research-Papier “Performance 2023: Positive Anlageresultate für institutionelle Anleger” schreibt PPCmetrics:
Die positive Performance im vergangenen Jahr ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen. Aufgrund der hohen Renditen von Aktien entwickelter Länder verzeichneten Portfolios mit einem höheren Aktienanteil tendenziell eine höhere Performance. Eine Beimischung von Aktien aus Schwellenländern oder aber auch von kleinkapitalisierten Unternehmungen (Small Caps) führte hingegen nicht zu einer Mehrrendite.
Indexierte Entwicklung Anlagekategorien (31.12.2022 = 100)
Weiter wirkte sich das eingegangene Zinsrisiko, insbesondere durch einen hohen Anteil an CHF-Obligationen mit langen Laufzeiten, positiv auf die Anlageresultate aus. In CHF abgesicherte Obligationen in Fremdwährungen erzielten ebenfalls eine positive, aber im Vergleich zu CHF-Obligationen tiefere Per-formance.
Durch eine Beimischung von Schwellenländer-Anleihen konnte die Rendite gesteigert werden. Eine Währungsabsicherung hatte aufgrund der Aufwertung des CHF gegenüber sämtlichen Leitwährungen (trotz hoher Zinsdifferenz) einen positiven Effekt. Durch die Reduktion der Kreditspreads wurde das Eingehen von Kreditrisiken, vor allem bei Anleihen in Euro, bei Anleihen von Schuldnern mit tiefer Bonität sowie bei Unternehmensanleihen, mit einer Mehrrendite entschädigt.
Die Basler Zeitung zeigt in einem weiteren Beitrag, was für Konsequenzen der über jede Vernunft hinaus betriebene Mieterschutz im Kanton Basel-Stadt hat. Auslöser ist ein Brief, den Oscar Elias, CEO des Bauunternehmens Stamm, an die Basler Regierung geschickt hat.
Er stelle fest, dass «Projekte im Sanierungs- und Umbaubereich im Kanton Basel-Stadt in den letzten Monaten stark eingebrochen sind». Zwei Drittel des Umsatzes mache Stamm Bau mit Sanierungen – mit Umbauten, die auf den Erhalt von Liegenschaften abzielen würden. Leider seien diese Leistungen beim Wohnraum von privaten und institutionellen Vermietern in Basel-Stadt «vollkommen zum Erliegen gekommen». Die Ursache dafür sei das Wohnschutzgesetz, das auf die Initiative «Ja zum echten Wohnschutz» des Basler Mieterverbands zurückgeht.
Auf der anderen Seite entstehe kaum neuer Wohnraum, weil die Investoren «Basel meiden oder sich vom Markt verabschieden», schreibt Elias. Sie würden versuchen, ihre Immobilien in Basel abzustossen und in anderen Kantonen zu investieren. Die Planungssicherheit sei nicht mehr gegeben. Projekte würden «unberechenbar und übermässig risikobehaftet». (…)
Wie populär die Anlageklasse Private Equity weltweit ist, zeigt die Grafik eindrücklich: Seit 2012 sind die verwalteten Vermögen in Private Equity von ca. 2.4 Billionen US-Dollar auf geschätzt über 9.1 Billion US-Dollar per 31.12.2022 gewachsen.
Die Handelszeitung hat einen Beitrag von zwei UBS-Mitarbeitern zum Thema “Wie kommen Schweizer PK’s schnell zu Private Equity?” publiziert. Sie schreiben:
Laut der Schweizer Pensionskassenstudie von Swisscanto lagen bei den Schweizer Pensionskassen die Anlagequoten im Private Equity Bereich mit durchschnittlich 1.7% deutlich niedriger als in Ländern wie beispielsweise USA und Kanada, haben sich in den letzten 10 Jahren jedoch stetig erhöht. Der Vergleichswert lag 2013 bei lediglich 0.7%. Vorsorgewerke mit relativ hohen Anteilen an illiquiden Anlagen haben im generell schwierigen Anlagejahr 2022 gemäß Studie überdurchschnittlich performt. Private Equity in schweizdomizilierte und vor ort operativ tätige Unternehmen ist seit 2022 gemäß BVV2 außerdem als eigene Anlageklasse aufgeführt. Deshalb dürfte sich dieser Trend unserer Einschätzung nach weiter fortsetzen.
Lange sah es so aus, als setze sich ESG als ethischer Goldstandard in der Vermögensanlage durch. In den USA ist der Hype um die drei Buchstaben nun aber vorbei. Und die Schweiz geht bei der ESG-Regulierung wieder einmal den falschen Weg, wie Adriano Lucatelli in seinem Gastbeitrag auf finews.ch feststellt. Er schreibt:
Mit ESG-Kriterien den Faktor des guten Wirtschaftens in der Finanzwelt mess- und vergleichbar zu machen, ist eigentlich eine gute Idee. In Europa gibt es dementsprechend kaum ein Finanzinstitut, das sich heute nicht die drei Buchstaben auf die Fahnen schreibt. Doch in den USA erlebt diese Strömung derzeit eine Art Kernschmelze.
Nachdem die grossen Asset Manager noch vor drei Jahren die Firmen, in die sie investierten, zu mehr ESG ermahnten – und ihnen andernfalls mit finanziellen Konsequenzen drohten – ist der Begriff jenseits des Atlantiks mittlerweile zum Unwort geworden. Das «Wall Street Journal» bezeichnete ihn kürzlich gar als «Latest Dirty Word in Corporate America».
Wie ist das passiert? Zwar können sich die meisten Leute im Abstrakten darauf einigen, dass Firmen ökologisch und sozial verantwortlich sowie gut strukturiert sein sollten. Was dies aber im Konkreten heisst, ist Gegenstand ideologischer Auseinandersetzungen.
Avenir Suisse hat ein Interview des Immobilienunternehmens Crowdhouse mit Marco Salvi zum Wohnungsmarkt in der Schweiz publiziert. Salvi räumt mit einigen vorschnellen Urteilen und Schlussfolgerungen auf. Auszüge:
Crowdhouse: Sie haben im August 2023 eine Studie mit dem Titel «Mieten und Mythen» veröffentlicht. Die Publikation hat hohe Wellen geschlagen. Hat Sie diese Beachtung überrascht? Marco Salvi: Das Thema war sehr aktuell – auch in Hinblick auf die Nationalratswahlen im Oktober. Die Publikation erfolgte inmitten einer Phase, in welcher der Wohnungspolitik medial sehr viel Aufmerksamkeit geschenkt wurde. Nicht jede meiner Publikationen erhält gleich viel Beachtung. Umso besser, dass wir damit den Nerv der Zeit getroffen zu haben scheinen und eine entsprechende Resonanz erzielen konnten.
Eines der gängigen Schlagworte in diesen Narrativen ist jenes der Wohnungsnot. Sie plädieren dafür, dass man den Begriff differenziert betrachten sollte. Es geht um die Frage, ob wir in der Schweiz aktuell eine nationale Wohnungsnot haben. Und diese Frage muss man eindeutig mit «Nein» beantworten. Beispielsweise lag die Leerwohungsquote schon mal deutlich tiefer. Aktuell entspricht sie in etwa dem Wert, bei dem die Neumieten im Gleichgewicht sind, also im Landesdurchschnitt keine reale Verteuerung erfahren. Regional sieht es anders aus. Ich wohne in Zürich – natürlich unterscheidet sich dieser lokale Wohnungsmarkt vom schweizweiten Durchschnitt.
Die Basler Zeitung schreibt zum Kauf des Life Science Hub in Allschwil bei Basel durch die Turidomus:
Das Hauptgebäude im Life Science Hub in Allschwil wechselt die Hände. Wie der bisherige Eigentümer, der Immobilienentwickler Senn Resources AG, mitteilt, kauft die Anlagestiftung Turidomus das «Main Campus HQ». Die Stiftung gehört zur Pensimo Management AG. Zum Kaufpreis möchten weder Senn noch Pensimo Auskunft geben.
Zusammen mit den Architekten Herzog & de Meuron hatte das St. Galler Unternehmen Senn das Büro- und Laborgebäude mit rund 50’000 Quadratmeter entwickelt. Grundeigentümerin bleibt das Bürgerspital Basel. Turidomus erwirbt das Gebäude bloss im Baurecht.
Die Basler Zeitung befasst sich mit einem aktuellen Fall des Mieterschutzes, der lokal bereits weit über das vernünftige Mass hinaus ausgedehnt wurde. Mit der Konsequenz, dass Sanierungen kaum mehr möglich sind, und institutionelle Vermieter zunehmend den “Verleider” auf diesen Markt haben. Abschliessend heisst es in dem BaZ-Artikel:
Die Frage lautet letztlich, ob der Wohnschutz ein geeignetes Instrument ist, um grössere Vermieter dazu zu bringen, sich ans Mietrecht zu halten. Momentan sieht es eher so aus, als würden die Investoren versuchen, ihre Häuser abzustossen, oder aber darauf warten, dass der Mietzinsdeckel ausläuft.
Thomas Götz sagt, er beobachte, wie die «Stadt Basel gerade verkauft wird». Im November habe er «wöchentlich mehrere Angebote von institutionellen Investoren erhalten, die ihre unsanierten Liegenschaften in Basel-Stadt verkaufen möchten». Nicht nur private Hauseigentümer, sondern auch Banken, Versicherungen und Pensionskassen wollten Liegenschaften in Basel loswerden.
Unsere Befragung unter rund 50 Hypothekaranbietern zeigt, dass über 90 % damit rechnen, dass die SNB am 14. Dezember 2023 den Leitzins unverändert bei 1.75 % belässt.
Für die nächsten drei Monate rechnen die befragten Hypothekaranbieter mit gleichbleibenden Zinsen bei den kürzeren Laufzeiten bis 5 Jahre, für längere Laufzeiten ist mit mehr Volatilität und tendenziell tieferen Zinsen zu rechnen.
Für das anschliessende Quartal gehen die Meinungen eher auseinander. Hier erwarten etwa gleich viele Befragte, dass die kürzeren Zinsen gleichbleiben oder bereits sinken.
Richtsätze für drei- und fünfjährige Festhypotheken unterbieten seit Anfang Oktober den Saron-Zinssatz, für zehnjährige seit Anfang November.
Durch die Beibehaltung des Leitzinssatzes im September verhält sich die Saron-Hypothek stabil.
Die grössten Unsicherheiten bezüglich der weiteren Zinsentwicklung werden nach wie vor in der Inflation, einer möglichen Rezession und der wirtschaftlichen Situation in Europa gesehen.
Die Einwohnerzahl der Schweiz dürfte bis Mitte der 2030er-Jahre um eine weitere Million ansteigen. Für die Haushalte bedingt das erstmals seit 70 Jahren eine Einschränkung des Wohnkonsums, denn kumuliert fehlen bis dann mindestens 150’000 Wohnungen. Wohnrenditeliegenschaften haben das Potenzial für solide Wertsteigerungen. Verschärfte Mietrechtsregulierungen könnten die Preis-Bonanza jedoch bremsen, meint die UBS in einer Mitteilung.
Die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz wird die 9-Millionen-Grenze in der ersten Jahreshälfte 2024 knacken. Die «magische» 10-Millionen-Marke dürfte dann bereits Mitte der 2030er-Jahre erreicht werden. Diese weitere Million setzt voraussichtlich neue Rekordmarken: Noch nie stieg die Wohnbevölkerung so schnell an. Auch wurde noch nie ein Millionenschritt derart stark durch internationale Migration getrieben und gleichzeitig von so wenig Bautätigkeit begleitet.
Die Schaffung von mehr als genug Wohnraum und ein massiver Ausbau der Verkehrsinfrastruktur zeichneten seit der 5-Millionen-Schweiz 1955 dafür verantwortlich, dass die Mieten insgesamt deutlich schwächer stiegen als die Löhne. Was in den letzten 70 Jahren galt – sinkende Wohnkosten, grösserer Flächenkonsum pro Person und mehr Wohnkomfort – dürfte nun der Vergangenheit angehören. Denn kumuliert fehlen aufgrund der lahmenden Bautätigkeit bis 2034 voraussichtlich mindestens 150’000 Wohnungen, um den Flächenkonsum stabil zu halten.
In Kombination verwalten die UBS und die Credit Suisse mehr als ein Viertel aller Vermögen in der 2. Säule. Für Pensionskassen ist diese Dominanz problematisch – wie Recherchen von finews.ch zeigen, könnte das schon bald zu Absetzbewegungen führen. Auf ihrer Website heisst es:
UBS-Chef Sergio Ermotti weist gerne darauf hin, dass die kombinierte Grossbank vom Schweizer Marktanteil her längst nicht die grösste Kraft ist – die 24 Kantonalbanken hätten kumuliert viel mehr Gewicht, findet der Manager. Das mag für das Retailbanking stimmen. Im Geschäft mit Schweizer Pensionskassen ist die Übermacht der kombinierten UBS aber enorm.
Das belegen Zahlen der führenden Schweizer Pensionskassenberaterin PPCMetrics. Ihren Berechnungen zufolge verwalten die UBS und die Credit Suisse (CS) in Kombination mehr als ein Viertel der rund 900 Milliarden Franken Vermögen in der 2. Säule. Bei den Depotvermögen ist der Anteil der beiden grössten Akteure noch deutlich höher – laut PPCMetrics liegt er bei rund der Hälfte aller «Assets under Custody».
(Axa) Die Fondsleitung AXA Investment Managers Schweiz plant per 31. März 2024 die Vereinigung von drei Immobilienfonds. Vorbehältlich der Genehmigung der FINMA soll unter dem neuen Namen «AXA Real Estate Fund Switzerland» der – gemessen am Nettofondsvermögen – grösste NAV-basierte Immobilienfonds für Vorsorgeeinrichtungen in der Schweiz entstehen.
Das vereinigte Immobilienportfolio unter Vorbehalt der Genehmigung der FINMA wird aus über 180 Wohn- und Geschäftsliegenschaften, gemischt genutzten Liegenschaften sowie Entwicklungs- und Bauprojekten bestehen. Das Portfolio konzentriert sich auf Städte in den wachstumsstarken Wirtschaftsregionen und ihre Einzugsgebiete sowie auf den Bereich «Wohnen», welcher rund 60 Prozent des Portfolios ausmacht.
Das Nettofondsvermögen aller drei Immobilienfonds belief sich per Jahresabschluss 30. September 2023 auf total CHF 3.94 Milliarden (Gesamtfondsvermögen GAV CHF 4.66 Milliarden). Vorbehältlich der Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA erfolgt die Vereinigung per 31. Mai 2024 rückwirkend auf den 31. März 2024. Das Umtauschverhältnis wird basierend auf den geprüften Halbjahresabschlüssen der Fonds per 31. März 2024 ermittelt.
(WSJ) Wall Street rushed to embrace sustainable investing just a few years ago. Now it is quietly closing funds or scrubbing their names after disappointing returns that have investors cashing out billions.
The about-face comes after tightened regulatory oversight, higher interest rates that have slammed clean-energy stocks and a backlash that has made environmental, social and corporate-governance investing a political target.
“This really is the result of too many managers looking to cash in on increased awareness and demand for ESG investments,” said Tony Turisch, senior vice president at Calamos Investments.
The third quarter was the first time more sustainable funds liquidated or removed ESG criteria from their investment practices than were added, according to Morningstar. That is a reversal from not that long ago, when companies were rebranding faltering funds to cash in on the billions of dollars flowing into sustainable investment products.
(PwC) Die Studie verzeichnet für das Jahr 2022 insgesamt 2544 Transaktionen mit Private-Equity-Beteiligung in Europa. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang um 19 Prozent. Der Deal-Wert aller Transaktionen lag bei 208,6 Milliarden Euro. Das sind rund vier Prozent weniger als im Vorjahr.
Deutschland, Österreich und die Schweiz waren vom Rückgang der PE-Transaktionen besonders stark betroffen: 2022 fanden im DACH-Raum insgesamt 437 PE-Transaktionen statt – rund ein Drittel weniger als im Vorjahr (679). Beim Gesamtwert der Deals war der Einbruch noch deutlicher zu spüren: Der Wert ging um 52 Prozent zurück auf 18,1 Milliarden Euro.
Michael Ferber schreibt in der NZZ: Einige Befürworter eines AHV-Ausbaus wollen die berufliche Vorsorge schwächen und kritisieren deshalb die Vermögensverwaltungskosten der Pensionskassen. In einer Untersuchung variieren diese zwischen 0,14 und 1,23 Prozentpunkten je Kasse. Welche Vorteile die zweite Säule hat – und wo es Verbesserungsbedarf gibt.
Für viele Menschen ist die Pensionskasse der grösste Vermögenswert. Um die Renten in der beruflichen Vorsorge zu erwirtschaften, spielt neben den Beiträgen von Arbeitgebern und Arbeitnehmern der Kapitalmarkt – der sogenannte «dritte Beitragszahler» – eine wichtige Rolle. Mit Anlagen in Aktien, Anleihen oder Immobilien erzielen die Pensionskassen Renditen, die das Vorsorgevermögen wachsen lassen.
Wie stark, zeigt ein Überblick des Beratungsunternehmens Prevanto über die in der Branche verwendeten Pensionskassen-Indizes von Finanzinstituten wie UBS, Swisscanto und Pictet. Gemäss diesem haben die Schweizer Pensionskassen im Zeitraum 2006 bis September 2023 auf ihren Vorsorgevermögen eine kumulierte Rendite von zwischen 62 und 66,6 Prozent erzielt. Das Kapital ist also dank den Geldanlagen massiv gewachsen – und auf lange Frist wurden auch schlechte Anlagejahre wie 2008, 2018 oder 2022 «ausgebügelt».
Trotz diesen starken Ergebnissen polemisieren Kräfte auf der linken Seite des politischen Spektrums anhaltend gegen die berufliche Vorsorge. Das Ziel dahinter ist der Ausbau der AHV zulasten der zweiten Säule. Die Kritik entzündet sich dabei immer wieder an den Kosten der Pensionskassen. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass das Kapitaldeckungsverfahren der zweiten Säule tatsächlich teurer ist als das Umlageverfahren der AHV – wobei Letzteres allerdings auch keine entsprechenden Renditen erwirtschaftet.